物业服务企业的服务确实千差万别，有好有坏。如果业主对物业服务企业的服务不满意，能不能直接拒缴物业费呢？
一、各地判例
天津市
（2021）津03民终5421号
一审法院认为，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷，形成良性和谐的物业服务关系。姚强应按照合同约定给付北京盛世物业服务有限公司拖欠的物业费9393.3元，北京盛世物业服务有限公司主张的9393.12元不违反法律规定，一审法院予以确认。通过现场勘验，北京盛世物业服务有限公司作为物业公司的服务意识、宣传意识有待加强，对于业主反映强烈的问题应予以积极回应（如会同业主大会公布全体业主共有部位的收入问题等），尽到物业公司应尽的物业服务，而不是一味地拖延、找借口，故北京盛世物业服务有限公司主张的逾期交纳违约金一审法院不予支持。
二审法院维持了一审判决。
上海市
（2020）沪0118民初22538号
本院认为，原告在其服务期内提供了相应物业服务，被告理应按合同约定标准交纳物业服务费。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，物业服务应予以改进，但正因物业服务具有持续性、长期性、综合性、专业性等特征，虽有服务瑕疵，不足以构成业主拒交物业费的正当理由。本案被告以原告入驻小区进行物业管理及按照3.50元每月每平方米的标准计收物业费遭85%小区业主反对为由，主张物业服务合同非双方真实意思表示，没有法律依据，本院不予采纳。另，被告主张在约定交费的标准上打折或减交物业费，但其提供的证据仅可反映出原告部分服务工作存在不尽如人意之处，却不足以证明原告的物业管理服务违反合同约定的主要义务，故本院难以采纳。根据被告抗辩事由及其证据，再结合所涉小区整体情况，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。
广东广州
（2021）粤01民终15749号
本院认为，小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责，而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责，这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的。本案中，根据《中海誉东花园前期物业服务合同》的约定，中海公司负有对涉案小区共用部分进行维修、养护和管理的义务，而房屋专用部分的维护应由业主或物业使用人自行负责，若房屋专用部分的设施设备仍在保修期内，则应由业主依据房屋买卖合同关系向开发商进行主张。谢爱春已于2014年12月10日收楼，其提出的涉案房屋存在装修质量问题需要维修，是其与开发商之间的法律关系，若其认为开发商的延误维修行为导致其损失应当通过另案途径予以主张，与本案的物业服务合同关系无关，故其以此为由拒交物业服务费的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。
谢爱春实际已经享受了中海公司提供的物业管理服务，应当依约向中海公司支付物业服务费。双方沟通的微信记录仅能显示中海公司曾称开发商同意减免两年的物业服务费，但现有证据未能显示谢爱春已与开发商达成了书面协议且开发商已经为谢爱春代付了两年的物业服务费，现谢爱春上诉以开发商已承诺减免为由拒付两年的物业服务费，缺乏事实依据，本院不予采纳。
辽宁沈阳
（2021）辽01民终18338号
本院认为，关于上诉人提出被上诉人提供物业服务有瑕疵，应当按照五折交纳物业费的上诉主张，经查，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化，被上诉人园区物业服务存在不足，尚未达到根本违约的程度。对于上诉人提出外墙保温未予维修的问题，应通过启动维修基金等方式予以解决。诚然，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为拒绝给付物业服务费用的事由或依据。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
四川绵阳
（2021）川07民终4159号
本院认为，本案的争议焦点为：涂国灿是否应当向润楹物业服务（成都）有限公司支付2020年1月至2021年1月的物业服务费2，677.48元，违约金535.5元。
本案中，润楹物业服务（成都）有限公司依约为涂国灿所居住的小区提供物业服务，涂国灿理应按约向润楹物业服务（成都）有限公司支付物业服务费，且涂国灿自2020年1月起未交纳物业服务费，已构成违约，涂国灿依法应向润楹物业服务（成都）有限公司支付逾期未缴纳物业服务费的违约金。另，润楹物业服务（成都）有限公司主张按照欠费总金额的20%计算违约金，因其该主张未超过合同约定，故本院予以支持。涂国灿上诉主张，润楹物业服务（成都）有限公司未尽到物业服务义务，但涂国灿提交的证据并不足以证明其该主张，故对涂国灿的该上诉主张，本院不予支持。
湖北荆门
（2021）鄂08民终1603号
本院认为，本案争议焦点为：杨天柏有无正当理由拒交或少交物业费。……
从上述法规的内容可以看出，对作出上述相应规定情形行为的业主，物业服务企业的义务是及时劝阻、制止，并向业主委员会和相关行政主管部门报告，相关行政主管部门对违反相应义务的业主依法处理。杨天柏以鑫轲物业公司违法支持楼下业主开餐馆为由主张不应当交纳物业管理费，不符合合同法规定的行使合同履行抗辩权的法定情形，不予支持。杨天柏与鑫轲物业公司签订的《物业管理服务协议》第四条是物业服务费用方面的约定，鑫轲物业公司2017年首次收取杨天柏2018年5月之前的物业管理费，虽不符合收取截至当年年底物业管理费的约定，但违约程度轻微，杨天柏当时也未提出异议，且鑫轲物业公司在本案中主张的是2018年5月之后的物业管理费，杨天柏不能以此为由拒交之后的物业管理费。至于鑫轲物业公司收取的杨天柏的垃圾清运费532元，因杨天柏至今未装修案涉房屋且鑫轲物业公司庭审中同意将该款抵扣物业管理费的违约金，故对该款可在执行中予以处理。
贵州毕节
（2021）黔05民终4545号
本院认为，本案二审争议焦点是：被上诉人因物业管理服务不到位存在瑕疵，原判由其自行承担20%责任是否妥当，上诉人拒交物业费的主张是否成立。……上诉人作为该小区业主，此合同对其具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人应当按照约定支付物业服务费。对于上诉人是否有权拒交物业服务费问题，经一审查明，涉案小区在物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题，但其履行了合同约定的大部分义务，一审综合全案及双方举证情况，根据以上法律规定，由被上诉人承担了20%的责任并无不当。至于上诉人称被上诉人未对一楼下水管道进行疏通维护，造成其家庭因管道堵塞被淹造成损失问题，被上诉人称已对公共管道进行疏通维护，如损害原因系被上诉人责任，上诉人可另行提起财产损害赔偿之诉，上诉人以此拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。
新疆库尔勒
（2022）新28民终5号
二审法院认为，上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系，上诉人作为小区的业主应按合同约定缴纳物业费用。业主缴纳物业费用既是合同约定的义务，也是法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，势必会导致物业公司服务质量及标准的降低，也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益。上诉人关于宝威物业公司备案时未提交前期物业合同和物业服务合同，故不缴纳物业费的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张小区物业服务质量不达标等问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款项规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，上诉人如认为被上诉人物业服务质量未达标，可另行要求被上诉人继续履行、采取补救措施，但不能成为拒绝交纳物业费的理由。
二、律师评析
笔者检索了全国各地法院关于业主拒缴物业费的裁判案例，东南西北中都有，应该具有一定的代表性。从各地判决的说理中，我们不难发现：
1、物业服务合同虽然同属于民事合同之一，但其不仅具有民事合同的一般特征，还具有特殊性，主要体现在合同主体、服务对象、成立和解除、义务来源等方面，牵涉到公共利益，从而导致合同履行抗辩权存在重大不同。
2、在业主拒缴物业费上，各地法院其实都认可一个标准，即根本违约才可以拒缴物业费。如果物业服务企业提供了物业服务，只是在服务上存在瑕疵，比如卫生不到位，公共设施设备损坏，未制止高空抛物，未保障消防车通道畅通等，属于“轻微违约”，不能拒缴物业费。
3、在物业服务企业提供服务确实不到位，超出“轻微违约”的程度时，法院的做法是物业费打折，比如物业服务企业承担20%的责任之类，但业主不能拒缴。
4、在一些大的问题上，比如房屋质量问题，公共设施维护问题，外墙保温维修问题等，可以另行提起其他诉讼来维权，但不能以此抗辩不缴物业费。
5、业主拒缴物业费，极有可能被判支付违约金。
6、业主拒缴物业费，很多无法举证证明物业服务企业在服务上存在根本性违约，要么没有证据，要么证据的证明力不足，最终的结果就是败诉。
7、业主对物业服务企业的服务不满意，应该通过业主委员会召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益。
总之，物业服务企业在收取物业费上具有天然优势，业主拒缴物业费的抗辩理由基本上都不被支持，最终只能乖乖地结清物业费甚至包括违约金。
笔者认为，物业服务企业在收费上的优势地位，其实是对其合同义务特殊性的一种平衡。因为，物业服务企业的义务除了约定的合同义务以外，还有许多的法定义务。在此类义务的履行上，物业服务企业又处于弱势地位，承担赔偿责任的地方很多。
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