如何进行业主小区自治？

　　小区的业主哇，接管财务大权！
　　第一项。成立业主自管委员会：但是都是开支的！有偿服务，执行小区自治。成立管理财务一条龙。比如说，小区的技能人员，消防管理员，电梯管理员，水电工。到市场上随便找。有的是？没有，去培训！学习一个礼拜，两个礼拜拿证。
　　第二项。现有的物业费砍掉一半。多吸收本，业主的贫困户为主服务小区，给他们安排工作，也解决了他们的就业难的问题。还有的困难户都给他们安排工作。为政府分忧？为国家分忧。每个月一公布账目，多余的钱给业主返回去。
　　第三项，重新签约，电梯维修合同，粪便清理合同，地下人防工程租赁合同，小区广告合同，车辆停放合同，实行小区全部智能收费，网上收费，减少人员开支。培训相应的，员工专业化技能。修复小区被改为停车场破坏的，地面绿化面积。人性化管理小区，加入小区微信群，估计没有车的业主？不但你不交物业费？每个月都能得到钱。公平公正。把原来物业的暴利？分给每个业主。这样小区就和解了。

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　　要提高小区自治管理水平:一是先管好帐目，高度透明，定期公示收、支、结余，让业主明白自己钱的去向；二是管理人员不宜过多，减少人员开支，三人较好，分别为权、钱、帐三权分立，全体业主每人都有监督权和查询权；三是雇用人员尽量用本小区有劳动能的人，本小区没有的再由外雇；四是小区的所有收入都归全体业主所有，由业主大会决定用途。
　　业主自治的好处:为业主节约不必要的开支，减轻物业费；省去物业公司与业主间的矛盾；使小区有永远走不了的物业管家，使小区能长治久安。

　　大小区物业费多，都愿意请专业的物业公司，只需要业委会监管物业服务，自管的基本都是老旧小区，收费低请不到物业，自管没钱只靠热心没有可持续性，大多没有好的结局。
　　除非是按物业公司收费水准进行自管，有钱才好解决服务的问题，自管的人不专业，还长期义务服务，甚至还要贴钱，那这自管只会困难重重不得善终，尤其没有律法支持无法无天滋生滥权乱象，还约束不了不交费业主，没有公平公正公开的管理，结局就是自管人员爱心奉献，成了和业主之间的敌我矛盾，管着管着就伤心离场了

　　1990年代，中国的房地产、城市化的发展，和中产阶层的崛起是同步的。但业主自治却一直滞后。2003年中国第一部《物业管理条例》颁布之后，业委会一度被寄予强化基层自治的厚望：因为业主自治本身涉及选举、罢免，以及对选聘物业公司等议题的表决。
　　但现实发展并不顺利。以深圳来说，全市小区仅三成成立了业主委员会，其中还有相当一部分处于运作不良的“僵尸状态”。在其他城市，业委会选举实际被物业公司（房产开发商）把持，乃至屡屡发生冲突的事，也并不罕见。究其原因，有以下三个方面的问题。
　　其一，业委会的选举，业委会日常工作的披露和受监督，业委会的行政开销等“自治细节”频频发生状况，导致选举难产；业主之间的互不信任；物业公司（房产开发商）利用其“大业主”身份，进行利益输送。
　　其二，2007年《物权法》为防止业委会越俎代庖，将动用维修基金、选聘物业管理公司等重大权利，赋予业主大会行使。从表决机制上说，是从“间接民主”一步迈到了“直接民主”，步子迈得太大，业主大会的表决机制不容易形成统一意见，导致业主自治机制停摆。
　　其三，“政府权力淹没民间自治”。个别地方权力部门偏向物业公司，将业主正当的集体自治、维权、选举“敏感化”。
　　中国《物权法》规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会选举业委会给予指导和协助”。但事实上，很多地方政府的房地产部门，不是“指导和协助”业委会，而是从“方便管理”、“不能惹事”的权力本位出发，抑制业主自治。很多小区的业委会初期选举，从备案变成了事实上的“审批”，有时还“坐偏屁股”，定下诸如“拖欠物业费的就不能竞选业委会”等“土政策”。这也导致业委会偏离了业主自治、业主维权的设立初衷。
　　另一方面，却是该管的不管，物业公司“反仆为主”，监视、阻挠、控制业主选举和宣传，当地职能部门反而熟视无睹。
　　财产权的保护和充分行使，必然升级为社区自治权。崛起的中国中产阶层，必须要迈过这道槛。尊严不在远方，就在自己生活的小区。
　　以民间社会发达著称的广州，在小区业主自治的发展道路上却一直步履蹒跚。2013年，广州市国土房管局相关负责人曾表示：“广州仅有25%的小区成立了业委会，一些大型楼盘成立业委会的比例更小。”就原因而言，相关负责人给出了三点理由：业主对成立业委会的意识还不强；业委会属地管理没有完全落实到位；业主权利的保护和宣传力度不够。
　　两年过去了，广州的业委会成立情况依旧不容乐观，小区业主自治的发展也未见明显成效。在广州番禺，占地7500亩、居民近20万的祈福新邨，是典型的超大规模小区。在这个巨型小区，落实业主自治的难度颇大，但不少居民参与公共事务决策的热情，还是在推动民选业委会的诞生。不过，事与愿违，这些不愿沉默的少数派在追求业主自治的道路上，却遭遇到了物业公司的强大阻扰，也没有获得属地政府部门的有效支持。
　　2014年1月，征求过数月意见的《广州市物业管理暂行办法》正式推出，可以说，这部根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等上位法制定出来的地方性法规，为广州的小区业主自治提供了一个明晰的指南。例如，《办法》明确了“公共物业收益归全体业主所有”，规定公共物业的经营及所得收益分配使用由业主大会决定。同时，《办法》还规定了“为物业企业建立诚信档案”，那些缺乏资质、管理混乱的物业公司，将会被给予较差评价。
　　但问题来了，法律法规虽已出台，能否落地却不一定。根据澎湃新闻网的报道，2014年4月，祈福新邨小区的物管费涨价，让一部分业主与物业公司的矛盾急剧升级，30多名业主联合起来反对涨价，并参选2015年祈福新邨业委会的换届选举。一年来，他们和物业公司冲突不断，选举陷入困境，正常生活大受影响。在小区业主看来，祈福新邨业委会是“见不到的业委会”，其11名成员绝大部分是祈福集团下属各个部门的员工，2010年上任至今从未露过面。业委会主任丁浩然也是祈福南沙酒店的总经理，根据《广东省物业管理条例》第25条规定，不适合在业委会中任职。
　　而当小区业主们希望维权，选出能够真正代表他们意愿的业委会委员时，便衣保安的多次冲击，使得拉票宣传活动饱受干扰。此外，业主中热衷维权的积极分子，时常会遭遇停水停电、汽车被破坏、水表消失等生活干扰。更为糟糕的是，这些现象并非祈福新邨一家独有，放眼广州近5000个小区，业委会的成立不乏一路的险阻，开发商和物业公司往往是破坏行动的主要推手。
　　物业公司或开发商自然没有动力推动业主自治，利益的分割，使它们更容易站在业主的对立面。不过，属地政府的漠视态度，却让小区业主距离业主自治的道路越来越远。在祈福新邨业主维权的案例中，属地的屏山派出所、钟村街道办和番禺区房管局，对于该小区业委会换届选举中明显的违规行为充耳不闻，在因选举活动造成物业公司。
　　(注:感觉有道理的条友，欢迎点赞关注评论转发。)@李子柒 @头条号 @房产大象

　　网上看到很多人在讨论业主自治的问题，先说说现今物业管理模式的主要矛盾。现今中国物业管理模式五大主要矛盾：1.制度化管理，小区的管理体系是谁制定的，跟作为客户的业主有半毛钱关系吗？现今物业管理模式下员工对老板讲规矩的底层思维违反了市场规律，漠视业主作为客户的尊严，本质就不被业主接受。2.公信力，物业行为透明度决定物业主体公信力，传统物业服务模式属于伴随房地产行业发展的半垄断产业模式，缺乏透明服务标准化作业体系和强有力的公信力制约执行，老板不清楚打工仔干什么只能被动接受结果，而中国物业行业30年发展现实中的物业纠纷矛盾叠加证明了中国物业企业的公信力不可采信需要制约。3.物业本身的周期性衰退特征决定了物业资产化才是物业服务的核心竞争力，才能保障物业的可持续发展，而现今物业管理模式的专业化程度无法实现物业资产化，老板没办法选择自己需要的员工，因为市场上没有。4.传统物业管理模式无法实现业主主体权利行使一键化，老板等同于被员工架空，只能到时候算总账，被动接受过程中员工行为的所有风险和持续的固定成本投入。5.传统物业管理模式将业委会摆上台面，却没有绩效任务书制约等同儿戏，反而增加物业管理风险和管理效能提升阻碍，也没有利益分配激励业委会等同过家家，反而间接造成业主之间内部矛盾纠纷转移了物业管理模式的主要矛盾。亲们，我的观点，业主自治困难重重，不实行业主自治死路一条。至于怎么做，可私聊，有自主研发的配套解决方案。最后一句，跳不出现有物业管理模式思维框架，回归本质，何谈自治。

　　业主自治管理的方式主要有成立业主大会、或者业主委员会来进行管理，业主自治的情况是非常常见的，但相关情况的认定，和权利的行使是需要上述两种方式来进行办理的，具体情况结合实际而定。