7月27日，北京市十五届人大常委会第四十一次会议召开，会议听取《北京市城市更新条例（草案）》。《条例（草案）》共7章59条，分为总则、城市更新规划、城市更新保障、城市更新主体、城市更新实施、监督管理以及附则。《条例（草案）》明确，城市更新严格控制大规模拆除、增建，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板。支持将符合要求的腾退地下空间用于便民服务设施、公共服务设施，补充完善街区服务功能。涉及多个物业权利人的，业主依法对共有部分的实施方案进行表决。实施老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法经由相关业主表决同意。受益业主应当参与分担加装电梯建设和维保、运维费用。
更新谁来管？
建立组织领导和工作协调机制
据介绍，《条例（草案）》结合本市城市更新特点，按照改革性、保障性立法功能定位，坚持目标、问题、民生导向，坚持小切口立法。
城市更新是什么？《条例（草案）》突出首都特点，明确适用范围，具体来说，是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，具体包括：以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新；以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新；以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新；市人民政府确定的其他城市更新活动。
城市更新谁来管？《条例（草案）》健全管理体制，加强组织统筹，本市城市更新坚持党的领导，坚持以人民为中心，坚持“四个中心”功能定位，坚持“留改拆”并举，坚持统筹发展与安全，坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。本市建立城市更新组织领导和工作协调机制，相关部门职责分工也予以明确。
更新依据什么？
严格控制大规模拆除、增建
推动城市更新，必须解决“更新依据什么”的问题。《条例（草案）》强化规划引领，提出更新要求：与“疏解整治促提升”工作相衔接，坚持先治理、后更新；完善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板；落实既有建筑所有权人安全主体责任，采取有效措施消除建筑、抗震、消防等安全隐患，不得擅自损坏房屋建筑主体和承重结构；严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建，延续历史文脉；落实海绵城市、韧性城市建设要求，提高城市防涝、防洪、防疫、防灾等能力；建设和完善绿色慢行交通系统，完善城市内部生活性道路网络，构建连续、通畅、安全的步行与自行车道网络。按照约定合理共担改造成本，共享改造收益等。
《条例（草案）》明确实施方案编制路径，具体为，城市更新项目应当依据控制性详细规划，编制实施方案，也可以与控制性详细规划同步编制，同步上报；重大的城市更新项目可以先行编制实施方案，经市人民政府批准后纳入控制性详细规划。
如何推动更新？
符合要求的腾退地下空间用于便民服务设施等
《条例（草案）》加强政策支持，明确保障措施，解决“如何推动更新”的问题。在严格落实减量双控发展要求的基础上，按照住房和城乡建设部、自然资源部有关政策规定，提出规划、土地方面激励保障措施，包括建筑规模激励、用途转换和兼容使用、国有建设用地配置方式、土地过渡期、土地续期与弹性年期、地上地下分层开发、腾退地下空间利用等政策规定。
具体规定包括，在不改变用地主体的条件下，城市更新项目符合更新规划以及国家和本市支持的产业准入条件的，可以按照国家规定在五年内享受继续按照原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。
本市鼓励在符合控制性详细规划的前提下，采取分层开发的方式，合理利用地上、地下空间补充建设城市公共服务设施，并依法办理不动产登记。支持将符合要求的腾退地下空间用于便民服务设施、公共服务设施，补充完善街区服务功能。
由谁更新？
涉及多个物业权利人的可进行表决
《条例（草案）》平衡主体权益，促进民事自治，解决“由谁更新”的问题。明确不动产及其附属设施的所有权人是城市更新物业权利人，享有更新权利，承担更新义务。
城市更新如何“商量着办”？《条例（草案）》明确实施方案表决规定，涉及多个物业权利人的，业主依法对共有部分的实施方案进行表决。其中，对于建筑物内共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由相关业主进行表决。城市更新项目涉及多个物业权利人，通过共同协商确定实施方案；涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。同时，兼顾少数人利益。相关业主作出的共同决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求承担民事责任。
如果有人不同意怎么办？对于拒不执行实施方案或者少部分人无法达成一致意见的，《条例（草案）》明确了相应的异议处置机制。物业权利人拒不执行实施方案的，其他物业权利人、业主大会或者业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼；造成实施主体损失的，实施主体可以依法向人民法院请求赔偿。
城市更新中“邻居”需要做什么？《条例（草案）》明确，城市更新活动中，相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，为城市更新活动提供必要的便利，包括配合对现状建筑物及附属设施进行测量、改造、修缮；给予必要的通行区域、施工作业场所等。对相邻权利人造成损失的，应当依法给予补偿。
此外，城市更新过程中，涉及公有住房腾退的，产权单位应当妥善安置承租人，可以采取租赁置换、产权置换等房屋置换方式予以安置补偿。城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。
怎样更新？
老楼装电梯需经由相关业主表决同意
不同区域、不同特点的项目怎样更新？《条例（草案）》结合城市更新各类项目特点，分类明确更新要求，并有针对性地提出相应的支持政策。
具体包括，实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局；按照核心区控制性详细规划合理利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。核心区以外的地区可以参照执行。
实施简易楼和危旧楼房改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。对于位于重点地区和历史文化街区内的危旧楼房和简易楼，鼓励物业权利人通过腾退外迁改善居住条件。
实施老旧小区综合整治改造的，依据国家和本市有关规定，明确界定老旧小区范围。整治提升小区环境，开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，健全物业管理长效机制，改善老旧小区居住品质。实施老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法经由相关业主表决同意。受益业主应当参与分担加装电梯建设和维保、运维费用。
实施老旧厂房更新改造的，在符合街区功能定位的前提下，鼓励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业，补齐城市功能短板。实施低效产业园区更新的，推动传统产业转型升级，发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善产业园区配套设施。
内存：
市人大、市政府成立立法工作专班
2017年9月，党中央、国务院批复《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，在疏解非首都功能和实现高质量发展方面，提出推动城市存量资源有机更新。2020年10月，党的十九届五中全会明确提出实施城市更新行动。2020年11月，住房和城乡建设部发布《实施城市更新行动》解读，提出了城市更新的八大目标任务。
本市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，把城市更新作为保障民生和促进发展的重要工作来抓。在整体统筹方面，市委城市工作委员会成立城市更新专项小组；在实践探索方面，逐步形成了包含老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区、老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商圈等多种类型的城市更新项目，并不断推进实施；在制度建设方面，2021年，市政府印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，市委办公厅、市政府办公厅印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。
然而，本市城市更新类型多、数量大，在减量双控发展要求下，物业权利人更新意愿不高，社会资本投资动力不足，需要通过立法进一步完善体制机制，强化规划引领，加强政策保障，明确各方主体权责利，有效促进实施城市更新行动。
2021年11月30日，市人大常委会主任会议同意《北京市城市更新条例》立项，列为2022年立法计划审议项目。为提高立法工作质效，今年2月，市人大、市政府成立了立法工作专班。市人大常委会城建环保办、法制办，市司法局、市住房城乡建设委、市规划自然资源委作为专班成员单位，全程参与调研起草工作。6月7日，市住房城乡建设委通过其官方网站和首都之窗网站同步向社会公开征求意见。
文/北京青年报记者 李泽伟
编辑/彭小菲
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