物业改造被业主起诉，小区架空层到底是谁的？

　　某小区架空层(资料图)
　　小区一楼的架空层，原本是不少业主用来休闲的地方。不过，贵阳一小区的业主，最近却有点烦，因为他们小区的架空层，现在却被物业改造成员工宿舍。他们要求物业、房开拆除恢复原状，却遭到拒绝。
　　无奈下，小区164业主将物业和开发商告上了法庭，要求恢复原状并赔偿损失。小区的架空层到底归谁所有？
　　近日，乌当区法院开庭审理了此案。
　　架空层变成员工宿舍
　　该小区自2012年12月以来，陆续收房入住。分为1、2号楼，1号楼塔楼首层、裙楼负一层、负二层；2号楼塔楼首层、裙楼负二层、负三层、负四层，均设置有无任何结构维护的建筑层，即架空层。
　　小区业主任先生2013年入住该小区。他告诉记者，每天饭后，他都习惯和邻居到小区散步聊天，遇到下雨时，他们便会到架空层散步。
　　但没过多久，这一切发生了改变。2014年初，小区物业开始在架空层施工，部分区域被封闭装修为房屋，作为物业的员工宿舍、食堂和阅览室等使用。
　　“这是我们业主的公共用地，物业凭什么把它占用做员工宿舍？”任先生说，将架空层改成员工宿舍，不仅没有经过业主同意，改成宿舍后，物业还设置独立门禁系统，使得业主无法进入与使用。
　　争议焦点：架空层归谁所有？
　　小区的业主认为，架空层属业主共同共有。房开和物业在未经业主同意的情况下，擅自将架空层封闭装修为房屋，作为物业的员工宿舍、食堂和阅览室等使用，并设置独立门禁系统，使得业主无法进入与使用，侵犯了业主的权利，应当立即停止、恢复，并赔偿损失。
　　小区物业、房开认为，在双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定小区架空层的权属。架空层也没有分摊到房屋的销售面积中，所以，架空层并不属于业主共有。
　　架空层与物权法所指的物权是有区别的，架空层应该属于开放空间。
　　小区架空层到底是谁的？双方争执不下，无奈下，小区164名业主联名将物业和开发商告上了法庭，要求停止侵权行为、恢复原状，并赔偿损失10万元。
　　法院：业主享有使用权，物业、房开恢复原状
　　乌当区法院审理认为，诉争的架空层，在双方签订的《商品房买卖合同》中未约定其权属，而目前的法律法规，均没有对架空层的所有权权属进行明确规定。
　　根据该小区房屋建筑面积测绘和计算说明，架空层并未包含在共有面积内。
　　参照2013年1月1日起施行的《贵阳市城市规划技术管理办法(试行)》第二十三条“架空层是指建筑物底层或者高屋塔楼首层设置的无任何结构围护的建筑层，架空层设置能自由、便捷直接进入的绿地、休闲空间，为业主终日免费开放，不得设置经营性质项目。”之规定，虽然本案架空层面积未包含在共有面积内，但业主享有使用权。
　　小区的物业、房开将架空层封闭使用的行为，影响了小区业主对架空层的使用权，因此物业、房开应将封闭使用部份的建筑物拆除，恢复架空层原状。
　　关于业主要求物业、房开赔偿损失的诉讼请求，因物业未将架空层用作经营性项目使用，且架空层为无任何结构围护的开放空间，本身不具有租用价值，因此业主要求评估并按照租金标准计算损失，显然不当，对原告的该项诉请，本院不予支持。
　　故判决，物业和房开公司将该小区1、2号楼架空层内封闭作为房屋使用的建筑物予以拆除，恢复架空层原状。
　　小区物业和房开公司对判决不服，提起上诉。目前，二审正在审理过程中。
　　法官说法
　　业主共有部分有哪些
　　在小区内，业主单独所有的住宅，属于业主的专有部分。对于公共区域内的道路，是全体业主共有的，由此产生的权利，叫作业主共有权。那么，业主共有部分有哪些?
　　本案的主审法官，乌当区法院张本勤法官介绍说，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　总体来看：小区的道路、绿地，包括物业服务用房明确为业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　但目前对于架空层、人防工程等等是否为业主共有依然未明确。
　　收益归业主，可与物管协商分配收益
　　如今，很多小区广告位、广告牌随处可见，可收入应该归谁？如何分配？
　　张本勤法官介绍说，《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”
　　另据《物业管理条例》规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
　　张本勤法官说，也就是说，小区业主有权共同决定广告位使用权的归属，同时广告发布的费用也应归全体业主共同所有。
　　物业要设立广告牌，都需要经过小区业主或业委会的同意或授权。如果未经业主许可，物业公司擅自经营所取得收益，业主可以通过业委会向物业提出异议和追讨，对广告进行拆除。
　　“物业公司经业委会授权设立的广告牌，业主可与物业公司签订合约，按合同安排、使用这些广告所带来的收益。”张本勤法官说，一般来说都用于公共开支，如冲抵物业管理费、公摊水电费；可以用来补充住房维修基金；也可用于改善小区服务，提高公共服务能力。
　　此外，按照双方约定，还可以从中提取一部分作为报酬，给帮助招商和管理的物业公司。
　　如果没有合同或是约定不明确，广告收益应归全体业主所有。未经业主大会许可，物业公司不得擅自使用这些收益。
　　物业公司应该自觉、主动地公示广告牌等公共收益的收支情况。
　　(作者：记者 孟剑飞 来源：贵州都市报)

分享来源：华商报网

http://news.gog.cn/system/2017/04/06/015562649.shtml

声明：若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除。 邮箱：tousu@wywb.cn