环境不错的佳馨园小区物管撤了 记者 周明佳 摄
小区大门口垃圾无人清
今年开年，继水岸艺城小区物管撤离后，昆明佳馨园小区物管也于1月5日晚撤出了小区。新老物管交替间，佳馨园垃圾遍地，无人清理，单元门大开，还发生了两起窃案，没有物管让业主很不安。去年，《昆明市物业管理办法（听证稿）》听证时曾透露，主城5区、3个开发度假区有商品房小区、非商品房小区及分散居住楼院2096个，实施物业管理的小区1668个，而成立业主委员会的小区只有188个。没有物管又没有业委会，小区的住户该怎么办？连日来，记者进行了走访。
门禁损坏 一单元楼两家人被盗
按照预先贴出的通知，负责管理佳馨园小区的昆明伟事达物业管理有限责任公司于1月5日晚12时撤出。当天下午4时许，佳馨园来了两位民警，为的是小区4幢1单元两住户家被盗事件。记者从辖区前卫派出所了解到，该小区去年共发生盗窃案10余起。现已临时加派警力增强外部巡逻，但辖区共有20多个小区，派出所警力有限，希望通过物管来加强小区内部安全防范。
失窃住户林先生家大门完好，但一台数码相机被偷走。另一被盗的陈先生家，虽只是保险柜被撬坏，仍使陈先生一家气愤不已。“最近几个月，我们都在老家西双版纳，邻居打电话说最近小区总被盗，让赶快回来看看。没想到才回来几天就被盗了。”陈先生说，他2日回来就发现单元门是坏的，什么人都能进出。
住户阮大爹说：“儿子才从银行取了21000元准备给工人发工资，结果第二天就不见了。同时还有一条金项链丢失，窗子上留下了很多脚印。”住户孔大爹反映，小区摄像头也是坏的，无法保障小区安全。
一位不愿意透露姓名的大妈说：“以前我家房屋漏水，打物管的电话，从来都没人接，现在说走就走！”
林先生说：“我的房子是2014年9月份才租的，物管费给了房东让其代交，物管走了不把费用移交给新物管，我找谁去？要是新物管进来又要物管费怎么办？”
业主晏女士说：“我交了240元的车辆管理费，要到今年7月底才到期，我担心物管走了，退不回来。”
没有业委会 无法与物管签合同
撤出该小区的伟事达物业主任杨先生说，他们自2011年8月进驻佳馨园小区，已服务3年多了。进驻时，上一家物管公司就没有移交任何材料。本来他们想等小区成立业主委员会后，再签订物业服务合同。但时至今日，业委会仍未成立，物业服务合同也未签订，双方的权利义务都无法保障，因此公司决定撤出。本来是要在去年12月31日就撤出小区的，但考虑到元旦期间没人接管，才决定在今年1月5日撤出。
杨先生说，整个小区共有业主180多户，间歇性或连续性不交物管费的住户就有三四十户，其中连续多年不交物管费的有10多户。2014年下半年小区的太阳能二次加压水费也没收齐。小区物管费收得较低，才0.6元/平方米。这30多户业主每年未交的物管费就有2万多元，连续几年下来就亏损了。至于小区的收入与开支，物管处每两个月就在小区公示1次，把费用支出账目都张贴在每个单元门口，最近一次公示是在2014年10月。
按照昆明市有关文件，常规小区物管费最高不超过1.38元/平方米/月，佳馨园的收费连一半都不到，为何还有业主不愿交费？业主叶先生说：他也愿意交物管费，但是要管得好。他家2014年就被盗了3次，损失了数万元。一次被盗了13000多元后，叶先生再也不交物管费了。
小区保安室有一张单子，上面记录了5户业主的欠费时间和业主住址，欠费时间最短的24个月，最长的41个月。保安说，这张单子是物管放在保安室的，让他们不要代收欠费业主的包裹。6日，照单子记者逐一到欠费业主所在的单元核实，一户业主所在的单元门禁应答损坏，无法联系；其余的门禁虽能使用，但也无回应。
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大门敞开无人管
物管撤离通知
新老物管移交 过半业主同意才行
老物管走后，新物管就位。此时，佳馨园小区门口堆积的垃圾还未清理，大门门禁因断电无法使用。
6日上午11时17分，一度因断电无法工作的大门门禁被新物管修复，进出大门又要刷卡了。记者了解到，新物管名为天丽物业。该物业公司经理刘小昆表示，他们将加强保安巡查，做好保洁，实行实名登记制，管好小区。新安排的4名保安，平均年龄40多岁，比原来的物管要年轻一些。
7日，小区大门口的垃圾已经被全部清理，门卫也增加到6名。有工作人员正在维修、更换插线板、摄像头。“预计将花费3万元左右。”该工作人员说。
对于新物管的到来，部分业主感到纳闷：他们是从哪来的？谁叫来的？业主邵大妈给出答案：“我小儿子的朋友认识这家公司。物管撤离那晚，一位业主说我为小区做了好事，可第二天却又骂我儿子和外面勾结。我太生气了，已经骂我儿子多管闲事。”旁边一业主说，不管是谁介绍来的，如果管不好小区一样赶走。
业主潘女士说，她在小区住了差不多9年，已换了3家物管公司。新来的这家物管好不好，还有待日后观察。
天丽物业经理刘小昆说，最近几天只能暂时应急性地管理小区。根据《物权法》规定，小区老物管退出，新物管的接替要老物管把相关资料移交到业主手中，业主再转交到他们手中，然后把管理方案公示了，经过过半的业主签字同意后才能正式接管小区。
何时才能移交资料呢？记者致电老物管伟事达物业时获悉，要等到1月15日小区的电费通知下来以后，才能移交。该物业一负责人表示，届时将一并把小区物管办公室、抽水泵室等相关钥匙等，在新老物管、业主代表、社区居委会的见证下移交给小区。他还表示，业主所交的超期物管费、停车管理费都全部退还给业主了，至于个别交了费却找不到收据的业主，只能找到收据才能退。
街道办称业主找的物业权责自负
记者分别就该小区业委会组建事宜走访了官庄社区居委会和前卫街道办事处。官庄社区居委会有关工作人员介绍，该小区管理混乱，业主拖欠物管费的事情，他们早有耳闻，但并未收到小区报送的任何资料。前卫街道办事处一工作人员说，数年前他们的确接到过该小区成立业委会的申请，但因资料不齐全，没有批复成立，之后再未收到过该小区的申请。对于小区物管撤出的事，本来考虑由区住建局推荐物管企业进驻该小区，如业主满意后再到街道办备案，但现在业主自己找来了物业，只能由小区业主自负权责了。
今年3月开培训班推动业委会成立
今年1月1日，昆明水泰物业管理有限公司退出水岸艺城小区物业管理工作。和佳馨园不同的是，水岸艺城曾经选举成立过业委会，但后来集体辞职了。由于没有业委会，物管撤离后，涉及小区管理的诸多事宜都无人牵头。
西山区前卫街道办事处工作人员说，成立业主委员会手续复杂，时间跨度长，街道办事处只能给他们提供如动员小区开业主大会等事宜，希望有优秀的物业公司来投标，尽快找到满意的物业管理公司。
昆明市物业管理协会秘书长唐晓林表示，在小区中，物权决定管理权。对于小区业委会成立中出现的各种需求和矛盾，政府管理部门不好评论。今年3月，昆明市物业管理协会将面向昆明各小区组织开展业委会成立的各种法规及注意事项培训。
“希望关心自己小区、想通过业委会来管好小区的业主、物管和其他有关人群都来听听。希望借此推动昆明小区的业委会成立。”唐晓林说。
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没有业委会有5大弊端
没有业委会会给小区带来哪些不利影响？云南凌云律师事务所律师杨园进行了梳理：
1 欠费服务差恶性循环
如未成立业委会，当业主与物管公司发生纠纷时，大多业主采取拒交物业管理费的方式。而物管公司没有足额收到管理费，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。损害了业主的利益。
2 无法代表签订合同
业委会可代表广大业主和物管公司续约，或解除合同，另外选聘新的物业管理公司。但无业委会，甲方主体就缺失了，无法与任何物管公司签订合同，业主的权益无法得到基本保障。
3 无法监管维修基金
专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业管理公司中饱私囊。
4 无法行使监督权利
没有业主委员会，业主难以行使自己的管理权利、监督权利；同时业主委员会也不能代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。
5 无法更好解决纠纷
当纠纷出现时，业主委员会可以充当中间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。若成立了业委会，业委会代表广大业主与所选的物管公司签约后，若仍发生服务不到位的严重问题，业委会可起诉物管公司索赔。
成立业委会有6难
难点1：欠缺材料没有补齐
2011年，佳馨园小区业主到辖区官庄社区居委会、前卫街道办事处申请成立业委会。当时小区有100多户业主都签字同意成立业委会，照片也在小区公布了，但最终街道办反馈还差1个名额，事后业主未再补充，此事就此搁浅。
难点2：利益纠纷无法调解
佳馨园业主尹女士认为，成立业委会存在利益纠纷，业主无法达成一致，致使小区管理更加混乱。有住户号召开会商讨小区的管理问题，但参会的大多都是没交物管费的，交了费的住户就不相信他们。
难点3：时间长程序复杂
唐晓林说，业委会难成立和所需时间较长有关，顺利地成立业委会需要90个工作日，这当中，需要业主配合。有的小区规模较大，数千业主，光签名就要花费相当大的精力和时间。
难点4：业主之间缺乏联系
云南天外天律师事务所律师范培红认为，小区人数众多，邻里相互之间可能根本不认识，没有人愿意主动站出来牵头成立业委会；成立业委会需要由2/3业主参加的业主大会通过选举产生，在入住率不高的小区很难做到。
难点5：可能损害开发商利益
天外天律师事务所律师王强认为，开发商在房地产开发过程中由于手中仍然控制着大量的房产，是“最大的业主”，成立业委会损害开发商的既得利益。前期物业公司往往由开发商指定，并和先期入住的业主签订协议，可能会成为业委会成立障碍。
难点6：老小区住户意见难统一
部分老小区并没有严格意义上的物管，业主为单位职工，平常仍然由单位负责日常管理，不用交纳物管费。而通过房屋买卖，可能会有外单位的人入住这些老小区，他们很难在组建业委会的问题上形成统一意见。
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成立业委会大致需7步
成立条件
第1步
业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区1/10以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
第2步
组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
第3步
筹备组开始工作，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立时可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
第4步
将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
第5步
成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
第6步
业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。
第7步
将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送县、区有关部门备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。等待批复是否同意成立。（完）（春城晚报 楚涵）
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