海口小区业委会成立难至今不足三成 物业服务缺监督

　　南海网小区安保问题调查》》
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　　在许多人看来，小区物业与业主就是一对“冤家”。在双方的“战争”中，成立业主委员会成为很多小区业主维权的首选出路，上可以实现自治管理，下可以制衡物业公司。但根据南海网记者近期开展的小区物业和安保调查情况及相关部门的统计数据，海口成立业委会的小区不足三成。其中，“候鸟型”小区与新建小区入住率低、业主不积极成为海口多数小区业委会“难产”的主要原因。即便业委会成立后，生存和运转也不易。业委会成立难，物业公司该由谁来监督和管理?屡遭差评的物业公司就没有退出机制吗?
　　东盛名苑成立业委会经四年“长跑”未果
　　成立业主委员会就像一场马拉松长跑，但并不是所有人都能坚持到终点。
　　今年73岁的邓老师说，他已经累了。
　　从2011年开始，他与海口市琼山区东盛名苑小区的部分热心业主就计划成立业主委员会，可是经过4年的挨家挨户敲门请求业主投票、奔波于各个单位部门间递交材料，今年8月1日，第二次召集全体业主投票时，收获的有效票数只有175票，而东盛名苑小区大约有400户业主，这意味着有效票数不到业主人数的一半，邓老师他们的努力再次付诸东流。东盛名苑小区成立业主委员会的计划再度失败。
　　“从去年到今年，在为成立业委会奔波的同时，我住了三次院，还开了一次刀，我累了，再也不想搞了。”本来邓老师觉得从海南师范大学退休，有闲暇时光为小区业主们做些事情，但最后的热情被几瓢冷水浇灭了。
　　成立业主委员会，真就这么难吗?
　　“主要的内因，是小区内候鸟业主多，投票的时间他们不在，无法收集到足够的有效票数。其次是因为小区内的年轻人多，他们大多不热衷于这类公共事务。”邓老师仔细分析了东盛名苑这些年来成立业委会失败的原因。“8月1日那天虽然已提前通知上午9点投票，但业主们并不积极，让我们随便帮他们投支持票就行了，说完匆匆离去。”邓老师无奈地说。
　　在邓老师看来，除了业主自身原因，《海南经济特区物业管理条例》要求成立业主委员会必需经占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，这个“双过半”的门槛太高，很多小区都无法达到这一条件。
　　另外，物业主管部门的工作人员也成了东盛名苑成立业主委员会的阻力之一。“我们成立业主委员会需要向琼山区住建局递交一系列材料，当我们辛辛苦苦将材料准备好后，经常去到区住建局，却找不到接收材料的工作人员。我曾一星期内每一天都去，她都不在。”邓老师说。
　　业主委员会成立难 小区物业服务缺监督
　　小区一天没有业主委员会，就一日无力监督物业的服务，维护自己的正当权益。
　　“我们小区的物业每个月除收取物业管理费外，还向我们收取日常维护费，像我家的话每个月要交34.8元，但是这笔费用是用来做什么?花到了哪些项目上?我们都不知道。按理物业应该公示这笔账目的收支情况和用途的。”邓老师说，东盛名苑小区收取的停车费也是一笔糊涂账。照物业管理条例的相关规定，小区内的车位、车库收益归全体业主所有，用途也应有业主共同决定，“小区物业保安现在收钱，收上来的钱去哪了，业主都不知道。”
　　无独有偶，一位现代花园的业主也在南海网阳光岛社区发帖称，小区业主委员会同样遇到很多困难。业委会筹备组里所有人都是在兼顾工作与家庭的同时，抽出时间来帮忙，自筹经费打印宣传材料，苦口婆心劝导业主支持。但他说，每个人最累的不是体力上的累，而是心累，不仅要准备各种材料，还要面对部分业主的质疑与不理解。
　　和东盛名苑筹备成立业委会相比，海口市秀英区宝源花园仅筹备了1年时间，今年10月就成立了业委会，但期间也遇到不少困难。“业主不熟悉成立业委会的流程，街道办和住房保障中心指导不到位、不细致，走了很多弯路。”宝源花园业委会发起人应剑群举例说，如证明业主身份这一项，要求业主提供身份证、房产证复印件等资料，有些业主会担心泄露个人隐私，最后筹备者当着业主的面为复印件盖上‘仅供成立业主委员会使用’的章，才打消大家的疑虑，获得支持。
　　没组织代码证没公共账户 业委会运作陷入两难
　　但是，业主委员会成立之后，所有问题就迎刃而解了吗?
　　用了一年的时间，宝源花园业主委员会终于获得住保中心的一纸备案。按成立一个多月，应剑群又遇到了新的难题——业主委员会没有组织机构代码证，无法申请公共账户。
　　“要有公共账户才能确保业委会资金和运作的透明。”应剑群说，业主委员会筹备期间，经费都是业主自筹，或是部分热心业主捐款，或是筹备组成员自掏腰包。因没有公共账户，现在宝源花园只能将账户挂靠在物业公司，并在合同中与物业公司约定，从物业经费提取1%作为业委会运作的经费。“业主委员会是监督物业的，现在却要去向物业公司要钱，正常运作陷入两难，权力也打了折扣。”应剑群有些无奈。
　　对此，海口市物业管理行业协会秘书长梁金华坦言，业主委员会在现行体制下确实无法办理组织机构代码证。“业主委员会是一个松散的组织，没有法人代表，根据相关规定无法办理组织机构代码证。”梁金华说，“业主委员会可以在与物业签订的合同中约定活动经费来源。“有部分小区的业主委员会就委托某一位委员来掌管活动经费，但这需要大家都十分信任这个人。”
　　即使在经济方面受限，宝源花园的业主委员会还是为业主们做了一些实事。
　　“有了业委会后，我们可以向物业反映业主们的意见，发现不足之处可以要求物业整改。”应剑群说，“比如我们小区内的灯不够亮，就要求物业更换，还换了新的垃圾桶等等。”
　　对于业委会未来正常运转，应剑群还是免不了担忧。“受限于没有公共账户，缺乏资金来源，能做的事情不多，没法完全履行业委会的真正职责。”应剑群说，待三年任期一到业委会需要改选，一切繁琐的手续又要重头来过，若到时业委会交不出一份让业主满意的成绩单，还有多少业主愿意再参与进来?“未来的路很长，我们呼吁更多小区业主能树立维权意识，主动参与到业主委员会的筹备和运营工作中。”
　　部分小区业委会运行不规范 换届改选率仅有27%
　　应剑群的担忧不无道理，据海南省人大常委会调研组日前公布的一份关于物业管理条例实施情况的调研报告显示，目前，海南全省推行物业管理的2263个住宅小区中，成立业主委员会的有622个，占总数的27.4%。其中，海口市住宅小区至今共成立业主委员会472个，成立率占推行物业管理小区总数的35.7%。其中344个任期届满未改选，改选率仅有27%。
　　这份调研报告还分析了业主委员会成立难和改选率低的原因。
　　报告认为，成立业主委员会难的主要原因一是新建住宅小区入住率低;二是一些小区业主参与意识不强，业主大会因多数业主不愿参加而无法召开。与邓老师所分析的内因基本无二。
　　改选率低是因为存在相当一部分业主委员会未按规定履行业主委员会职责，存在运行不规范，不作为，甚至乱作为的现象。如没有起到业主委员会维权、监督和协调的作用。任期届满不组织换届选举，导致任期届满后自动解散，此外，缺少监督和制约。由于业主委员会没有经费，无人监管，致使个别业主委员会委员利用续聘或选聘物业服务企业、与物业服务企业协商使用公共部位收益等时机，趁机谋取个人私利，损害了全体业主的利益。
　　与物业公司相比，业主委员会难免显得势单力薄，那么，一些屡遭差评的物业公司难道就没人管了?物业主管部门应该采取哪些监管措施?违规的物业公司将面临怎样的处罚?行业协会又会如何规范物业行业?南海网将继续关注。
　　(南海网海口12月9日消息 记者周静泊 实习生张楠)
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分享来源：南海网

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