上游新闻·重庆晚报慢新闻记者 彭光瑞 整理 受访者供图
记事人：市政协委员、合纵律师事务所高级合伙人、二级律师,致公党渝中区副主委 喻开渝
▲喻开渝
市政府工作报告提到，2020年市政府主抓的工作中，抓社会民生，织密民生保障网，加强和创新社会治理是其中一个方面的重点。此次我提到的物业管理问题便是民生中的重要组成部分，而由此引发的纠纷也是近年来社会高发的矛盾之一。
作为一名职业律师，我不仅担任政府法律顾问给有关部门出谋献策，也给不少业主、业委会甚至物管企业提供法律咨询意见；同时，作为一个普通市民，我也曾遇到过相关现实问题。所以，我就此进行了深入调研，提供了一些解决的方案与思路。
现状：
新物管条例出台，但存在部分落实不到位情况
2020年5月1日新版《重庆市物业管理条例》（简称“新条例”）开始施行。新条例是我市人大历时一年多，广泛调研，收集意见、建议数千条，召开数十场座谈会，历经4次审议才得以通过。
该条例针对我市物业管理中存在的主要问题进行了规定，比如业委会产生难，对物业服务企业监督难等问题，从立法上应该说是切中要害，针对性极强，极具立法智慧。实施大半年以来，各级政府进行了广泛宣传，一定程度上缓解了物业管理矛盾。但是，对于小区普通居民来讲，在如下部分仍存在落实不到位的问题。
其一，是业委会成立用时过长，仍然较难。
新条例对此有三个阶段性规定：占业主总人数百分之二十以上的业主，可书面申请召开首次业主大会会议；筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议；筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。
但实践中，业主不配合签字缺乏约束、个别部门执行不到位等，导致法定时间内无法成立业委会的情况仍较普遍。根据我的了解，不少小区甚至入驻后一年乃至多年，仍无法成立业委会，故也无法通过业委会行使业主应有的权利。
其二，是部分业主缺乏法律知识，对物业服务理解有误区。
相当部分的业主往往以自身利益为出发点，不遵守规定或约定，发生诸如乱搭乱建、高空抛物等事件，极容易与其他业主、业委会发生各种矛盾，甚至认为物业服务企业与自身利益是对立的，以物业服务不满足要求就拒交物管费，成为当下物业矛盾较为普遍性问题。
其三，是基层负责处理物业的人员少、经验有限，管理尺度不一。
例如街道、乡镇以及社区党组织作为新条例规定的物业管理指导、监督以及领导机构，配套的相关机构、人员远远不足，通常街道、乡镇没有单设机构对辖区内的小区进行物业管理指导、监督。多数是将该职能挂靠在其他科室（如规划建设环保科）名下。常见的情况是街道负责此事的工作人员在编3人，临聘1-2人，且都是身兼数职，有时因理解偏差又存在把握的尺度过严过细；社区力量相对就更弱，均难以应对辖区内众多小区物业管理繁杂事务的需求。
建议：
政府加大投入，发挥村居法律顾问作用
那么，如何才能有效化解物业矛盾呢？经过调研，我认为可以从以下三方面着手改进。
首先是加强针对性宣传力度，促进业委会在法定时间成立。
由于业委会无法及时建立等情况，存在信息不对称的情形，往往很多普通市民并不清楚其中的法律法规。
所以建议住建委在宣传方面强化“三个针对性”：第一，阶段的针对性：在筹建小区按组建业委会的三个阶段进行针对性宣传；第二，宣传内容的针对性：由住建委统一制作，分门别类，对业主各种不正确的认识进行归纳总结，从情理法角度、结合司法案例提出解决方案，做到通俗易懂，打消业主担心个人信息外泄的顾虑，改变业主不配合签字的态度。同时，制作成立业委会时间表，便于查清环节的问题，接受各方监督；第三，宣传方式的针对性：对不同态度的业主进行不同方法的宣传，比如发挥党员模范作用，利用态度正确的亲友进行劝说，发挥业主群的宣传作用，甚至直接上门做工作。
同时，可以发挥村居法律顾问作用，作为化解纠纷智囊抓手。
小区物业管理作为社区自治领域，需要借力专业人士化解问题。引导村（村委会）居（居委会）法律顾问聚焦小区物业自治，为基层治理提供全过程专业法律意见，成为村（居）委会解决基层治理问题的得力智囊。
村居法律顾问是司法部推行的一项基层法律顾问机制，目前我市早已实现了全覆盖。所以，可以发挥好顾问律师作为中立和独立的第三方的优势，开展法律培训和宣传，对业主错误认识进行规劝，让广大居民认识到物业各参与方的目标是一致的，没有对立关系，是一荣俱荣、一损俱损的关系。如果化解物业问题需要律师更深入的参与，需要律师更多的时间和精力，政府（街道）还可以通过购买社会服务方式统筹解决。
更为重要的一点，是加大政府经费投入，组建专门化队伍。
物业管理虽然是以居民自治为主，但需要有职能部门参与进来。建议财政部门切实落实新条例第三条第二款“区县（自治县）人民政府应当在街道办事处、乡（镇）人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费”的规定，加快建立一支物业管理专业化队伍，在各个环节提供有力支持，将新条例的立法智慧落实到位。
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