北京中海物业凯旋分公司私涨物业费

　　2021年末，北京市高院的一纸判决，在北京中海凯旋小区业主群中传播，业主纷纷感慨：这么多年的憋屈，总算“沉冤得雪”了！北京高院的这个裁定结果，对于中海凯旋小区众多物业纠纷案件来说，确实起到了定分止争的关键作用。
　　中海凯旋小区位于北京市西城区太平桥大街98号院，隶属于金融街街道办事处。小区建成交付于2004年，小区公建配套近2000平米的“会所”，更是业主争相购买的“卖点”。在当年的宣传中，可以用“高调、奢华”来形容，广告词写到：小区还特设了2000平米豪华私家会所，棋牌室、桌球、健身房、SPA、水吧、咖啡吧，给业主带来了全新的欧洲生活情致，使得中海凯旋主人的生活时刻都走在顶尖。
　　但时至今日，业主怎么就觉得住在这里“憋屈”了呢？据笔者深入调查，中海凯旋小区物业与业主的矛盾远不止物业费这一方面。
　　2014年5月1日之后，中海凯旋小区业主平静的生活被打破了，因为，物业公司单方面擅自违法调涨了物业费，住宅从原来的3.6元/平米，上涨到了4.6元/平米，还不和业主签订合同。业主只能以不交物业费实施抗辩，但不是被“骚扰”，就是被物业公司告上法庭，或拿以租代售“人防车位“为条件”“要求”按照其涨价后的价格缴纳物业费。部分业主扛不住只能妥协，但也有部分业主据理力争，坚决维护自己的合法权益，被告上法庭。有些业主抗争坚决按照合同交物业费，被物业公司经理短信威胁“…后面有什么情况你可别埋怨我了”三天之后就发生多名保安围殴此业主，2021年网易、今日头条都对此事进行报道: 离中南海二公里、距国家政协礼堂200米处、与西城区委区政府一墙之隔、和金融街街道门对门，发生了让人震惊的5.29物业群殴中海凯旋业主恶性事件，而施暴的人恰恰是本小区的物业安保人员，实在是令人震惊！中海物业的所作所为让其变成了无恶不作的“黑社会”行为，物业不仅没尽到自己应有的责任，反而用卑鄙无耻的手段蓄意围殴了自己服务的业主！真是令人发指！

　　物业经理威胁人短信及物业打人时监控画面和挨打业主图片

　　中海凯旋小区打人保安的行政处罚书

　　擅自违法调涨物业的问题,经过七年六轮诉讼，在2020年9月业委会主任上诉至北京市第二中级人民法院。二审法院经审理认为：“根据现有证据，尚不足以认定涉案小区的业主已经依法对此期间物业费标准的调整作出共同决定，且中海物业凯旋分公司与黎某亦未就上调诉争期间物业费达成合意，故中海物业凯旋分公司要求黎某按照中海物业凯旋分公司上调后的物业费标准支付上述期间的物业费差额，依据不足，本院不予支持。”对于一审法院在审理中海凯旋小区业主物业费纠纷时引用其他判决问题，二审法院认为：“一审法院按照双方之间前案判决关于其他物业服务期间物业费的裁判情况对本案诉争物业服务期间的物业费争议作出认定，依据并不充分，本院予以纠正。”
　　中海物业凯旋分公司不服二审判决结果，提出再审请求后被北京市高级人民法院驳回。北京市高院在该《民事裁定书》中认为：“黎某所述中海物业公司在物业管理工作中存在问题的说法，系对中海物业公司工作的鞭策，中海物业公司应就业主提出的问题积极整改，在今后的物业服务中充分听取业主的意见和建议，树立为业主服务的意识，提高自身物业管理水平，更好地为业主提供服务，促进社区和谐。”对于法院在前案审理中指出的问题，中海物业凯族分公司并未在后续的物业服务中及时予以改进，反而在本案中，以法院在前案中有条件支持中海物业凯旋分公司诉讼请求的判决结果论证其不规范行为的正当性，显然缺乏说服力，故对中海物业凯旋分公司以“同案不同判”为由就二审判决结果提出的异议，本院不予采信。”
　　至此，北京中海凯旋小区的物业费“之乱”，终于尘埃落定。但中海凯旋小区的其他诸多物业问题，至今仍是全体业主的心病。
　　消防应急公共维修之谜
　　2021年12月28 日中海物业凯旋分公司在中海凯旋小区张贴的一张《公示告知书》，让这个小区的矛盾一波未平一波又起。

　　中海物业隐瞒2019年的4月22日北京市西城区公安消防支队就中海凯旋小区的消防问题向其发放《责令限期改正通知书》，责令中海物业凯旋分公司于2019年10月1日前对老化的设备进行修复。但中海物业凯旋分公司却在当时业主委员会存续期间，对小区消防设备不履行维修义务，直至等到2021年12月份业主委员会到期无法换届时，将隐瞒二年之久的《责令限期改正通知书》做理由拟启动应急公告维修基金的程序，然后紧接着贴出动用公维492万招投标。该项目招标日期截止至2022年2月28日。二年前的消防出问题，如今提出来，视业主安全不顾，2022年1月业主们通过政府信息公开得知，2019年西城公安消防支队给北京中海物业凯旋分发的消防《责令限期整改通知书》要求中海物业在2019年十月一日前整改，2019年10月1日前“中海物业未整改。”这样明目张胆的侵害业主权益的行为，确实让人难以想象，其意图违背《民法典》第二百七十八条，按照《民法典》第二百七十八条规定，小区公共设施设备的维修，经面积和户数各占三分之二以上业主参与，并经参与的半数以上业主同意，是可以使用维修基金的，但是，中海凯旋小区不同。因为，小区有近500万的公共收益还在中海物业凯旋分公司手里，即使消防设施需要维修，也应优先使用属于全体业主的公共收益，而非维修基金。好在维修基金的使用，还有政府主管部门的把关，静观本事情进展。
　　根据北京市住房和城乡建设委员会2021年6月8日公示的对北京中海物业凯旋分公司的处罚内容可以看出：中海物业自2011年开始陆续利用中海凯旋小区共用部位经营，包括在1号楼至5号楼一层大厅电梯位置处设置广告、向小区业主出租1号楼及4号楼地下一层库房等。中海物业公司上述经营行为未得到小区专有建筑面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，已构成擅自利用共用部位经营。基于中海物业以上的违法违规，北京市住房和城乡建设委员会对其做出警告并罚款100000元的行政处理。
　　另根据中海物业报给北京市住房和城乡建设委员会的中海凯旋小区《物业公用部分经营收支预算表》内容可以看出，中海物业仅2011年---2020年期间，据不完全统计，利用业主公用部分的经营收益已经达472万元之巨（2004-2010年公共收益没有计算在内）。《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。至此，中海凯旋小区业主要求使用公共收益维修消防设施，也是在法律的支持范围。
　　相对于物业费的私自涨价和公共收益乃至维修基金，另一个让全体业主耿耿于怀的那就是中海凯旋小区的近2000平米会所了。当初买房时，几乎都是冲着这个“高大上”的会所来的。根据原北京规委2002年9月29日核发的2002规建字1286号建设工程规划许可证中确定：本小区规划区域内规划其他的“会所”会所功能为咖啡吧、美容、美发、舞蹈，二层功能为健身房、桌球、乒乓球，且该规划并未变更过。并在合同中已交付全权委托中海物业为小区管理，业主入住之后却发现，大家引以为傲的“会所”竟被开发建设单位以低于市场96%的价格1350万元卖给开发商董事长的弟弟了！原本规划属于全体业主公建配套的“会所”就这样堂而皇之的成了私人房产。更让业主想不到的是，这个以1350万元买进的郝姓男士在得到房产证后马上就在房产网以9000万元价格挂牌出售，企图获利差价7650元，被业主发现举报。
　　北京市西城区中海凯旋小区会所图片及业主们在会所门口挂横幅要求归还会所

　　甚至小区内的人防工程车位都被凯旋分公司联合开发商以租代售的形式卖掉了，致使没有车位的业主向多车位的业主再租，多的业主除了有两个产权车位还有三个人防车位，造成业主之间因为车位而内讧，中海物业和中海地产就“隔岸观火”的制造类似矛盾，以达到他们非法“出租”人防车位的目的，致使中海凯旋小区业主矛盾频发，已经严重影响了业主和谐安定生活。北京市西城区人防办无论以《通知》形式阻止，还是以侵占国防工程处罚罚款，还是以诉讼方式介入，也都是杯水车薪！该问题至今仍然未解决。
　　中海凯旋小区，这个与西城区几乎一墙之隔的小区，既然通过法律诉讼能够解决物业费擅自违法调涨问题，相信也一定能解决业主反映的其他物业存在的诸多侵权问题，毕竟，党建引领下依法治国的理念已经深入民心。

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