南昌一小区4个业委会存尴尬(图)

　　今年3月底，南昌市贤士花园小区C栋业委会在为提取房屋维修基金而四处奔波，尽管已自主管理快4年了，但房管部门并不承认其“管家”身份，原因就是贤士花园早在2002年已成立小区业委会。
　　其实，在2007年，B栋和F栋认为小区业委会未尽到监督职责，也已“自立门户”。
　　一个住宅小区竟有4个业委会，这在法学界引发热议。江西师大法学院教授王晓云称，一个住宅小区该有多少个业委会，法律上并没有明文规定。据悉，《江西省城市居住小区物业管理条例》目前正在修订，随着物业管理区域划分标准的进一步细化，贤士花园4个业委会谁去谁留，将一一明确。

贤士花园小区三栋高层住宅楼建围墙“自立门户”

　　C栋业委会提取维修基金因身份尴尬遇阻
　　贤士花园小区至今已建成14年，随着时间的推移，小区的公用设施大多已略显老化。今年3月底，小区C栋的两部电梯更是彻底“罢工”。
　　3个多月来，为了筹集电梯维修费用，在C栋业委会主任张国栋的主持下，楼栋曾召开3次业主大会。经会议讨论，C栋业委会决定采用费用分摊的方式，对电梯进行维修改造。
　　4月8日，C栋业委会在楼栋收发室张贴窗口，将《贤士花园C栋电梯改造费用分摊表》进行了公示。但就在一个月后，张贴了低层业主承担费用的分摊表却被人撕去了大半页。
　　“估计是某位低层业主不愿意支付电梯维修费吧。”收发室曹师傅无奈地说。
　　据张国栋透露，自《分摊表》张贴至今，该楼栋的电梯专项费用账户中，只收到总共7万多元的汇款，离电梯改造费用整整少了一半。
　　3个多月以来，由于筹不到钱款，C栋业主们只能每天爬楼梯回家。“住在11楼的胡老都70多岁了，每次看到他辛苦爬楼的身影，我心里很不是滋味。”张国栋告诉记者，原本C栋住了近百户业主，可如今，因为电梯迟迟无法使用，现在住在这栋楼里的只剩下50户左右。
　　为了筹钱，张国栋想尽了办法。后来在一名业主的提醒下，张国栋想起C栋的房屋维修基金或许可填补一些费用空缺。但很快，张国栋又失望了。
　　“业委会须经房管部门注册，才能申请公房维修资金。”张国栋称，C栋业委会早在华夏证券（公房单位）与开发商签订买楼协议时，就在协议书中约定，该楼栋独立于贤士花园小区，实行自主管理。2005年9月，为方便物业管理，C栋经业主一致同意，成立了C栋业主委员会，但成立至今未在房管部门注册。
　　张国栋告诉记者，一个小区一个业主委员会，人们对此早已习以为常。因为贤士花园在2002年就已成立了小区业委会，因此，连房管部门也以C栋业委会“身份”不符合为由，拒绝了该楼栋的公房维修基金提取申请。
　　据了解，其实，成为贤士花园“特区”的不止C栋一家。早在两年前，贤士花园小区B栋和F栋业主因不满物管窃电、拖欠水电费而被断电等原因，也各自效仿C栋成立业委会，实行自主管理。
　　小区业委会数量法律无明文限制
　　一个住宅小区竟有4个业主委员会，这件稀奇事迅速在法学界引发热议。
　　江西师范大学法学院教授王晓云原先也是贤士花园一名业主，因为小区长期断水断电，于2006年搬离了小区。她对于贤士花园有4个业主委员会一事早有耳闻。在她看来，贤士花园怪象的根源在于，一个住宅小区该有多少个业委会，法律上并没有明文规定。
　　南昌市法制办复议应诉处处长尹波认为，法律对于小区业委会数量虽无明文规定，但《物业管理条例》明确了“一个物业管理区域成立一个业主大会”。另外，小区的住宅群构成、用地面积、建筑面积，法律均没有明确要求，而这些会让业主们认为自身所在住宅区域可作为一个相对独立的物业管理区域，进而组建独立的业主委员会。
　　张国栋也同意尹波的观点。他认为，贤士花园B、C、F栋作为小区的三栋高层住宅楼，具有相对独立的物业，完全有能力实行自治。
　　据透露，目前这3栋楼的业主正在筹划着成立一个高层业主委员会（高层住宅楼业主专门组建业主委员会）。而6月23日起，每户业主都会收到一份来自各楼栋业委会的民意调查表。据张国栋介绍，一旦三分之二以上的业主签字同意后，高层业委会组建申请则将上报市房管部门。
　　4个业委会身份或将重新洗牌
　　“组建高层业主委员会的计划可能要往后推延很长一段时间。”南昌市房管局物业管理处处长邓长水告诉记者，住宅小区允许被划分为多个物业管理区域，但由于我省尚无物业管理区域划分具体标准，使得业主们在要求脱离小区，“自立门户”时遭遇尴尬。
　　邓长水告诉记者，虽然我省目前绝大多数物业，特别是新建物业，都有规划、土地等部门的批准文件，其占用土地的界限是明确的，故一个住宅小区一般就是一个物业管理区域。但也有少部分在计划经济体制下建造的旧住宅后经房改，其共用设施设备的产权不明晰等问题，则需要政府有关部门依据实际情况来划分物业管理区域。
　　近年来，福州市、天津市、内蒙古自治区相继出台《物业管理区域划分暂行办法》。而在借鉴各地经验的基础上，南昌市法制办立法处也在《南昌市物业管理条例（征求意见稿）》中，对于物管区域划分标准专门予以了细化。像新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；已实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域等。
　　但南昌市法制办立法处副处长周红告诉记者，国务院《物业管理条例》并没对物业管理区域作出统一，具体的规定，只规定物业管理区域划分的具体办法由省、自治区、直辖市根据各个地方的实际情况制定。对此，省法制办立法人员提出物业管理区域划分标准应属于省立法权限，而市法制办若出台细化标准就有越权立法之嫌，因而《南昌市物业管理条例（征求意见稿）》目前已删除了这些内容。据悉，我省物业管理区域划分标准制定工作并没就此停止，省建设厅已召集专业人士，将在《江西省城市居住小区物业管理条例》中就物业管理区域划分标准予以补充。
　　在采访即将结束时，邓长水补充说：“《江西省城市居住小区物业管理条例》修订工作结束后，贤士花园4个业主委员谁去谁留，届时将一一明确。”
　　□文/图 实习生钟月敏 记者梁东波

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