市民陈先生反映：
小区物业对水电气、绿化、公共配套设施管理不到位，和开发商之间责任划分不清。比如小区内监控设备，开始有小故障，物业一直拖着不修。几年过去，如今，监控完全瘫痪。确定责任时，物业说开发商安装的器材质量有问题；开发商反驳：是物业后期管理维护不当造成。而受苦的是广大业主。目前小区还没成立业委会，怎么成立？组建业委会的条件、流程是什么？物业如何选、换？物业行业协会怎么监督，有没有约束和评估机制？
记者调查
1、首届业委会成立的条件：
按照《上海市住宅物业管理规定》，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，提交相关材料：物业管理区域核定意见；物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）配置证明；业主清册和物业建筑面积；物业出售并交付使用时间；已筹集的专项维修资金清册。
2、业委会成立流程：
1）乡、镇人民政府或者街道办事处接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内，会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组。筹备组自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内公告。筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。
2）筹备组做好筹备工作，包括：
确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
草拟管理规约、业主大会议事规则；
确定首次业主大会会议表决规则；
制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；
制定业主委员会选举办法；
完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
（这些内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。）筹备组自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。
3）业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
4）业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。
5）业委会按照规定履行职责：
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
监督管理规约的实施；
业主大会赋予的其他职责。
业主委员会自选举产生之日起30日内，向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：
业主大会会议记录和会议决定；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会成员的名单和基本情况。
3、如何选聘物业？
选聘物业服务企业前，业主委员会先拟定选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会在物业管理区域内公告。通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交相关档案和资料，以及物业管理用房。
4、上海物业管理协会对上海市物业单位的监督和约束：
了解掌握物业管理企业的基本情况，开展行业调查研究，解决行业发展过程中出现的新情况、新问题。对居民投诉的物业问题进行核实，解释沟通解决问题。
（有关此话题的详细讨论，可收听上海电台FM93.4，上午9时到10时、下午1时到3时播出的《市民政务通—直通990》节目。 编辑邮箱：jfwenda@sina.com）
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