业委会维权“三项注意”

　　是住宅物业小区业主大会的执行机构，履行业主大会做出的各项决定。现实生活中，由于小区居民的职业、层次各不相同，业主大会也并非定期召开，因此业委会在维护小区业主的合法权益方面发挥着不可忽视的作用。笔者根据处理业主和物业公司纠纷的实例，结合相关法规，认为在现实中业委会应当注意几个问题。
　　一、业委会应当将与物业公司签订的“物业服务合同”向住宅物业小区全体业主公布和备查。某住宅物业小区业主李先生被物业公司告上法院，原因是拖欠物业管理费。李先生辩称其长期在外地做生意，根本不知道缴费的具体时间；而物业公司出示的“物业合同”明确约定物业管理费是每季度付一次。虽然李先生称没有看到“物业服务合同”的规定，但其客观上的欠费行为还是被视为违约并被判令承担相应的民事责任。其实根据《物业管理条例》的相关规定，判断业主和物业公司权利义务的基本依据就是“物业服务合同”。而有些小区业委会只是满足于选聘物业公司的过程，对签订的“物业服务合同”却并不向所有业主公示，结果当业主和物业公司发生纠纷闹上法庭后，不仅对“物业服务合同”的具体规定不了解，更谈不上以合同为依据对物业公司履行职责进行监督了，由此业主往往要承担败诉的后果。
　　二、业委会应当代表小区业主严格监督物业公司履行合同义务。本市某小区的物业服务一直为业主们所诟病，许多业主不缴纳物业管理费以示抗议。物业公司将这些业主告上法庭，法院审理后认为，业主的抗辩理由不充分，不能认定物业公司违约在先，遂判决业主支付物业管理费。然而，在该住宅物业小区业委会与物业公司签订的“物业服务合同”中，对于物业公司的服务质量都有百分比量化指标的规定。业委会只要按照《上海市住宅物业管理规定》第11条，采用集体讨论的形式或者采用书面征求意见的形式每年组织小区业主对物业公司的服务质量进行评议，就不难得出物业公司的服务是否达标的结论。这既可以有效地督促物业公司改进工作，又可以在纠纷发生后成为业主充分的抗辩理由。
　　三、业委会不得越权而损害小区业主的合法权益。汤先生前一段时间比较烦，不仅仅因为他不缴物业管理费被物业公司诉至法院，关键的是其所住小区业委会竟然给物业公司出了一个“证明”，证实物业公司经常向汤先生催要物业管理费，以说明物业公司的诉讼时效没有超过。后来调查发现本届业委会否认给物业公司出具过时效“证明”，说明这是个别人所为。根据国务院《物业管理条例》第15条和《上海市住宅物业管理规定》第12条2款的规定，业委会不得超越职权行事。
　　这里姑且不谈该“证明”的真实性，仅就业委会给物业公司出具“证明”行为本身而言，就已经超越了法律赋予业委会的职责范围，业委会由业主权益的维护者变成了物业公司的代言人，无疑损害了业主的合法权益。因此业委会的任何行为都应当在法定的范围内行使，而不能自行其是
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