本月重点摘要
行业政策
中央政策层面聚焦扩内需、稳增长。7月28日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，布署下半年经济工作。提出稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。七月以来国务院常务会议提出持续推进“放管服”改革，部署加力稳岗拓岗政策举措，部署持续扩大有效需求政策举措，增强经济恢复发展拉动力。
国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》。到2025年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高。城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口。重点都市圈建设取得明显进展。
住房和城乡建设部、国家发改委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》。明确2025年城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，2030年前城乡建设领域实现碳达峰。
住房与城乡建设部推进系列工作：包括推进居住社区充电设施建设，新建住宅停车位100%建设充电设施或预留建设安装条件。培育发展城市停车设施建设运营市场化主体，制定出台资金、土地等支持政策。开展2022年城市体检工作等。
重点地方政策包括：《深圳经济特区社会建设条例》出台。提及鼓励物企发展居家社区养老服务；发挥物企在基层治理中的作用；委托物企承担基层治理和公共服务事项应依法通过购买服务方式等。《成都市未来公园社区建设导则》出台。杭州出台《关于贯彻落实‹杭州市物业管理条例>的实施意见》。北京市住建委和市监局联合发布新版物业合同示范文本青岛市九部门联合印发《关于支持物业企业开展居家养老服务有关意见》山东省民政厅等16个部门(单位)联合印发《2022年“新时代新社区新生活”服务质量提升行动方案》等。
本月重点
2022中国物业服务力百强峰会7月29日在杭州开启。10余位中国物业管理协会副会长、副秘书长、常务理事以及近20个地方协会的会长、秘书长亲临，30余位行业领袖、500余位专业人士与企业代表齐聚。克而瑞于现场重磅发布了「2022物业服务力系列测评成果」，涵盖2022物业服务力百强企业与11大细分领域研究成果。
2022深圳国际智慧物业产业博览会将于10月12日至14日在深圳会展中心隆重举行！展位正火热预订中。
7月12日，克而瑞物管、中物研协在重庆举办“服务不渝 行以致远——2022重庆物业服务企业服务力及综合实力研究成果发布会”。
7月21日，中物研协、克而瑞物管及美好生活服务共同推出“低碳发展 绿建未来” 主题论坛，探讨物企节能降耗应用实践与发展趋势。
资本市场
截止到2022年7月31日，物业管理行业上市企业总数59家。新增1家鲁商服务，成为年内第四家上市物企，也是山东首家。万物云获证监会批复核准发行不超1.8亿H股。新大正发布2022半年报业绩公告。
本月物业股普遍下跌。非港股通物企、59家上市物企、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分别下跌12.0%、17.4%、23.1%和30.1%，跌幅均大于恒生指数和沪深300（分别下跌7.8%和7.0%）。
截至2022年7月31日，59家上市物企总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%；市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分别为11.4倍和11.6倍，均较上月末下降。本月股价涨幅前两位物企分别为祈福生活服务、中骏商管，德信服务集团和领悦服务集团并列第三。年初至今涨幅前三的为越秀服务、德商产投服务和滨江服务
研究机构点评：受疫情及房地产行业挑战影响，当前物管行业估值分化明显，央企物管享有估值溢价。随着部分地产纾困在望，龙头民营物管公司有望迎来估值修复。短期而言，更关注资产负债及经营现金流多于盈利表现，投资偏好地产风险波动下稳健物企。
股价典型变动分析：一是碧桂园集团折价配股引发碧桂园集团及碧桂园服务股价大跌。碧桂园服务于27日紧急召开投资人沟通会，表明截止今年年底不会计划配售新股，财务策略仍是股东价值最大化，来自关联交易占比很低。二是力高健康生活股价经历大涨大跌。公司在股价异动后发布公告，确认业务运营正常。
本月物业服务企业对外公告收并购事项新增3起。均未披露收购金额。
本月招投标活跃度排前三的城市为广州、北京和深圳，数量分别为1347、565和508件。
协会动态
中国物业管理协会产学研专业委员会以线上会议形式召开2022物业管理产学研第三期主题沙龙，以“数字时代下，智慧物业校企协同发展”为主题分享交流。
广东省物业管理行业协会第六届第一次会员（代表）大会暨换届会议在广州举行。
重庆市物协召开第四届五次理事会，通过2021工作报告和2022工作计划。
北京物协与兴业银行签署战略合作协议。
合肥市物业管理协会倡议，鼓励社会资本参与集中式充申设施推广应用，全市物业为电动自行车充电“亮绿灯”。
物企动态多家上市物企回购股份
本月碧桂园服务发起5次回购，共斥资约3691.1万港元回购164.7万股。另外获摩根大通增持184.0万股，涉资约5016.2万港元。
本月旭辉永升服务发起6次回购，共斥资约1460.6万港元回购216.0万股。另外获控股股东增持50.0万股，涉资335.1万港元。
本月德信服务集团发起5次回购，共斥资约8178.2万港元回购2739.0万股。
典型物企加大市拓力度
保利物业联合体预中标河北蔚县环卫一体化项目，预成交价约14亿。进驻中共广东省委外事工作委员会办公室服务项目。中标深圳龙华区民治南城市管家项目等。
中海物业中标北京水立方全委物业服务项目。中标香港警察总部大楼全委物业管理服务合约等。
招商积余旗下中航物业中标广东职业技术学院项目；中标中国移动深圳分公司物业服务项目等。
万物梁行签约南方电网旗下海南电网，提供IFM综合设施管理服务等。
绿城服务签约故宫博物馆等。
华润万象生活与阿里巴巴签约武汉、南京商业项目等。
世茂服务旗下金沙田科技中标合同金额千万级义乌城市服务项目等。
其他重要动态
恒大物业公告134亿元存款质押被银行强制执行事项初步调查结果。
弘阳服务7353.6万向高力控股出售南京两家物业公司股权。
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行业政策
一、国家政策动态一览（节选）
7月28日，中共中央政治局召开会议。分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产方面，提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
7月以来国常会部署内容聚焦稳增长政策。6日提出持续推进“放管服”改革，更大激活市场主体活力。13日部署加力稳岗拓岗的政策举措。21日部署持续扩大有效需求的政策举措，增强经济恢复发展的拉动力。
7月7日，国新办举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部相关负责人就推进居住社区充电设施建设表示：一是明确标准，“新建住宅配建停车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件”。二是制定计划，统筹确定充电设施的建设目标、计划和项目。三是分类推进。既有居住区指导各地将改造或建设小区及周边电动汽车充电设施。今年1—5月，各地在城镇老旧小区改造中增设充电桩8940个。对于新建居住区会同有关部门结合完整社区建设，指导各地严格落实100%配建充电设施或者预留建设安装条件的规定。
二、地方政策动态一览（节选）
6月30日，深圳市人民代表大会常务委员会公布《深圳经济特区社会建设条例》（自2022年8月1日起施行）、《深圳经济特区安全生产监督管理条例》（自2022年9月1日起施行）、《深圳经济特区学前教育条例》（自2022年9月1日起施行）三部条例。提及鼓励物业服务企业发展居家社区养老服务；提升物业管理现代化水平；发挥物业服务企业在基层治理中的作用；委托物业服务企业承担基层治理和公共服务事项的，应当依法通过购买服务的方式实施；物业服务企业应当对物业管理公共区域和共用设施进行巡查，依法采取应急处置措施，及时履行报告义务等。
沈阳市第十七届人民代表大会常务委员会第二次会议决定对《沈阳市物业管理条例》作出修改。修订后版本自2022年7月1日起施行。
北京市住房和城乡建设委员会发布关于进一步规范住宅物业管理项目公共区域清洁工作的通知
7月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步规范住宅物业管理项目公共区域清洁工作的通知》，就明确清洁标准、强化主动公示公开、加强督促检查、加大违法惩处力度等方面做出相关规定。
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协会动态
一、中国物协（节选）
7月5日，中国物业管理协会根据《中国物业管理协会章程》和《中国物业管理协会会员管理办法》有关规定，经理事会授权，秘书处讨论通过，决定同意广西美居物业服务有限公司等14家单位的入会申请。
二、地方协会（节选）
北京物业管理行业协会转发市住建委《关于进一步规范住宅物业管理项目公共区域清洁工作的通知》
7月5日，北物协转发市住建委《关于进一步规范住宅物业管理项目公共区域清洁工作的通知》，并请各会员单位将本单位的好做法和典型案例向协会反馈，协会将予以宣传推广。
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资本市场
一、概况（节选）
截至2022年7月31日，物业管理行业上市企业总数达59家，本月新增一家鲁商服务，鲁商服务也成为年内第四家上市的物企。目前，资料有效期内的递表企业有8家。此外，7月22日，深圳控股(00604.HK)刊发公告称，公司正考虑可能分拆物业管理业务，并于香港联交所主板独立上市。
从区域划分上看，59家上市物企分布在全国12个省、直辖市，共计16个城市。其中，有21家上市物企位于广东省，占上市企业总数的近四成（35.6%）。北上广深四个一线城市上市物企共有33家，占比近六成（55.9%）。其中，广州市和深圳市均为9家，两市占比已超三成（30.5%），上海市和北京市分别为8家和7家，分别占比13.6%和11.9%。
二、月度表现（节选）
本月物业股普遍下跌，其中，非港股通物企、59家上市物企、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分别下跌12.0%、17.4%、23.1%和30.1%，跌幅均大于恒生指数和沪深300（分别下跌7.8%和7.0%）。
7月19日，华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，跃居首位。截至月末，59家上市物企总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%；市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分别为11.4倍和11.6倍，均较上月末下降。（注：鲁商服务月初市值用其上市首日数据。）
本月，祈福生活服务和中骏商管位列股价涨幅前两位，德信服务集团和领悦服务集团股价均上涨4.2%，并列位于股价涨幅第三；股价跌幅最多的三家物企分别为力高健康生活、方圆生活服务和碧桂园服务。年初至今涨幅前三的为越秀服务、德商产投服务和滨江服务；跌幅最多的为正荣服务、佳源服务和领悦服务集团。
三、机构观点（节选）
四、股价变动分析（节选）
事件一：碧桂园集团折价配股引发碧桂园集团及碧桂园服务股价大跌
概述：7月份，碧桂园服务股价出现严重下滑。19日，碧桂园服务收盘下跌5.77%,总市值跌至769.87亿港元，暂别市值第一之位。27日，碧桂园服务股价再次遭重创，下跌21.97 %。
主要原因：碧桂园集团折价配股引发碧桂园集团及碧桂园服务股价大跌
具体事项：7月27日早间，碧桂园公告称已与配售代理订立协议，计划配售8.7亿股股份，每股价格为3.25港元，较7月26日联交所每股收市价3.72港元，折让约12.63%，募集所得款项总额为28.27亿元（约人民币24.35亿元）。
公告一出，碧桂园股价大跌15.05%至3.16港元，跌破了配售价。碧桂园服务受牵连，重挫21.97%，收盘17.44港元。两只个股双双创出年内新低，其中碧桂园股价年内已被腰斩。
对此，摩根大通发表研究报告称，碧桂园配股价接近5年低位，预期将引发投资者对其流动性状况的忧虑。摩根大通认为，配股引发的忧虑短期内将对股价造成影响，同时拖累同系碧桂园服务，因此将碧桂园评级由增持一举降至减持，目标价由7.6港元降至2.5港元，碧桂园服务评级亦由增持降至中性，目标价由58港元降至21港元。
碧桂园服务也于27日紧急召开投资人会议沟通会。沟通会上，碧桂园服务表示：
碧桂园服务与兄弟企业之间的财务是独立的，市场担心发生在恒大物业身上关于关联房企资金占用问题不会在碧桂园服务身上发生。
当前大的宏观背景和行业环境下，虽然遇到了前所未有的挑战，但实控人会想尽一切办法维持现有体系的运转，实控人和公司都会保持负责任的状态面对。
在当前的价格水平截至今年年底，公司都不会计划配售新股。当前境外市场表现较差，公司在目前债券的高定价水平下不会计划配售，但是如果利息情况变好，如2%-4%的利息，公司也许会考虑进行发债。
而目前公司也并不需要资金，当前资金成本过高，若以当前成本进行融资将对资本结构十分不利。公司当前的财务策略依旧是股东价值最大化而不是绝对的财务利润最大化，公司不会通过融资摊薄EPS，使净资产收益率下降。
即使碧桂园将面临最糟糕的境况，来自碧桂园关联交易的占比也已经降到了很低，营收和利润占比不超过5%；公司的所有业务都是按正常的商业逻辑，以盈利为目的去开展的；今年的营收和利润会继续保持增长。
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五、新上市及拟上市物企动态（节选）
截止到2022年7月31日，物业管理行业上市企业总数59家，本月新增1家上市物企，鲁商服务。递表企业中，有8家物企排队上市，本月无新增递表物企。万物云获中国证监会批复，可到香港联交所主板上市。
鲁商服务：登陆香港联交所主板 成山东首家物管上市公
2022年7月8日，A股上市公司鲁商发展（600223.SH）旗下物业管理板块鲁商生活服务股份有限公司（以下简称“鲁商服务”，02376.HK）正式于香港联交所主板挂牌上市，成为鲁商集团第三家上市公司，同时也是山东首家上市的物业管理公司。此次，鲁商服务全球发售3334万股股份，其中香港发售股份333.4万股，国际发售股份3000.6万股，另有15%超额配股权；发售价厘定为每股H股5.92港元。全球发售所得款项净额估计约为1.38亿港元。按照计划，鲁商服务（02376.HK）此次将募集而来的60%资金用于通过战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合，而剩余40%的资金则用于提升自身多元化社区增值服务，强化自身数字化服务能力，以及一般营运资金用途，进而全面提升自身盈利能力及核心竞争力。
六、上市物企重要动态（节选）
保利物业：进驻广东省委外办物业项目，树立国资商办服务业态新标杆
7月1日，保利物业进驻中共广东省委外事工作委员会办公室物业服务项目，进驻后，保利物业将立足项目特性，因地制宜，从点滴细节做起，秉承国资商办服务产品体系“4T模式”，实现运营共商、数字共创、资源共享、红色共建。
七、业绩公告（节选）
7月，1家物企公布了2022年半年度业绩报告。
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行业动向
一、收并购（节选）
根据克而瑞物管&中物研协监测，本月物业服务企业对外公告收并购事项新增3起，均未披露交易金额。
二、招标动态（节选）
三、战略合作（节选）
万物梁行：签约南方电网旗下海南电网，提供IFM综合设施管理服务
近日，万物梁行与南方电网全资子公司海南电网正式达成合作，为海南电网旗下6家供电局提供IFM综合设施管理服务。万物梁行将以“1+N”服务模式，助力海南电网实现区域内上下游资源的高效调动，建立统一的管理标准和风险管控体系，并更好地完成业务下沉与扩张。
北京物协：与兴业银行签署战略合作协议，构建物业管理场景生态
近日，北京物业管理行业协会与兴业银行北京分行在北京签署战略合作协议，通过“物业云” “兴生活”等多种物业管理行业服务方案，助力构建物业管理场景生态。
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物企动态
一、新设企业（节选）
二、经营动态（节选）
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美好生活
（节选）
坎德拉旗下阳光多功能环卫机器人近日正式“上岗”朔黄铁路公司生活小区。机器人与现有机械化作业相结合的新型作业模式，将清洁区域的线路、时间、频次和保洁效果等数据输入机器人“大脑”，实现设备的实时远程传输和控制，从而达到环卫作业全过程的“精细化、智能化、可视化”管理。
雄富新能源集新能源汽车充电设备研发、生产、运营、服务于一体。实现“桩+车+网”的深度整合，作为电动汽车充电领域领军企业，坚持科技创新驱动产品技术升级，围绕充电模块、充电设备的研发制造，充电桩（站）的投资、建设、运营及充电解决方案的提供，充电大数据云平台及能源互联网的打造等三大领域进行布局。
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