小区公共收益咋管咋用咋监督？大河报专访郑州市房管局物业处处长-大河报网

大河报·大河客户端记者 宁田甜 摄影 许俊文
　　核心提示
　　小区公共收益，到底多少？用在何处？业主大多不知。河南全省来看，小区成立业主大会/业委会的占比不足一成。郑州也就一成多一点。远远落后于全国平均水平。
　　在河南小区普遍没有业主大会/业委会的情况下，小区公共收益咋管？咋用？咋监督？业委会成立现状如何？难点在哪……
　　21日，大河报.大河客户端专访郑州市房管局物业处处长，就相关问题一一提问。
　　追踪：物业公示了年度报告，但未提公共收益
　　连日来，郑州市惠济区天地湾.佳苑这一小区公共收益一事，大河21日，大河报记者再返该小区查看，发现确实已经在小区北门公示栏公示。但上面除了物业搞的一些活动，做的一些工作外，有关小区公共收益问题，只字未提。
　　追问一：小区公共收益相关问题
　　1、管理：是否要求必须单独立账，专款专存？
　　有业内人士称，自行管理公共收益的业主委员会和受委托管理公共收益的物业，应当建立公共收益管理制度，并单独立账，在银行开设专用账户，不能与其他账户合用，账户名称及账号等信息应登载于物业管理信息平台。
　　这笔钱，是否必须这样管理？
　　21日，大河报.大河客户端记者专访郑州市房管局物业管理处处长黄海波。对此，他说，这个没有明文规定。
　　2019年1月9日上午，郑州市郑东新区福泽门小区业委会经决议，拿出2018年公共收益结余的近6万元给全体业主发了红包。
　　21日，郑州市郑东新区福泽门小区业委会主任范长江受访时说，其实，在小区公共收益上，其实还有很多隐蔽的收入，业主们不易发现。比如有的小区，电信公司会在楼顶放基站，就需要掏占地费;小区饮水机和快递柜、充电桩等等，都是要掏占地费的，饮水机的占地费，据他了解一般是一年3000元以上;电信公司宽带线路有的要用小区公共用电，摆摊设点等的独家进场等，都是要交费的。
　　他说，一般情况下，一些小区的电梯广告收入仅占总公共收益的不到一半。因此，这笔资金的管理很重要。
　　范长江说，他们在成立业委会后，现在在摸索中积累了很多经验。比如，公共收益这方面，以业委会为主体，在银行设立专用账户。因业委会没法开发票，在收取公共收益时，就委托物业公司负责收钱，当然，物业公司应该得到的服务费，会按约定分成给物业公司。剩余收入，归全体业主。
　　为真正做到公开透明，他们在公共收益上，有业委会、物业、广告公司等甲乙丙三方签订的合同。每三个月会在小区正大门口的公告栏公示公共收益进账明细和开支明细。
　　对于没有成立业委会的，这部分收益，他认为也应该设立专户，不然怎么能保证属于广大业主所有。
　　2、用途：小区业主均分行不？
　　对此，黄处长说，小区公共收益属于全体业主所有，《条例》规定，这笔钱，首先应主要用于小区共用部位设施设备的维修维护等问题上，其次，主要用来补充小区专项维修资金。有些小区把这笔钱给广大业主均分了，合适不？
　　黄处长说，分可以，但看咋分了。如果是业主大会征求了小区双三分之二或双一半业主同意，业主大会决定给广大业主分了，那可以。否则是不合适的。就连业委会都没有权力决定如何分配。
　　3、监督：如何公示？若不依规公示，如何处罚？
　　2018新版《河南省物业管理条例》规定，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况。
　　新规还规定，业主委员会、物业服务企业应当每年专门将上年度该区域公共收益归集、使用的明细账目在物业管理区域公示栏公示，并将公示照片上传至物业管理信息平台，接受业主监督，并对业主的询问予以书面回复。
　　而对此，大河报在采访郑州惠济区天地湾.佳苑小区时，物业称业主若要查询，需和物业约好，去总公司财务部才能查。
　　这样，业主称，太不方便透明。应该直接公示在小区显著位置或者方便业主查询的物业网络服务平台。
　　原则上，业主若对公共收益的收支情况存有较大质疑时，街道办事处或社区居委会还要委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。
　　那么，这笔收益，要求如何公示？若不按规公示，如何处罚？
　　黄处长说，《条例》要求，每半年或每一年公示一次。除此之外，还要具体看和物业服务合同里约定的条款。具体必须在哪一天什么公示，没有规定。毕竟每个小区情况也不一样。有关违规处罚问题，他说，首先会按《条例》规定，责令其限期改正，其余处罚就要依照条例上的相关条文。其次，还可以记入信用档案。
　　他说，目前郑州针对物业服务企业的信用档案管理，是一个暂行办法，目前正在试行。具体分为3A、2A、A、B、C等等级，A级以上的物业服务企业，就是合格以上的，B、C级里边，就有不诚信记录了，“一旦有了不诚信记录，以后该物业再承接其他项目或者对物业本身的形象来说，都会受到影响。”
　　“有关信用档案的信息，可在郑州物业行业协会官网查询。”黄处长说，以前是物业资质管理，分一二三级物业，有不诚信物业，主管部门可降级处罚，但现在已经取消资质管理，是信用档案管理。
　　二：成立业主大会、业委会的相关问题
　　1、郑州乃至河南，小区成立业委会的基本情况如何？
　　2018年1月21日，首届河南省业主委员会业主交流及学习《河南省物业管理条例》大会举行。黄处长现场解读了新版《条例》。
　　会上，郑州市房管局物业处黄处长介绍了河南区域内业委会的发展状况，全省来说，小区成立业委会的比例7%，占比不足一成 ，远远落后于全国平均水平。天津、上海的比例是70%，全国一半以上社区是50%，可见，落后不止一点点。所以，河南的政策法规导向是鼓励成立业委会。
　　时隔一年多，3月21日，黄处长说，此前数据确实是这样的，目前最新数据不在手上。但就郑州市来说，成立比例稍高一点，11%左右，占比也就一成多一点。
　　上述郑州福泽门小区业委会主任范长江说，小区原来脏乱差，物业管理水平很次，消防栓瘫痪，外墙瓷片掉落。出于无奈，为让自己的家园变好，他们核心七八名成员组织起来，在新版物业条例以前，在程序那么复杂的情况下，他们先是在小区给广大业主宣传成立的重要性，其次，一家家挨户敲门，一步步艰难地成立了业委会。
　　“现在程序相对简单多了。业主们都该积极一点。都要经过这一过程，才能维护我们共同的家园。这个过程，也让本来陌生的小区成了熟人社区。”范长江说。
　　2、小区成立业委会，办事处是否要发挥积极作用？
　　《条例》规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会),选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
　　“办事处当然要发挥积极作用。”黄处长说，新版《条例》中，涉及业委会政策有很多调整，加强了街道办事处和乡镇人民政府职能。
　　原因有三：一是基于中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》 (中发【2017】13号)中指出的，要加强基层党建、组织建设工作；二是基于河南省城市化进程中，很多社区都与街道、乡镇人民政府打交道；第三就是在河南省新物业管理条例征求意见阶段，发现河南省住宅小区业主委员会成立比例过低。
　　虽然规定要求基层办事处或乡镇人民政府起到积极作用，但据大河报.大河客户端记者了解，实际情况是，一些负有行政管理责任的街道办、乡镇主管人员并没有给予成立业主委员会应有的支持，甚至有故意刁难的现象。
　　这种状况的原因是复杂的，其中之一是行政管理者没有学习和理解相关的新法规。
　　3、门槛降低了，为何还是成立难？
　　黄处长说，新版《条例》降低了业委会成立门槛，并在政策上对业委会给予支持。
　　“比如2018年之前要成立业委会，需要向县市区房管部门申请，由房管局物业科致函成立筹备组，还要20%的业主联名，现在降低了门槛，仅需十人以上业主联名就可以了。比如新条例明确业委会办公用房由物业提供，面积不低于20平方，业主大会召开过程中，为业主大会成员补贴可以由业主大会确定，在业主大会、业主委员会指导规则细节上也给予了进一步的政策支持，等等。”黄海波说。
　　但目前存在的困难是，首次业主大会必须由一半以上的业主代表参加。而现代都市小区，很多业主之间互不熟识，沟通成本高，业主大会想凑够这个基准数很难。
　　“目前，全部的指导监督备案，这块职能全放在办事处了。但业主大会和业委会，属于小区自治组织，如果业主们不积极，作为政府部门，也没强制权。这也是最难的一个问题。”黄处长说。
　　4、“建设单位”也能是申请主体？这个是否不科学？
　　《条例》规定，申请成立业主大会的主体，除了十名以上业主代表外，还有一个是“建设单位”。建设单位指开发商，对此，很多人不解，开发商会主动帮业主们申请成立业主大会，来监督物业？
　　对此，黄处长说，从立法层面，法律规定，开发商和业主都有权申请。这对开发商和业主来说，是公平的。
　　律师：未成立业主大会前，业主权益如何维护？
　　河南英泰律师事务所律师赵钰涛说，小区在成立业主委员会之前，一般都是前期开发商指定的物业服务企业。物业在这个阶段服务的依据就是《前期物业服务合同》，按照《合同法》的基本原则，合同双方是平等的，如果这个合同是采用胁迫手段签订的，业主不签合同不交房，业主可以搜集证据后依法向人民法院起诉，要求确认合同无效或者撤销合同。
　　如果物业服务企业不按照合同履行物业服务合同，业主可以依据合同约定向行政部门投诉或者提起诉讼，要求其履行服务内容。如果物业服务企业收费超过合同约定，业主也可以向物价部门投诉。住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》对成立业主大会的条件和程序做出了明确规定。
　　区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，对筹备、成立业主委员会有指导和引领作用，解决好业主委员会的问题，对解决基层群众的安居乐业来说有现实意义，特别是对化解基层矛盾、做好基层稳定工作也有着积极的作用。
　　因此，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当积极行动，对业主与物业服务企业关系较为紧张但未成立业主委员会的小区，主动沟通，做好调研，引导业主成立业主委员会，形成自我管理，以便解决小区物业“急难愁”问题、公共收益问题、维修资金使用问题、物业服务企业选聘问题、日常管理中制度修订、人防技防、设施改善等问题，以便把矛盾化解在基层。

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