长沙一小区，物业输了官司却不离场，为何？

　　                        稿源：掌上长沙
　　2022-08-02 18:55
　　长沙晚报全媒体记者 邓艳红 实习生 周婕
　　1到3栋是业主自管物业在管理，4栋却是开发商自带的物业公司在管理——在雨花区裕华名苑这个只有4栋楼房的小区，竟然同时存在着两家物管。两个物业同时存在，这是怎么一回事呢？
　　近日，裕华名苑小区业主纷纷向帮帮团记者投诉并道出了其中的原委：2020年12月，该小区经业主大会表决，决定终止与前期物业公司的服务合同，实行物业自管，然而前物业公司拒不离场，便形成了两家物业公司分管的局面。
　　从2021年到现在，小区业委会数次与前期物业对簿公堂。今年6月，小区业委会收到法院的终审判决，要求前物业公司在判决生效后10天内退出小区物业管理服务。可输了官司的物业公司，至今仍以种种理由没有离场。

　　一个小区为何出现两家物管？
　　裕华名苑小区共有4栋楼，其中1到3栋是住宅楼，目前由小区业主实行物业自管；4栋是商业楼，由开发商自带的物业公司长沙吉屋物业公司在管理。小区首届业委会主任肖女士告诉记者，这种局面的形成，是前物业公司拒不离场所致。
　　据业主们介绍，裕华名苑小区在2014年底开始交房入住，到2020年12月，小区的物业管理一直由开发商的前期物业公司，也就是长沙吉屋物业公司负责管理，但是该物业公司的管理和服务长期以来难以让业主满意。“房屋漏水了，向物业反映，一点回应都没有。”业主刘女士表示，“电梯经常掉层，使用才3年，物业就通过走‘绿色通道’的形式，绕开了业主签名，动用了物业维修资金。”业主张先生说。还有些业主表示，吉屋物业从不公开账目，“业主让他们公开他们就说亏损”。
　　2019年，裕华名苑小区成立了业主委员会。2020年，业委会组织召开业主大会，表决决定实行物业自管，同时终止与吉屋物业的物业服务合同。2020年12月19日，在给吉屋物业公司发函通知的前提下，业委会带着自管物业进驻接管小区，但是遭到了吉屋物业的拒绝。
　　记者了解到，对于业主大会解聘吉屋物业的决定，吉屋物业在给该小区业委会的回复函中指出，这次业主大会未得到当地政府部门的指导，投票过程不透明，程序不合法，因此表决无效，吉屋物业将继续留在小区进行物管服务。
　　从那时起，小区1到3栋住宅楼就由业主实行物业自管，4号栋商业楼则仍由吉屋物业管理，形成了一个小区两家物管分管的局面。
　　数次对簿公堂，今年6月迎来终审判决
　　一个小区两家物业，争议不断，冲突不断。除了言语和肢体冲突外，小区业委会和吉屋物业还互相起诉，从2021年到今年6月，双方数次对簿公堂。
　　2021年1月19日，吉屋物业公司起诉裕华名苑自管物业，要求自管物业退出小区并赔偿其损失20万元。当年3月31日，雨花区人民法院做出判决：自管物业退出小区，赔偿损失5万元。面对结果，业主们难以接受，自管物业也不服，于是提起上诉。此案的二审阶段，长沙市中级人民法院认为：一审判决“认定基本事实不清，遗漏当事人，严重违反法定程序”并作出裁定：撤销一审判决，发回重审。
　　与此同时，小区业委会也向法院提起诉讼，反诉吉屋物业公司，要求其从小区撤离。2021年12月，雨花区人民法院对业委会反诉吉屋物业的诉讼进行了一审判决，支持了业委会的诉讼请求：前期物业服务合同终止；吉屋物业退出裕华名苑；吉屋物业履行交接义务。针对这个结果，吉屋物业也不服，于是提起了上诉。
　　今年6月，长沙市中级人民法院作出终审判决，驳回吉屋物业的上诉请求，维持原判，要求吉屋物业在判决生效后10日退出小区物业管理服务，并向小区业委会办理交接手续。
　　输了官司拒不离场，为何？
　　根据长沙市中级人民法院的判决结果，7月1日，裕华名苑小区以业主大会及业委会的名义向吉屋物业发出“退场通知”，要求吉屋物业于7月8日前退出小区物业管理服务。因为吉屋物业没有离场，7月10日，业委会已向法院申请强制执行。
　　小区发出退场通知已经过去了一个月，可至今吉屋物业仍然在小区4号栋商业楼进行物业管理服务，并占据着小区水电设施设备用房，这是为何呢？8月2日，吉屋物业的熊经理及开发商相关负责人钟先生进行了回应。
　　钟先生告诉记者，法院判决是要求移交给业委会，可如今裕华名苑小区第一届业委会已经到期，第二届业委会又还没有选举出来，目前处于没有业委会的状态，因此没法移交。钟先生也坦承，即使小区选出了第二届业委会，吉屋物业也不会移交物业管理服务。“该移交的都移交了，我们现在没有东西可以移交。”钟先生说。
　　4号栋商业楼的物业服务是否该移交给业委会呢？钟先生解释，4栋的业主不满小区自管物业的服务，因此委托吉屋物业进行管理。“有85%的业主委托吉屋物业进行管理。”钟先生拿出一份委托书说。记者注意到，在这份委托书上，只有几个人的签名。
　　熊经理表示，钟先生的说法可以代表吉屋物业的回复，他们还指责，小区自管物业来管理小区是没有经过业主大会授权的。
　　对于吉屋物业公司的回复，肖女士及部分业主表示，他们对小区自管物业服务的指责是罔顾事实。开发商和吉屋物业也无权代表4栋的业主，小区1到4栋是一个整体，从法律上来说也没有业主委托物业公司进行管理的说法，以4栋业主的名义拒绝执行法院判决，是对4栋业主的“绑架”。小区业主们认为，吉屋物业之所以拒不离场，主要原因是“4号栋商业楼每年上百万元的物业费”。
　　律师：败诉方应当主动履行判决法定义务
　　根据相关法规，一个小区只允许一个物业公司存在，业主们认为，前期物业公司并不能以4号栋不需要自管为由，继续在4号栋提供物业服务。
　　湖南万和联合律师事务所李健律师表示，依据《民事诉讼法》第一百五十八条规定，第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。因此生效判决有着既判力和执行力，理论上败诉方应当主动履行判决法定义务。如果拒不履行，胜诉方可以依法申请法院强制执行。 　
　　此外李健律师也指出，法律也规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。因此希望双方当事人都能依法主张权利，在法律框架之内解决相应矛盾纠纷。
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