小区停车场收归业主所有!深圳颁出全国首张许可证

　　（原标题：小区停车场收归业主所有！深圳颁出全国首张许可证）

景洲大厦业主大会领到的停车场许可证。

　　8月3日，全国第一份登记在业主大会名下的“停车场许可证”在深圳颁发，以物管改革创新闻名的深圳景洲大厦，成为全国第一个自主拥有“停车场许可证”的业主自治小区。
　　社区治理专家认为，主管部门第一次将小区停车场的行政“许可权”，登记在了小区业主大会名下，这样的试点探索对全国明晰小区共有产权，化解社区矛盾，解决业主自治实际困难，提供了新的路径，具有标志性的示范意义。
　　小区停车场收归全体业主所有
　　据深圳景洲大厦业委会主任邹家健介绍，2001年9月，深圳景洲大厦在全国开先河，通过业主大会投票表决方式，更换了开发商的前期物业管理公司。
　　景洲大厦业主委员会随即查阅了景洲大厦项目土地转让、规划报建、建造成本、竣工验收、备案登记等相关资料，确认景洲大厦停车场不计入建筑容计率，属小区规划公共配套项目，其建造成本已分摊计入房价，随着房屋售出，景洲大厦开发商已完成了土地随房屋转移的投资周期。深圳景洲大厦业主委员会依法同景洲大厦开发商沟通协商，同时向政府主管部门咨询。
　　2002年初，当时的深圳市规划国土局(现深圳市规土委)也依据“深圳市土地转让条例”等相关规定，确认景洲大厦停车场属小区全体业主所有，开发商最后放弃了景洲大厦停车场争议，景洲大厦业主委员会成功将小区停车场收归全体业主所有。从2001年9月收回景洲大厦小区停车场至2018年，直今已有17年。
　　停车场挂靠第三方步履维艰
　　邹家健告诉记者，景洲大厦业主委员会成功收回了小区停车场，然而业主并没有获得小区停车场的管理权和收益权，只能将小区业主自有的停车场，登记挂靠在第三方物管公司的名下，业主通过向物管公司缴费才能使用自己的停车场。物管公司收了停车费，然后将停车场的一切管理成本费用，转嫁在小区业主缴纳的物业管理费中列支。小区停车场的公共收益进了物业管理公司的腰包。
　　邹家健说，2003年11月，景洲大厦再次更换物管公司，依然没能拿回停车场的自主使用管理权。经过艰难的谈判，景洲大厦按固定停车位计算(不计临时停车收入)停车场公共收益，每年拿回50%计30万元的停车场提留款，直到2011年，景洲大厦业主才借物业管理费涨价之时，拿回了景洲大厦固定停车位的公共收益。
　　历届物管合同都约定，景洲大厦停车场收支独立核算，专款专用，业委会提留外的停车场费用，用于小区停车场的维修改造专用。然而物管公司收了钱，却基本未对停车场进行过维修。景洲大厦业委会用来之不易的小区停车场、电梯广告等公共收益，建立了全国第一个小区业主基金，支撑着景洲大厦一个老旧小区的维修改造，为小区电梯更换等大修改造储备资金。
　　邹家健还说，近些年，随着物管人力成本的上涨，像景洲大厦这样只有4万多平方米收费面积的老旧小区，被许多物管公司列入了弃管之列。景洲大厦每一次更换物管，撤离的物管公司几乎都拒绝移交小区“停车场许可证”和财务收支账目。没有“停车场许可证”，人为导致小区停车场不能正常收费、领发票、纳税，从而停摆，景洲大厦的业主自治步履维艰。“这样的情况在景洲大厦已经出现了3次，这种现象在深圳换过物业的小区极为普遍。”邹家健无奈地说。
　　17年争取等待终于物归原主
　　据了解，景洲大厦是全国最早实行业主自治的小区之一。早在2005年就获国家组织机构管理中心特批，获颁全国第一份业主委员会组织机构代码证，并开立了景洲大厦小区公共资金监管账户。但是2017年组织机构代码证停止使用，新的统一社会信用代码证又迟迟未能颁发，景洲大厦申请停车场智能化无感支付也难以实现。
　　2016年景洲大厦全面自治，小区所有物业管理资金收入纳入了业主大会监管账户。由于小区停车场登记挂靠在物管公司名下，得不到有效的监管，成为小区资金监管的灰色空间。将景洲大厦业主共有停车场登记在业主自己名下纳入监管，是小区业主的共同愿望。
　　经过17年的争取和漫长等待，今年国家住建部在深圳开展“业主大会代码转换试点工作”，为景洲大厦迎来了转机。6月20日，作用深圳首批试点小区，景洲大厦获颁“业主大会统一社会信用代码证”，在政府多部门的协调支持下，景洲大厦停车场终于正本清源，物归原主，登记在了业主大会名下。
　　邹家健认为，根据国家不动产登记条例规定，业主大会作为小区共有物权的主体，有权将业主自有的停车场登记在业主自己名下，符合国家不动产条例保护的精神，也为明晰小区共有产权，化解社区矛盾，解决业主自治实际困难，提供了新思路、新途径。
　　观点：
　　广大业主高度评价深圳“敢为天下先”
　　深圳给景洲大厦业主大会颁发停车场许可证，引发了全国业主热议，广大业主高度评价深圳政府主管部门敢为天下先的务实创新做法。
　　针对业主委员会、业主大会是否可从事经营活动的质疑，深圳宝安山庄业委会主任向德勤认为，2007年实行的国家《物权法》早就明确规定业主可以自行管理小区。
　　业主自管小区离不开签合同、收费、开发票和纳税，这些算不算经营活动？向德勤认为，政府立法和管理要与时俱进，适应社会时代的发展变革。业主委员会不得从事经营活动的立法本意，是指业主委员会成员不能不务正业，利用业委会公益之名做生意为个人谋利赚钱。业主大会作为小区集体利益的主体或管理方，参与小区的自主管理，收益归全体业主，是小区业主自治的正常行为，不能将业主大会的小区自治管理，同某些业委会个别人的违规行为画等号，混为一谈。

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