天津北方网讯：商品房保修期满后，一旦房屋漏雨、电梯故障等共用部位、共用设施设备需要维修、更新、改造的情况出现，便需要申请使用商品住宅专项维修资金(俗称“房屋养老金”)。目前，在本市有相当一部分商品房小区建成入住已超过10年，对“房屋养老金”多有需求。与此同时，新修订的《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》于今年2月1日颁布实施。记者采访中了解到，此次修订的《办法》在坚持业主集体决策原则和保障资金安全的基础上，重点对使用分摊原则、申请主体缺失情况下的使用渠道、提高资金拨付效率、加强资金安全使用等方面进行了明确和调整。
目前本市“房屋养老金”的规模如何？怎样管理？申请使用流程是否复杂？导致部分小区申请困难的原因是什么？日前，带着上述市民普遍关注的问题，记者采访了天津市国土房管局房屋维修资金管理中心负责人。
没物业、没业委会
维修资金怎么申请？
情况1
申请主体缺失：没物业怎么办？
《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》做了明确规定，即“没有物业服务企业的，在区县房地产管理局指导下，由业主委员会委托相关单位负责专项维修资金的申请使用工作。”也就是说，小区业主委员会可以在区县房管局指导下，委托一家单位代为申请维修资金。
“小区入住十几年了，多处房屋漏雨，可我们无法申请维修资金！”日前，南开区嘉泰花园业委会主任李万群代表小区业主向本报求助。据了解，嘉泰花园是业主自治小区，物业工作由业委会负责，保安、清洁人员都由业委会雇佣，如果出现对讲门坏了、下水道堵了等问题，小毛病就由热心的业主自己动手解决。问题大了，再想办法请人来修，由于资金不多，钱能少花就少花。可是房屋漏雨是大事，受影响业主希望能动用房屋专项维修资金来彻底维修。如今，“我们问了街里和区里，都说需要由物业公司来进行申请。可是，我们小区自2007年开始就没有再聘用物业公司，一直是业主自治，现在，申请资金需要的其他条件都具备了，却由于没有物业公司无法实施申请，这可怎么办？”李万群很为难。
“这种情况属于申请主体缺失，对此，《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》做了明确规定，即‘没有物业服务企业的，在区县房地产管理局指导下，由业主委员会委托相关单位负责专项维修资金的申请使用工作。’也就是说，小区业主委员会可以在区县房管局指导下，委托一家单位代为申请维修资金。”对于嘉泰花园小区遇到的问题，市国土资源房管局房屋维修资金管理中心负责人介绍，“类似情况有过先例，红桥区弘丽园是2001年入住的小区，部分楼屋顶老化漏雨，严重影响了业主的住用安全。由于小区没有物业服务企业，导致无法按照正常程序申请使用房屋专项维修资金。为此，红桥区房管局物业办进行了积极协调。2013年3月，在红桥区物业办指导下，由小区业主委员会委托了咸阳北路房管站代为申请使用房屋专项维修资金。另外，在申请使用应急解危专项资金时，也会存在申请主体缺失的情况，也可以通过以上方式解决，例如河东区映日嘉园是2006年入住的小区，2013年9月该小区5号楼一侧外檐突然发生大面积脱落。按照相关规定可以动用房屋应急解危专项资金进行抢修，由于没有物业服务企业，导致无法按照正常程序申请使用，后在河东区房管局的指导下，由业主委员会委托了大王庄房地产管理站代为申请使用了房屋应急解危专项资金。”
情况2
组织、监督主体缺失：没业委会怎么办？
《天津市物业管理条例》规定，业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。如果小区没有成立业主委员会，按照相关规定，应由当地居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责。
采访中记者了解到，在房屋维修资金的申请使用过程中，除了申请主体缺失外，还有组织、监督主体缺失的情况，即小区缺少业委会的情况。
对此，该负责人表示：“《天津市物业管理条例》规定，业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。如果小区没有成立业主委员会，按照相关规定，应由当地居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责。类似情况，如南开区时代公寓是2000年入住的小区，一直没有成立业主委员会，但屋顶老化漏雨，严重影响了业主的住用安全，小区物业公司拟申请房屋专项维修资金进行维修。在南开区房管局指导下，时代公寓小区所属天津市南开区学府街道办事处学湖里居委会代为履行业主委员会职责，进行了房屋专项维修资金的申请。另外，小区申请使用应急解危专项资金时，遇到未成立业主委员会，也可以按照以上方式解决，例如河北区瑞海名苑是2007年入住的小区，一直没有成立业主委员会，随着小区使用年限的增长，小区部分道路发生老化、破损，按照相关规定可以动用房屋应急解危专项资金进行维修。在河北区房管局指导下，由瑞海名苑小区所属天津市河北区光复道街道办事处瑞海名苑居民委员会代为履行业主委员会职责，对房屋应急解危专项资金的使用进行了监督。”
还有市民询问商住两用型的物业项目，维修资金如何申请使用？对此，该负责人表示：“无论哪种类型房屋，开发建设单位和业主按照相关规定交存维修资金后，维修资金的申请使用程序均按照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法的通知》规定执行。”
“房屋养老金”规模近200亿
业主、业委会随时可查
记者从市房屋维修资金管理中心了解到，本市从2003年1月建立房屋专项维修资金制度，截至2013年12月底，全市新建商品住宅累计归集198.65亿元，涉及房屋117.62万套。全市累计使用维修资金2.87亿元，使近67万户业主受益。维修资金使用主要集中在屋面防水、电梯、消防、排水管道、围墙等共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，紧急抢修等。
说到房屋专项维修资金的归集管理，该中心负责人介绍：“目前，资金归集与银行联动，依托商品房产权管理网络系统，与全市26个归集网点、天津银行建立数据专线，运用网络技术实现在商品房合同备案这一重要环节锁定维修资金交存关口，实现了维修资金应交尽交。另外，每个账户做到日终对账、日清日结，确保了每日维修资金票据金额和收交金额的一致性。对全市维修资金一级账户实行月、季、年的定期核对，确保资金账目准确无误。同时，资金公开透明，业主、业委会或者物业服务企业可以直接到维修资金专户银行网点(天津银行开源支行河北区海河东路52号奥式商务区C座一楼大厅，电话58822958)查询维修资金情况。”
“在资金使用监管方面，自2009年起，我们先后研发了专项维修资金使用管理系统、应急解危专项资金使用管理系统，保证了维修资金的安全、合理、高效、便捷使用。同时，缩短办件时限，提高资金拨付效率。各区、县房管局物业办结合实际情况，适时缩短维修资金使用申请备案时限，由3个工作日内缩短到2个工作日内受理完成备案。市房屋维修资金中心将维修资金首期款划拨时限由3个工作日缩短为1个工作日；尾款划拨办结时限由5个工作日缩短为2个工作日；应急解危专项资金使用划拨时限由2个工作日缩短为1个工作日。”该负责人介绍，“另外，我们还制定了50万元以上的维修工程必须招投标选取施工单位、维修工程决算费用不得超过工程预算费用及维修工程审价制度等相关规定，保证了资金使用的合理性。”
动用“房屋养老金”分哪几步？
对于房屋专项维修资金使用程序，天津市国土房管局房屋维修资金管理中心负责人介绍：“专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则，申请使用的步骤主要包括六步。”
方案
第一步制订方案
物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况，制订维修计划。根据维修内容，由物业服务企业和业主委员会共同选择具有资质的工程监理单位，并确定工程预算费用。
第二步业主确认
业主委员会应当组织相关业主对《维修和更新、改造方案》进行书面征求意见。根据《物权法》规定，使用维修资金应当经“双三分之二”以上的业主书面同意后，将《维修和更新、改造方案》以及业主签字表决结果在小区明显位置进行公示。
第三步办理备案
公示期满后，物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局物业管理办公室办理专项维修资金使用备案手续。要件齐全的，由区县物业办在2个工作日内出具《专项维修资金使用备案证明》。
第四步开户划款
物业服务企业持区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》，到维修资金专户管理银行(天津银行网点)开立专项维修资金使用专户，并到市房屋维修资金管理中心办理维修工程首期款拨付手续。要件齐全的，中心将在1个工作日内将工程预算金额的50%首期维修款划拨到使用专户，维修工程可以开始施工。
第五步竣工验收
物业服务企业和业主委员会应当监督施工单位进行施工。在工程竣工后，由物业服务企业、业主委员会、相关业主、施工单位及工程监理等单位对工程进行验收，并共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
第六步决算核减
工程验收合格后，物业服务企业根据施工单位出具的工程决算书，在维修资金管理系统中填写工程决算金额，将系统自动生成的《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》进行打印，在小区明显位置进行公示。公示期满后，物业服务企业到项目所在地区县房地产管理局领取专项维修资金使用完工证明后，到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。要件齐全的，中心在2个工作日内，将维修和更新、改造工程尾款划拨到专项维修资金使用专户。
“在业主确认环节，就签字确认范围需要重点明确一下。”该中心负责人介绍，“按照新修订的《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》规定，商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案在进行业主确认时，应按照‘谁受益谁分摊’的原则。也就是，经查勘确定一个楼门的屋顶漏雨的，只需要这个楼门涉及的业主进行三分之二签字确认即可，而无需再去征求相邻其他楼门业主的意见。同样，一个楼门的电梯损坏了，也无需去征求其他楼门业主的意见，只征求本楼门业主的意见即可。另外，业主书面确认通过后，如电梯维修工程预算在1万元以上或其他维修工程预算在5万元以上的，业主委员会或者物业服务企业应当委托具有相应资质的审价机构对维修工程预算进行审价，并出具《维修工程预算审价报告》。如预算审价金额在50万元以上的，业主委员会或者物业服务企业还应委托招标机构对维修工程组织招标确定施工单位。最终，将审价情况、招标情况与《维修和更新、改造方案》和业主签字表决情况一并在小区明显位置进行公示。”
“急事儿”可申请
应急解危资金
据了解，为有效解决维修资金使用过程中存在的“业主签字确认难”而导致一些需应急维修的项目维修不及时的问题，本市于2010年7月在全市建立了房屋应急解危专项资金，本着“谁交存，谁受益”的原则，利用维修资金增值收益结余，在不动用业主本金和利息的前提下，每年为已交存维修资金的物业项目提取应急解危专项资金，充分体现了专项维修资金统一管理、规模增值的优势，有效减少业主专项维修资金本金支出，一定程度上缓解了业主资金使用后续筹的压力。
据介绍，房屋应急解危专项资金主要用于共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。“例如房屋局部屋面渗漏、外檐脱落，道路局部破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的；突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的，业主委员会都可以提出使用申请。”该项资金以物业小区为单位统筹使用，改变了必须由每户业主签字确认的使用方式，解决了房屋及共用设施设备无法正常使用或出现紧急情况的维修问题。该中心负责人介绍，目前，该中心已累计为全市2797个项目计提应急解危专项资金5.05亿元，有效提升了房屋专项维修资金的应急解危保障功能。近年来，在电梯停运、屋面渗漏、房屋外檐脱落、道路塌陷等影响群众房屋使用安全的紧急维修工程中发挥了重要作用。“其中，南开区星澜园外檐面砖脱落危及行人安全；塘沽滨海名都多部电梯突发停运影响业主生活；河东区第六大道大门钢结构锈蚀变形，门体外挂面砖脱落影响小区安全等急难问题通过申请使用应急解危专项资金，在最短时间内排除了安全隐患。”
该中心负责人介绍，应急解危专项资金是以物业项目为单位统筹使用，具体申请程序如下：
第一步，提出申请。业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见，以书面形式向项目所在区、县房地产管理局提出申请。
第二步，现场查勘。区、县房地产管理局派人到项目现场查勘、确认后，出具核实意见，对属于房屋应急解危专项资金维修范围的予以备案。
第三步，组织维修。业主委员会委托物业服务企业或者相关管理单位自行组织维修；也可以委托区、县房地产管理局代修。
第四步，验收结算。工程验收合格后，物业服务企业或者相关施工单位到市房屋维修资金管理中心办理工程结算。工程费用经业主委员会确认后，从该项目的房屋应急解危专项资金明细账中列支。
申请难题
为何频发？
“房子漏了几年，电梯坏了多次，每次都是草草处理，使用维修资金业主签不下来字，问题无法从根本上解决。”在市民反映中，经常会有类似的抱怨。记者调查中发现，出现类似问题大都是因为无法通过“三分之二业主确认”环节。
对此，市房屋维修资金管理中心负责人颇有同感：“由于部分业主公共意识欠缺，住房消费意识淡薄，在房屋专项维修资金在实际使用过程中经常出现‘屋顶漏雨楼下居民不配合、电梯出现故障低层业主不掏钱、下水管道堵塞跑冒上层住户不配合’等影响专项维修资金申请使用的问题。究其原因，某些业主对建筑物共有部分承担义务的意识欠缺，存在‘事不关己高高挂起’的现象，从而拒绝签字分摊费用。同时，还有一些业主认为维修资金是房屋的‘养老金’，考虑到房屋70年的使用年限，存在‘惜用’意识，坚持‘能不用就不用’的态度。另外，部分业委会履职不到位行为，也在一定程度上影响维修资金的使用。按照《天津市物业管理条例》规定，业主委员会应当组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。但实际工作中，有的业主委员会往往把入户征求业主意见一事委托给物业服务企业去做，由于一些业主对物业企业持不信任态度，导致业主签字确认更加困难。”
针对上述问题，该负责人表示，广大业主应当增强理性的住房消费观念和自觉养护公共设施设备的意识，在提高自我维权意识的基础上，主动适应房屋专业化、市场化管理的新形势，多换位思考，减少“他家漏雨与我无关”的本位想法，积极配合维修资金的申请、确认、监督等工作，使小区业主人人形成“小区管理我有责”的意识。业主委员会应当认真履行《天津市物业管理条例》赋予的职责“组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施”维修资金申请的各个环节。同时，物业服务企业应定期给房屋及设施设备查体，避免产生侥幸和麻痹思想，延误维修时机，加大不必要的维修投入。上述几方共同合作，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业服务企业的工作，使“房屋养老金”真正发挥作用。本报记者陈玉军本版漫画王宇绘制
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