新修订的《重庆市物业管理条例》5月1日起施行 有望解决物业问题

　　新修订的《重庆市物业管理条例》5月1日起施行
               有望解决物业纠纷中的问题

　　
   本报讯（记者 唐孝忠）2020年4月29日上午，在人民大厦新闻发布厅，市人大常委会举行新闻发布会，宣布新修订的《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）将从今年5月1日其施行。市人大常委会办公厅副主任刘俊主持发布会。
发布会上，市人大城环委主任委员屠锐介绍《条例》的立法背景和立法意义，市人大常委会法制工委副主任张山介绍《重庆市物业管理条例》的特色亮点和重要制度设计，市住房城乡建委副主任郭唐勇就如何贯彻落实《条例》发言，还回答了媒体记者提问。
    物业管理中的问题引发纠纷 《条例》有望解决
  屠锐介绍，我市共有物业服务企业3368家，从业人员超过50万人，物业管理类型覆盖住宅、商务、办公、学校、医院、政府机关等各种业态，在管的物业小区有9600余个，管理服务面积9.9亿平方米，物业百强企业数量连续数年位居全国前列，西部领先地位。目前，全市物业行业已成立基层党支部623个。
  随着我市经济社会的不断发展，物业管理存在一些突出问题：我市约30%左右的小区成立了业委会，不少业主反映对业委会监督难。有随机调查的数据表明，对业委会表示不满意的业主约占2.45%，业委会产生难、监督难；部分物业服务企业履职不尽责，服务不到位，且侵害业主利益的行为时有发生，对物业服务企业监督难；大部分小区都有公共收益，因公共收益纠纷不断，公共收益监督难；物业专项维护资金使用监督难。正因物业管理中存在的问题，由此引发的纠纷，在各类矛盾纠纷中占相当高的比例，在有的社区已经达到60%以上。
  同时，现行《条例》缺少应急维修、强制维修的范围和程序的规定等。对此，市人大代表多次提出修改《条例》的议案和建议，市人大有关专门委员会和市政府主管部门多次进行了调研。2018年11月，《条例（修订草案）》提请市人大常委会第七次会议审议。历经四次审议，2019年11月，市五届人大常委会第十三次会议审议通过，从初次审议到四次审议通过，历时一年时间，召开数拾场座谈会，收集的意见、建议数千条，这在我市地方立法中是极为罕见的。
修订后的《条例》强化了政府监管责任，完善物业管理联席会议制度，强化制度刚性，理顺了物业管理的体制机制。《条例》增加了对业主权利的规定，明确业主的建议权、质询权、举报权、监督权，即提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；向业委会和物业服务企业提出建议或者质询；依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用等等。增加了设立业主监事委员会，加强对业委会的监督。
  屠锐表示，随着《条例》的实施，各类矛盾纠纷将会依法得以有效解决，必将对加强和完善社区治理、促进社会和谐稳定提供法治保障      
      优化制度设计，解决业主大会“召开难”
张山介绍，为解决解决业主大会“召开难”，《条例》设置了建设单位的公告义务。一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业委会。增强业主大会筹备组的公信力，《条例》规定，筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）政府、社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会和建设单位派员共同组成，且业主代表人数所占比例不低于筹备组总人数的百分之五十；筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。还规定了物业服务企业的配合义务。建设单位或者物业服务企业应当提供物业建筑面积、物业出售时间、业主清册和联系方式、共有设施设备交接资料等材料。《条例》鼓励使用业主决策信息系统等新技术为召开业主大会提供便利，包括业主决策信息系统和信用信息管理系统在内的物业管理信息系统，由市住建委建立和维护，供业主、业主委员会免费使用，为业主投票提供便利。
      设置四个关口 监督制约业委会
近年来，由于部分业委会工作不规范，让很多业主对业委会失去了信任。为此，《条例》把好“入口关”，规定业委会成员应当符合八个方面的要求，比如热心公益、责任心强、公正廉洁、具备一定组织协调能力，与物业服务企业无利害关系等。
  把好“履职关”，《条例》设置了业委会的职责，包括监督管理规约实施、督促物业服务企业履行合同等九个方面，并定期听取业主意见建议，接受业主咨询、投诉。
  把好“监督关”，《条例》规定，业主大会可以设立监事委员会，监督业委会的工作；业委会应当向业主公布物业管理中的各项决定、重大事项、工作经费和共有资金使用等情况。
   把好“退出关”，《条例》禁止业委会及其成员实施九个方面的行为，如侵占共有财产、拒不交纳物业费、获取不正当利益等。业委会成员如违反相关规定，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其暂停履行职责，由业主大会会议决定终止其成员职务。
物业企业应保证信息公开 可以手机短信告知业主
及时全面真实地公开信息，既能保证业主知情权，也促使物业服务企业规范管理、提升服务质量。为此，《条例》明确公开内容。收费项目标准、电梯等设备的日常维修保养合同等应当长期公开，专项维修资金使用、公共收益收支等情况应当及时公开。
   为便于业主知晓，《条例》规定，物业服务企业应当在显著位置公开，并可以通过移动通信等方式告知全体业主。
   《条例》明确了救济途径。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。对答复不满意的，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门投诉，相关部门和单位应当及时受理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。
     规范物业收费 调整物业费应由业主大会决定
对物业服务收费，《条例》规范了前期物业服务费。规定前期物业服务收费实行政府指导价，价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。物业中有住宅项目的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业，通过引入竞争机制降低服务收费。
  《条例》授权相关部门制定管理办法。实践中，物业类型、服务标准、使用情况等方面存在较大差异，其收费标准难以在法规在具体规定。物业服务收费管理办法，包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门另行制定。
  《条例》规范收费标准调整。物业服务企业不得擅自提高物业收费标准。物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业委会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过。
    管好共有资金，保障业主权利
《条例》规范了账户管理。要求业主大会成立前，物业专项维修资金由住房城乡建设部门代管，存入银行专户；公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。业主大会成立后，共有资金由业主大会决定代行管理或者自行管理；自行管理的，应当存入业主委员会账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。同时，业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。如果物业服务企业收取装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理。
  规范资金用途。公共收益主要用于补充物业专项维修资金，用于其他的，由业主大会决定。专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共有部位、共有设施设备的中修、大修或者更新、改造，不得挪作他用。
   规范使用程序。对于十万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，业主大会决定不聘请评审机构的除外。如遇电梯无法运行、消防设施损坏等影响物业使用的紧急情况，可以适用应急简易程序，经街道办事处、乡（镇）政府书面同意，向区县（自治县）住房城乡建设主管部门申请使用物业专项维修资金。
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   《条例》修订涉及五方面 推进物业管理融入社区治理
   2018年11月，市政府形成了提请市人大审议的《条例》草案。2019年，市人大常委会先后四次审议，于2019年11月29日表决通过。此次，《条例》修订主要内容涉及五个方面：
   《条例》推进物业管理融入社区治理，将物业管理纳入社会治理体系，建立社区党组织领导下的居委会、业主大会、业委会和物业服务企业议事协调机制，统筹推进社区治理和物业管理工作。
   《条例》强化了物业服务企业事中事后监管。目前，国家已取消了物业服务企业资质、从业人员职业资格要求，为强化事中事后监管，《草案》从加强物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设，推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用，规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行，强化物业服务企业在物业管理区域内的安全防范及应急管理。
《条例》重点规范物业管理的关键环节。健全了物业管理区域调整、物业承接查验制度，设置建设单位、物业服务企业的权利和义务；规范了物业服务用房配置、车位车库的租售等内容；规定了新建小区供水、供电等设施设备竣工验收后所有权和管理权移交给专业单位；规范了公共收益的管理、使用和分配，建立了公共收益的定期审计和公示制度；统筹物业专项维修资金安全与方便使用，强化物业专项维修资金的首次缴纳和续交义务。
  张弛有度促进业主自治。《条例》降低了业委会的成立条件要求，并明确了首届业主大会的筹备组成员和职责，设定了筹备程序，细化了启动流程，解决了首届业主大会召开难和业委会成立难的问题，同时，鼓励使用业主决策信息系统等科技手段为业主投票提供便利；对业委会任职条件、职责与禁止行为清单、任期与印章管理、任中与离任审计、换届与解散、财务移交等作了细化规定，以防止业委会滥用权利，侵害业主利益。
明晰相关各方主体责任。《条例》要求基层政府明确物业管理机构、工作人员，促进物业管理联席会议、人民调解与司法衔接，促进矛盾纠纷依法及时解决；规定了居（村）委会加强对业委会和物业服务企业的指导和监督，协助基层政府做好物业管理；明确了发改委、规划自然资源、公安、市场监管、城市管理、应急管理等部门的职责。


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