海南小区业委会不足3成 空置率高物业不配合致成立难
2016-01-06 08:09南海网评论（人参与）
A-A+ 一方面小区空置率高、申报手续繁多、物业不配合、相关部门缺乏主动推动和指导，业委会成立难；一方面海口力争两年内让有业委会的小区达到80%——
成立业委会，路如何更顺？
核心提示
有两个小区近日成为市民关注热点：
一是海口现代花园小区。去年岁末，小区连续发生系列入室盗窃、抢劫案，警方破案后发现，小区物业管理在安全方面存在诸多问题，甚至聘请“黑”保安，以致有3名具有刑事犯罪前科人员担任保安。然而，业主们在维权时因没有业主委员会只能各自为战，他们迫切希望成立业主委员会；
一是海口怡和园小区。小区业主委员会列出物业管理“六宗罪”，包括服务态度冷漠，对小区管理不作为，对小区设备不维护不检修等。业主委员会征求业主意见后，炒掉原物业，换了新物业。在业主委员会的监督下，小区管理一步步得到改善。
以上可以看出，有没有业主委员会，小区的境遇大不一样。然而，记者在采访中发现，如何让组织涣散的小区业主拧成一股绳，让成立、运行都困难重重的业委会遍地开花，依然是一个难题：由于小区空置率高、申报手续繁多严格、部分业主参与不积极等原因，所有小区的业委会均面临着艰难成立过程，成立后的业委会行使职责的路也并不是一帆风顺，组织内部分歧不断、维权面临的阻力依旧不小……
安居才能乐业。小区的规范管理事关每一位住户，也事关一座城市的形象。在海口，政府职能部门已看到规范的业主委员会对城市管理的助推器效果，近日海口“双创”工作领导小组会议就提出，力争2017年成立业委会的小区达到80%以上。
从有业主委员会的小区占比35.7%提高到80%以上，数字的变化预示着后面还有一大波工作要做，还有一大段路要走。
海口要达到80%以上住宅小区成立业主委员会这个目标还有多重障碍，还有一段路要走。本报记者张茂摄
海南日报记者刘操
现状
全省推行物业管理住宅小区2263个，成立业委会的622个
不足三成小区成立业委会
2015年下半年，海口市龙华区现代花园小区接连发生多起入室盗窃案，小区住户与物业公司在小区安全问题上发生了分歧，因为小区没有业主委员会(以下简称业委会)，受害的业主们自发集中向小区物业讨说法。
“这是一处入住率极高的小区，现在整个小区住户有2000多户，人口近万，然而，十多年来，一直没有成立业委会。”一位业主说，自己从2002年入住现代花园一期，从来没有参加过一次业主会议，小区邻居互不相识，业主之间缺乏沟通交流的平台，“权益受到损失，业主们只能各自为战，我们都希望尽快成立业委会。”
省人大常委会调研组近日公布的报告显示，据统计，目前全省推行物业管理的2263个住宅小区中，成立业委会的有622个，仅占总数的27.4%。海口、三亚、儋州、琼海、五指山、澄迈、定安、陵水、保亭9市县成立业主委员会的小区分别占上述9市县推行物业管理小区总数的35.7%、25%、11.5%、 20%、15%、1.5%、4%、2.6%、5.5%。
小区业委会长期处于“真空”状态，给业主们维权带来了不少困扰。2015年元宵节期间，定安某小区因机房意外失火而造成发电机损坏，因未成立业委会无法启用专项维修资金进行维修，只能由物业先行垫付。
海口市物业管理协会副会长张明表示，更让人担忧的是，由于业委会“桥梁”作用的缺失，业主们有时采取暴力维权等手段与物业公司对抗。
譬如，海口市美兰区万恒城市花园于1999年建成，小区投入使用初期，因为没有业委会，业主们就时常遭遇维权难的窘境，业主过激维权、到主管部门上访的事情时有发生，业主与物业公司之间关系一度紧张。
另一方面，业委会成立后也并非一劳永逸，海南一些小区业委会刚成立就掉进了纠纷的泥潭，一些小区费尽千辛万苦成立业委会后，但业委会却难以发挥作用，甚至最终解体则更加让人惋惜。
调查报告显示，海口市住宅小区至今共成立业委会472个，其中344个任期届满未改选，改选率27%；琼海市住宅小区共成立业委会27个，其中14个已任期届满未组织改选，改选率48%；三亚市近两年共有16个业委会任期届满未改选。
困境
发起难 小区入住率低，难具成立条件
海口琼山区天上人间小区交房已有将近6年时间，业委会一直没有成立起来。2015年以来，十几名业主站出来，决定牵头成立业委会，将一盘散沙的业主们拧成一股绳。
组织工作一开始就进行得不顺。按照流程，业主们首要任务是成立业委会筹备组，成立筹备组的条件是需要小区30%的业主同意，并由业主们亲自填写选票选举出筹备组的代表。
有热心业主统计，这项工作至少需要小区510户业主的支持。最终，热心业主利用节假日在小区门口动员业主们参与，并决定通过“上门扫楼”的方法获得更广泛的支持。周末全天、工作日晚上，热心业主分成多组，挨家挨户敲门协调业主们填写“业主代表推荐票”。
但热心业主发现，小区内实际入住的业主人数并不乐观。2015年12月23日晚，业主们在小区三期走访时发现，一栋单元楼只有几户业主搬进居住。另外的情况则是一些房屋有人居住，但居住者是租赁房屋来海南过冬的“候鸟老人”，他们并不具备填写选票的资格。
省人大常委会在调研中发现，我省成立业主委员会的小区多为早期开发项目，规模小，本地居民占多数，而未成立业主委员会的小区多为候鸟型小区。
报告指出，我省商品房住宅小区的业主绝大部分是内地各省区市的购房者，这些业主大部分冬天来夏天走，只有一小部分常年在海南居住，还有一部分在购房后从未入住，入住率低影响了业委会的成立。
小区业主与物业间的矛盾积累多了，万恒城市花园的业主们开始自发筹办业委会为自己维权。
“看似简单的几项程序，操作起来却十分费力费时，光准备资料就花了一个多月，工作量非常大……有时候一两个月才能完成一项工作。”回忆起当年成立业委会时的情形，业主们至今感到“无比艰难”。
一位当年参与筹备业委会的业主说：“小区很多业主是‘候鸟老人’，他们一到夏天就不在小区里了，不得不用打电话录音的方式跟他们联系，但他们不信任我们撂电话的情况时常有。”
“折腾了两年，业委会最终艰难成型。”这位筹备人表示，一开始，业主们热情很高涨，铆着一股劲，但因为拖的时间太长，最后很多业主疲了。
业委会成立的另一个重要环节是成立业主大会。按照物业管理条例规定，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，通俗地说即住房面积、房主人数双过半，方可召开业主大会。由于一些业主长期不在小区居住，还有一些业主联系不上，开会无法达到“双过半”，无法召开业主大会。
“业委会成立申报材料多，要求严格。”海口市物业协会副秘书长方芳表示，对于市内大多数的候鸟型小区来说，达到“双过半”这个最基本的要求不是一般的困难。
筹备难 担心监督压力，物业不愿配合
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