金辉物业拒绝撤离 西安融侨馨苑业委会与金辉物业博弈多年

　　融侨馨苑业委会与金辉物业，博弈多年。
　　早先因不满物业服务，业委会组织召开业主大会，解聘北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司（简称金辉物业），与万科物业签订合同，但金辉物业拒绝撤离……矛盾日积月累，摩擦动作不断升级。
　　期间，还有个别业主跳出来，以业主大会存在程序违规等为由，将业委会诉上法庭，要求撤销解聘金辉物业的决议。
　　一审判决支持原告，二审维持原判，目前案件到了陕西省高院……
　　这也是陕西第一例业主撤销权案，属于极具代表性的新型物业纠纷——“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
　　案件焦点在于，业主大会程序违规与否的认定。
　　但更深层折射出，地产开发、房屋登记、物业管理制度中的一些漏洞和缺陷；以及诞生30余年的业委会，实际运行中面临的诸般困境。
　　无论如何，该案件都将对陕西物业服务及业委会发展，产生深远影响！
　　数年间走向“破败”
　　十年前的融侨馨苑，曾是西安有名的园林小区，小桥流水，花香弥漫，还有音乐喷泉……
　　“现在只剩臭水沟了！”业主王蒙（化名）深感无奈。自从融侨与金辉“分家”，金辉物业全面接管小区后，一切都变样了。她说，从水、电、暖气，到卫生、消防、安保，几乎没有不闹心的。
　　融侨馨苑业委会官微显示，2015年，金辉物业更换水表后，住户家中用水量激增。经高新质检局检测，小区更换的6771户水表，均无首检标志。
　　楼内还经常出现水压不稳、爆管、停水的情形，自来水公司检查发现，小区二次供水设备长期未妥善维护，严重老化。
　　同样老化的还有小区供电设备，导致11栋楼频繁停电。国网下发电网改造通知20余次，物业迟迟不肯交出相关图纸。
　　小区失盗率，在电子城派出所管辖片区一度排名靠前。特别是今年春节前，有业主家中被盗5万多现金和财物，一时间人心惶惶。

　　让业主们更为不满的是，融侨馨苑建筑面积80多万平米，去年疫情期间，物业每天仅安排4名工作人员负责消杀。
　　没办法，王蒙和邻居们只好自行购买消毒液、设备，在小区公共区域、楼道内消毒。
　　物业负责消杀的人影不常见，倒是频繁在门口、楼内组织防疫宣传拍照。从此，金辉物业在小区有了个别名：“西安金辉影视集团融侨馨苑项目摆拍部”。
　　再如，垃圾点不及时清理，蟑螂、老鼠、蛇、黄鼠狼时常出没；桂花树、桃树等名贵树木莫名消失；“扰民式”催费；火灾发生后，消防通道被挤占，阻碍消防车及时进入……
　　另据融侨馨苑业委会官微统计，仅2020年，小区住户向业委会投诉物业高达2000多次。
　　其中，非法催费600余次，供暖500余次，物业移交200余次，消防20余次，安全30余次，房屋漏水90余次，环境卫生40余次，被冒名签名700余次。
　　就上述有关情形，镐京笔记致电金辉物业西安相关负责人，对方以开会为由拒接。通过短信询问，截至发稿前，对方尚未正面回复。
　　业委会艰难“抗争”其实，早在2016年6月30日，合同到期，融侨馨苑与金辉物业就再未续签。但按照相关规定，还必须由业主大会正式作出解聘决议。于是，当年8月，在业委会组织下，融侨馨苑召开业主大会。遗憾的是，由于当时小区三期、四期入住率不足，参与投票人数未达到《物业管理条例》的“双过半”要求（业主大会决定应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意）。有业委会成员告诉镐京笔记，“双过半，意味着6800户业主中，至少有4200户投票。这对于我们这样一个常年1000户左右不在小区居住的大型社区，真的是特别难的。”第一次解聘物业就此“流产”。

　　第二年，业委会吸取教训，先是公开邀请优秀物业公司来小区考察，包括万科、碧桂园、长城、金地等，纷纷递交参选资料，在小区做公开宣讲。也通知了金辉物业，但后者未递交资料。选聘意向调查以电子调查和纸面调查相结合，最终收到有效回复2331条，万科物业以2244票高居榜首，获得业主大会提名表决资格。“万科在民调中排名第一，所以业主大会才提名万科。”业委会成员表示，“就是为了给大家充分的权利。这也是街道办商议、指导过的。”时间来到2017年10月，业主大会再次开启筹备。业委会在小区51栋楼130个单元内，招募楼长、单元长，由他们在各自楼门上张贴通知，建立单元楼微信群，负责信息传达；又组织热心业主和大学生志愿者 “扫楼”，每晚上门送票，然后取票。据业委会成员介绍，“（热心业主和志愿者）都是经过街道办培训、指导过的。”为此，业委会还特意制作了统一的工作证、马甲。
　　万科被“挡在门外”也正是在那段时间，博弈愈发剑拔弩张。
　　与志愿者每天搭档“扫楼”的王蒙注意到，单元楼电梯间，路面树干、灯杆、外墙，开始出现质疑、攻击业委会的打油诗、大字报、小字报。
　　而且，只要自己一提着票箱出现，马上有金辉物业保安一路尾随。
　　更夸张的是，曾有数人闯入业委会办公地，抢夺资料。“你看我们为啥在2楼加装了铁门。”业委会成员无奈地说。
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　　历时两个半月，诸般波折，针对6800户业主的“扫楼”投票终于结束。
　　2018年1月13日，融侨馨苑再一次召开业主大会，业委会邀请街道办、住建局、媒体和小区业主共同见证开票。

　　本次大会，同时对续聘物业公司、酬金制物业服务合同基础文本的内容、协议选聘物业公司，以及授权业委会按已公示的物业服务合同基础文本签订合同进行了表决。
　　考虑到包干制之下，小区公共收益收支无法公开透明。业委会参考北京、杭州等地案例，建议采用物业服务费用结算酬金制，并实行业委会与物业公司账户共管制度。
　　这意味着，小区将转向“业主主导型”物业管理模式。物业公司不再“大包大揽”、“一人说了算”，而是需要主动接受业主、业主委员会的监督管理，共有收益财务收支公开，并按照合同条约接受考核奖惩。
　　最终，上述决议事项悉数通过，万科物业获得超过61%的选票，成为新聘物业；又经过六轮谈判，3月30日，业委会与万科物业签订账户共管服务合同（于2019年在雁塔区住建局备案）。
　　就在业主们长舒一口气，庆幸小区终于有新物业时，金辉物业公开声称，业委会存在程序严重违规，“不承认、不接受、不执行”业主大会决议。
　　据业委会成员回忆称，前去金辉物业送交接函，还没出门，就看到物业经理抬手撕掉了……
　　还打起了“舆论战”？
　　由于金辉拒绝移交小区资料和共有收益，也不撤出小区，原定于2018年4月与万科物业的交接，亦不了了之。
　　“换个物业比生孩子还难！”王蒙感叹。
　　而在此前后的一场“舆论战”，让业委会成员同样气结。
　　那段时期，他们留意到，西安金辉融侨馨苑物业服务中心官方微信公号上，频频发布“似有所指”的文章。
　　譬如，《业主们警惕，想进入业委会的这8类人》中写道，“有部分业主脑袋削尖想进入业主委员会目的却没那么单纯……我们要警惕：毁掉小区的，不是业主，也不是物业公司，而是业主们盲目轻信的业委会！”
　　类似的，《私下换物业，不公开明细账，业主和业委会闹翻了》、《案例转载——换物业套路深，业主防范需谨慎》、《不良“业委会”毁掉太多“园区”》……
　　实际上，围绕“收支账目”，双方早在2017年就有过一次“较量”。
　　那还是发生在第二次票选之前，彼时，业委会多次致函金辉物业，要求其公开所掌握的小区共有收益收支情况。
　　岂料不久后，便有大量业主反映，称自己收到群发短信。短信内容大意是说，融侨馨苑几百万公共收益不知去向，要征集业主意见，要求业委会进行财务公示和审计。

　　“业委会掌握的仅有电梯广告、灯箱广告。截止2017年6月，公共收益余额约为48万余元。这是明显的造谣！”业委会成员很气愤地说道。
　　为此，业务会在微信平台公开回应，自2012年第一届业委会成立，每年都向业主公示共有收益开支。第一届业委会在小区宣传栏张贴财务明细；第二届业委会在宣传栏之外，又增加了电子公示。
　　业委会成员告诉镐京笔记，收支情况是要经过审计的。包括其提供的一份盖有陕西广合会计师事务所公章的收支表，也佐证了这一点。
　　陕西业主撤销权第一案事实上，在为业主大会奔走、迎击“舆论战”之外，业委会还不得不面对另一场更残酷的“斗争”！说起来颇耐人寻味。2018年4月，第二次业主大会票选刚刚出炉，便有融侨馨苑业主站了出来，以业主大会过程存在程序违规等为由，起诉业主大会，要求撤销解聘金辉物业的决议。经法院裁定，业主大会不具有被告诉讼主体资格，被告诉讼主体不明确，一审驳回李某的起诉。中院、高院维持原判。2019年11月，业主李某改为起诉融侨馨苑业委会，称业委会在组织业主大会过程中存在程序违规，再次要求撤销解聘物业等决议。具体诉讼及判决内容如下：
　　1.表决程序必须分三次。
　　原告提出，物业服务合同到期后，续聘或重新选聘物业公司需三步走，续聘还是重新选聘—通过招标方式或协议选聘方式-提请业主大会投票表决选聘哪家物业企业，三项决议需分别组织召开三次业主大会表决。
　　而业委会在表决程序上，将必须分三次进行且具有先后顺序的表决事项合在一次业主大会会议中进行，合为两个表决事项，表决程序严重违法。
　　对此，业委会辩称，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：业主以业主大会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或在知道业主大会作出决定之日起一年内行使。
　　原告应在2019年1月12日之前起诉，而原告的诉状显示，其是在2019年2月12日之后才去立案，已经超出了期限。
　　而且，目前没有任何法律规定小区更换物业公司必须分三次召开业主大会。实践中，开一次业主大会会耗费大量的人力、物力，就融侨馨苑小区来说，近6800户业主，本次业主大会从2017年9月启动，到2018年1月中旬结束，整整用时5个月，花费10多万元。
　　2.第二项决议设置违规。
　　原告提出，业主大会第二项决议——“同意已公示的酬金制物业服务合同基础文本内容”，违反法律规定的程序。
　　即小区实行包干制还是酬金制管理模式应由业主大会决定，而业委会未经业主大会表决实行哪种物业管理模式，便擅自决定采用酬金制物业管理模式，并且直接表决酬金制的合同基础文本，剥夺了业主的选择权。
　　对此，业委会辩称，是否采用酬金制服务模式，业主委员会并未替业主作出任何决定，只是将其中作为一项议题，由业主自愿填写。事实上，有63%的业主选择了同意，可见酬金制模式顺应绝大多数业主的意愿。
　　而且业主大会决议作出后，中选的万科物业与业委会签订了正式的物业服务合同，并且该合同已得到雁塔区住建局的备案，双方均做好了履约的准备，并积极推进后续物业交接工作。
　　3.表决人数、建筑面积有误。
　　《融侨馨苑小区业主大会会议决议公告》中公布的融侨馨苑小区业主总户数为6881户，表决权总面积为77.64万平方米，参加投票的业主4537户，投票面积为50.85万平方米，业主投票户数及表决权面积均超过50%。
　　原告提出，业主大会投票时，未确定业主人数，只明确了总户数，业主人数小于总户数，而购买多套房屋的业主，只有一个投票权，计算投票比例时，应按照业主人数计算。根据，《物业服务合同》中记载小区建筑物面积88.14万平方米，房屋权属登记卡记载该小区建筑物总面积为855735.26万平方米，表决时计算的建筑总面积不正确。
　　对此，业委会辩称，正是因为总户数大于总人数，在实际表决的过程中，同意的比率比公告的比率还要高。即使按照原告提供的88.14万平、855735.26万平建筑面积，投票面积也超过50%。
　　本次采用的面积基数数据，是依据第一次业主大会时，由在场物业向街道办提供的面积数据。而且，业委会多次向物业索要小区面积资料，物业一直推诿，至今没有拿到任何相关材料。
　　4.录像、照片、微信和QQ聊天记录显示，业委会成员存在引导性的宣传，投票过程中投票箱均未用封条密封，也未放置在公开场合让全体业主监督，现场有人在填写涂改选票。
　　对此，业委会辩称，原告所指认的有引导行为的人员，不是业委会的成员，也不是业主大会筹备成员，仅是业主，其言行不能代表业委会和筹备组的意见，从中不能看出其对业主有倾向性的误导。且原告提供的视频为部分截取，无头无尾，于庭上并未查验真实性。
　　小区户数多，基本都采取流动票箱的形式。所有票箱都是封闭的，没有贴条的票箱是大会没有开始尚未使用的票箱，大会开始前，票箱进行了锁闭，钥匙装袋，密封，也是贴了封条的，由街道办委托的馨苑社区居委会工作人员在场见证。
　　当天，电子城街道办、居委会及住建局对业主大会开箱计票进行现场指导和监督，人民日报、都市快报记者、业主也在场，同时全程对外直播，不存在涂改选票等行为。在原告视频中，至今不知在几分几秒出现修改、涂票行为。
　　一审认定，本次业委会直接向业主大会提交两个物业服务企业并进行表决，选聘程序不符合法律规定，且侵犯了业主的知情权、选择权；
　　投票业主人数和专有面积的计算均存在严重误差；
　　续聘物业公司与其他表决事项自相矛盾，有明显的倾向性引导,不能在一次会议中同时表决；业主大会未对采取协议还是公开招标方式选聘物业公司进行表决，业主委员会直接决定采用协议方式选聘物业公司，违反法律规定，剥夺了业主的选择权；
　　同时，业主大会未对采取酬金制还是包干制进行表决，业主委员会直接决定采用酬金制支付物业费，违反法律规定，剥夺了业主的选择权；
　　从原告提交的QQ聊天记录、短信记录截图来看，业主大会投票过程中确实存在业主委员会的工作人员采用引导性、指向性的语言和行为影响投票，且录像中显示唱票过程中存在现场修改、填写选票等行为，程序严重违法；
　　依据法律规定，业主委员会应当提供证据证明业主大会的决议符合法律规定,符合法定程序。而业委会提供的证据不能使合议庭确认其组织此次业主大会中表决事项符合法律规定,符合法定程序,根据其提交的证据,决议的内容存在着违法情形，侵害了作为业主的原告的选择权，知情权等。
　　尔后，一审判决李某胜诉。
　　但业委会认为，一审判决存在证据不足、举证责任倒置等问题，疫情期间，业委会向中院提起上诉，中院维持原判。
　　目前，此案已至高院……此外，另一起诉讼亦值得关注。2020年3月，参与起诉业主大会的融侨馨苑业主冯某，又将电子城街道办诉至法庭。理由是第二届业委会任期届满时，没有组织换届选举，以此否认第三届业委会成立的合法性。结果一审、二审均败诉。从判决内容来看，在融侨馨苑业委会换届选举过程中，电子城街道办的相关工作，均符合规章流程。
　　社区治理的痛点与反思
　　近年来，陕西省内物业纠纷案件在民事纠纷中已占据较大比例。
　　此案又是陕西第一例业主撤销权案件，属于极具代表性的新型物业纠纷。研究社区治理、物业管理近十年，为上百个小区、物业公司、街道办做过顾问的陈凤山，对该案颇多关注。
　　其认为，中国的业委会，发展至今虽30年有余，其实还是一个新生儿。业委会以新生儿的身体，要承担重建小区秩序的重担，但又缺乏知识、经验、技术，其难，其艰，可想而知。
　　截至2019年7月，西安市已备案的业委会有464个，而大部分小区，还未有成立业委会的意识。至于业委会重新选聘物业，博弈之路更是“凶险重重”。
　　万强艺术家小区业委会主任被当街打得脑死亡；
　　珠江新城业委会主任在家中被打；
　　此前，有人曾闯到融侨馨苑第二届业委会主任工作单位闹事；
　　……几年前，心晴雅苑召开业主大会，重新选聘物业时，现场放了一面大鼓。咚咚咚的敲鼓声响起时，站在一边的陈凤山不由自主地流泪了。他说，突然想起了那个被当街打得脑死亡的业委会主任。
　　“物业管理、社区治理之所以复杂，”陈凤山讲道，“首先在于法律本身不健全，行政不作为、乱作为。同时，社会普遍缺乏自主管理的经验、知识、能力。”
　　但陈凤山始终坚持，小区的权力主体应该是所有业主，业主对小区不能失控。成立业委会的最大价值，就是让国人证明自己可以管理好自己。
　　为此，他提出，除了酬金制、账户共管，小区还应该建立监事会，实行听证制。由业主代表监督业委会，使小区治理制度更加平衡。
　　“权利，本质是秩序的安排。”陈凤山谈到，“权力安排得当，秩序就是稳定的、可持续的。分配不当，秩序一定会发生断裂、扭曲，甚至颠覆。”
　　社区治理目前最大的难题，就是如何处理好业委会与物业之间的关系，以及权力分配问题。让小区业委会和物业各就其位、各行其是，形成稳定可持续的秩序，由此让业主感到幸福，是当务之急。（文章来源：镐京笔记）

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