业委会请来新物业 老物业赖着不走怎么办？

　　龙天名俊小区新物业公司保安和老物业公司保安（穿白衣者）一起值班
　　原标题：业委会请来新物业
　　老物业赖着不走 怎么办？
　　近年来，随着业主维权意识的提高，成立业委会督促物业公司提升服务水平或者解聘物业公司的现象越来越多。但是，小区业委会新聘的物业公司进场了，原来的老物业却因为种种原因不愿撤离，导致新物业无法正常开展物业服务。业委会主任无奈地说：“轰轰烈烈换物业，实际上却换了个寂寞。”
　　老物业不交任何手续
　　新物业进场后只能干杂活
　　“逾期半个多月了，新物业无法开展正常物业服务。”5月18日上午，未央区珠江新城小区业委会主任赵云飞无可奈何地说，新物业进场了，老物业虽然搬出小区，但不肯移交任何手续，在小区外的商铺房里继续卖水、卖电（小区商铺用户）、收物业费，开展物业服务。小区里挂着的“庆祝公元物业进驻珠江新城小区为业主提供优质服务”横幅，业主们看着心酸，业委会人员心里更不是滋味。
　　赵云飞告诉记者，由于不满老物业的服务质量，小区业委会依照相关流程，于2020年9月30日与深圳市公元物业管理有限公司（简称“公元物业”）签了物业服务合同，但老物业对业委会选聘新物业有异议，不肯撤出该小区。2021年4月21日，小区业委会会同大明宫街道办、新老物业公司、小区开发商、谭家派出所及社区召开协调会商定，当日封禁物业客服中心，财务等相关资料由老物业负责整理，双方物业派出副总级别人员在街道办、社区和业委会监督下进行协商，并在3天内制订出具体移交方案，10天内完成物业移交工作，小区保安、保洁、绿化当日全部移交。随后，在西安市40余家业委会见证下，街道办及社区有关工作人员现场监督，数十名民警维护秩序，在小区业主敲鼓打锣地夹道欢迎下，201名“公元物业”员工、保洁、保安人员整齐列队进驻小区。
　　然而，后来的发展并没有按协商内容顺利进行，老物业撤离了办公室，但并未真正撤离小区，而是在小区的“开发商所属商铺”里继续办公，拒不移交物业相关资料，“公元物业”进驻小区了，却只能干些保洁、安保、绿化及上门为业主换玻璃、修水管的杂活。“5月11日，业委会发函让老物业移交手续，现在都逾期半个多月了，新物业根本没法正常开展工作。”赵云飞无奈地说。
　　小区7号楼张姓业主说，小区以前比较乱，水管一年爆十几次，单元门都是烂的，监控13年了不能用，业委会的成立让他们看到了希望。
　　“大明宫街办已经给未央区住建局发函，协调对老物业依法处理；业委会也向区住建局提岀协助进行交接的请求，区住建局也表示派人来调查，并表示如果老物业还不肯移交手续，将予以相应处罚和信用拉黑。”赵云飞说。
　　老物业声称“我们会回来的”
　　还派保安打砸新物业公司
　　类似的一幕，也在西安南郊的龙天名俊小区上演。
　　“2号地下室常年漏水，水深七八厘米；5号楼开酒店装修，将墙砸出大洞，差点砸死人。从交房开始房子就存在很多问题，反映给物业，物业服务态度很差，今天拖明天，明天拖后天，一直不解决。”小区业委会主任刘跃军说，小区于2020年6月23日成立业委会督促物业提升服务，但物业人员居然威胁说“你们不成立业委会，我们早就给你们修了。”无奈之下，2021年2月28日，业委会组织召开业主大会，在九成多业主的赞同下业委会着手更换物业工作。依照法定程序，业委会于3月10日解聘了老物业，4月18日和陕西嘉和雅馨物业管理有限公司签订合同。4月30日，街办进行协调，老物业仍不答应撤离。5月5日，新物业强行进场，老物业不肯签字，搬至小区商铺房里办公。新物业虽然进场，也只能提供保洁、保安、上门维修等杂活，无法正常开展物业服务。
　　“我们多次催办，老物业就不移交任何手续。”刘跃军说，老物业声称自己亏损，还派出保洁、保安“强行”为业主服务。此外，近期小区门禁、地下室电表箱、监控被人损坏，老物业员工还在业主群里声称“我们会回来的”。刘跃军向记者提供的一份老物业于5月10日贴出的通知上称，“个别不法分子打砸小区公物的黑恶手段正在进入处置流程，请全体业主继续监督和举报。在本次因私欲引发的闹剧最终尘埃落定前，我公司始终为小区唯一合法的服务企业，继续为大家提供用水、用电、环境卫生、客户服务、电梯及工程服务、安保服务等全方位的服务体系和工作流程。”然而，5月19日，老物业50余名保安冲进新物业服务中心打砸，撕掉办公室墙上的工作牌匾，将办公桌及文件柜搬出扔到垃圾桶旁，拖拽打伤两名新物业女性工作人员。
　　老物业为啥不肯撤离
　　物管专家总结6点原因
　　“老物业不肯退出小区，还在设法‘重返阵地’，使用的手法都一样，拉拢收买业主状告业委会更换物业手续、程序不合法。”赵云飞说，目前，10名业主状告珠江新城小区业委会的两起案件马上开庭，3名业主状告龙天名俊业委会的案件尚在审理中。
　　“告不倒业委会就告业委会主任，我被告说贪污了80多万元和贴小字报说我贪污400多万元，物业公司还叫‘沙霸’和保安威胁我，上门殴打致使我住院39天，还叫人砸我的车。威胁不起作用就拉拢我，承诺给我钱，让我不要搞业委会。”赵云飞说。
　　赵云飞和刘跃军认为，老物业不肯撤离小区，根本原因就是一个字——利。“都说自己亏了钱，却不愿意退出小区，我们换新物业就是帮老物业止损，他们不撤场，就是变相打脸亏损的说法。”刘跃军说。他们认为，老物业耍赖的原因就是违法成本太低，希望政府有关部门能支持业委会，早点介入，加大处罚力度，让业主们尽早享受到更优质的物业服务。
　　法律对老物业退出管理区域有明确规定，为什么老物业违法不退出？莲湖区北关街办、枣园街办物业管理专家顾问何志恒总结出6点原因：1.老物业职业道德缺失；2.实际利益驱动；3.老物业有实力继续维护其利益；4.还有个别说不清利益关系的业主反对换物业；5.老物业违法成本太低；6.业委会维权成本太高。
　　从事业委会工作多年的西安业委会协会筹备组工作主持人、绿地世纪城A区业委会主任黄胜利则表示，老物业大多数是开发商的子公司，有些隐藏问题可能会在新物业进行承接查验时暴露出来，让开发商难以承担。从利益角度分析，现阶段小区物业服务利润空间还很可观，老物业当然不愿意撤场。而大部分小区因为物业服务矛盾多，一部分业主拖欠前物业公司的物业费，如果撤场，也会给老物业造成应收账款追讨难度大，这也是老物业不肯痛快撤离的一个原因。
　　律师建议
　　老物业不肯撤离小区
　　业委会可申请法院强制执行
　　陕西许小平律师事务所罗震东律师表示，对于“老物业赖着不走”现象的处理办法，各地做法不一。他建议业委会或者物管会向街办、乡镇、区住建局或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者向法院提起诉讼。
　　北京大成（西安）律师事务所陈晴律师认为，一般情况下，业委会换物业公司都因为程序上有一些瑕疵，导致老物业公司认为程序不合法，一直在程序上打官司。“如果业委会换物业公司程序合法合规，老物业赖着不走，业委会可以走司法程序，通过法院强制执行。”何志恒也表示，如果老物业不交接和退出，而且久拖不下，业委会可以考虑诉讼。如果诉求被法院支持，业委会可申请法院强制执行。
　　西安业委会协会筹备组工作主持人、绿地世纪城A区业委会主任黄胜利则建议，区县、街道办等行政主管部门、业主委员会可向法院提请简易程序，对老物业强制交接工作完成，并对物业服务企业违规记入征信，限制法人代表高消费，对物业公司处以高额罚款。物业行业协会、业委会协会对该物业企业建立黑名单制度，限制几年内不能参加物业选聘投标。

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