业委会缺位怎么办？ 《陕西省物业管理委员会组建运行办法》公开征求意见

　　西部网讯（记者 李卓然）新入户小区不具备依规成立业主委员会的条件，或者业委会瘫痪，运作失灵，导致小区物业管理工作无法开展怎么办？这个“老大难”问题将有望得到破解。
　　为贯彻落实《陕西省物业服务管理条例》，解决好业主大会、业主委员会成立前物业服务小区管理问题，更好的维护广大业主和物业服务人的合法权益，陕西省住建厅日前起草了《陕西省物业管理委员会组建运行办法》（以下简称《办法》），并公开征求意见。
　　物业管理委员会中的业主代表不少于成员总数的二分之一 任期一般不超过二年
　　《办法》共六章三十二条，分别从物业管理委员会概述、成立物业管理委员会的基本程序、议事规则、监督管理、解散等方面进行了规定。
　　《办法》规定，物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，经业主申请，由街道办事处或乡（镇）人民政府、社区党组织在县（市、区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。
　　物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会，并履行以下职责：（一）召集业主会议，报告物业服务的实施情况；（二）代表业主与物业服务人签订物业服务合同；（三）及时了解业主、其他物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主赋予的其他职责。物业管理委员会应当在任期内推动成立业主大会、选举产生业主委员会。
　　物业管理委员会由街道办事处或乡（镇）人民政府代表、社区党组织代表、居民委员会或者村民委员会代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。物业管理委员会主任由社区居民委员会或者村民委员会代表担任，副主任由业主代表推选。业主代表由业主推选产生，业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。
　　物业管理委员会的任期一般不超过二年，超过二年的，街道办事处或乡（镇）人民政府可以根据需要决定适当延长任期。
　　鼓励党员、法律工作者、具有物业管理专业知识的业主积极参选物业管理委员会成员
　　《办法》明确，有下列情形之一的，业主可以申请组建物业管理委员会：
　　（一）业主大会筹备组未能在《陕西省物业服务管理条例》第三十七条规定的期限内召开业主大会会议的；
　　（二）具备成立业主大会条件，但因其他原因未成立的；
　　（三）不具备成立业主大会条件的；
　　（四） 已召开首次业主大会，但未能选举产生业主委员会的。
　　其中， 业主代表可采用下列办法产生：（一）业主报名自荐；（二）街道办事处或乡（镇）人民政府、村（居）民委员会向业主发放推荐表，根据被推荐人所得推荐票排名产生；（三）业主联名推荐产生业主代表等。业主代表人数不足或业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。
　　《办法》鼓励党员、法律工作者、具有物业管理专业知识的业主积极参选物业管理委员会成员；鼓励符合条件的社区党组织成员、居民委员会或者村民委员会委员通过法定程序兼任；鼓励党代表、人大代表和政协委员参选物业管理委员会成员，发挥模范带头作用。
　　物业管理委员会组建所需经费由建设单位先行垫付
　　《办法》规定，物业管理委员会会议应当自选举产生之日起十五日内，召开首次会议。物业管理委员会会议至少每季度召开一次，管理规约中另有约定的，从其约定。
　　物业管理委员会成员有下列情形之一的，经物业管理委员会全体成员共同决定，其物业管理委员会成员资格终止：（一）不履行委员会成员职责或者无正当理由三次缺席物业管理委员会会议的；（二）不履行业主义务、不遵守临时管理规约情节严重的；（三）违反本办法第二十二条规定的；（四）自行提出辞呈的；（五）本人、配偶及其近亲属在本物业服务区域的物业服务人处任职的；（六）其他原因不宜担任业主委员会成员的。
　　《办法》明确，物业管理委员会全体成员有同等表决权。物业管理委员会会议作出决定须经全体成员半数以上表决同意；筹集住宅专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动的情形，须经全体成员三分之二以上表决同意。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当对物业管理委员会及其成员的履职情况予以监督。
　　《办法》还规定，物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付；无法确定建设单位的老旧小区，由街道办事处或乡（镇）人民政府垫付。物业管理委员会组建后，所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出，不足部分由全体业主共同承担。
　　物业管理委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业服务区域物业服务管理无关的决定
　　《办法》明确，物业管理委员会的决定，对物业服务区域内全体业主具有约束力。物业管理委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业服务区域物业服务管理无关的决定。
　　物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处或乡（镇）人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　物业管理委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业管理委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业服务区域物业服务管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。物业管理委员会成员擅自作出决定，侵害业主、物业服务人、第三方利益的，应当承担相应的法律责任。
　　《办法》规定，已召开业主大会并选举产生业主委员会，或者因物业服务区域调整、房屋灭失等原因物业管理委员会无存续必要的，街道办事处或乡（镇）人民政府应当在该事由发生之日起三十日内解散物业管理委员会，并在物业服务区域内显著位置公示。
　　物业管理委员会重新组建或者解散后，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当收回物业管理委员会印章，并在物业服务区域内显著位置公示。
　　编辑：李卓然
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