业主，关于物业费，你需要知道这些知识！

　　生活中
　　我们或多或少都跟物业打过交道
　　小到小区卫生
　　大到公共设施维护
　　均离不开物业公司
　　收房时开心
　　交费时闹心
　　住进去烦心

　　关于物业费
　　你是不是也有许多疑惑事呢？
　　什么情况下要交物业费？
　　什么情况下可以少交或者不交物业费？
　　如果发生物业纠纷应该如何维权？
　　本期《浦法讲堂》
　　就由民事法官给你答疑解惑！

　　本期法治讲师
　　李朋，1990年10月出生，中共党员，民商法学硕士，现任浦东法院南汇新城法庭法官助理。入院四年来，曾获评最高人民法院案例分析二等奖和三等奖、全国法院学术讨论会三等奖、上海法院系统三等功、浦东新区嘉奖、“致远”青年英才班优秀学员等荣誉，在《人民司法》《人民法院报》《中国审判》《上海法治报》等发表调研文章数十篇。

　　疑惑一：
　　收房时物业公司要求预交物业费。业主房多多认为自己没跟物业签过合同，凭什么要交物业费。未直接与物业公司签订物业服务合同还要交物业费吗？
　　当然要交费。《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。
　　房多多所在小区是新建小区，小区建成与业主收房签订正式物业合同存在时间差，在此期间也需对小区环境卫生和相关秩序管理维护。虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，业主应当交纳物业费。

　　疑惑二：
　　小区业主电动车被偷，房多多认为物业不作为，未尽到安保义务，因此想拒交物业费。房多多的主张是否有道理？
　　需要区分情况。《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
　　物业公司应当采取定时巡检、安装监控等方式维护小区治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关部门报告，提供监控录像、安保记录等，协助相关部门处理偷盗事件。如果物业公司证明其已尽到上述义务，业主则不能以发生偷盗为由拒付物业费。如果未尽到上述义务，物业公司则可能要赔偿业主损失。如果业主对物业公司服务不满意，还可通过召开业主大会等途径，依法选聘新的物业公司。

　　疑惑三：
　　房多多家住在一楼，平日不使用电梯，也不想使用物业的保洁服务，因此想要拒交物业费。房多多是否应该交纳电梯费和保洁费？
　　应该要交费。《民法典》第九百四十四条第一款规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
　　生活中，除小区日常保洁、保安、绿化外，还有许多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如进水管道的养护、电梯定时检修等。物业服务具有公共性，房多多在小区内居住生活，事实上已经享受了物业提供的服务，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。
　　疑惑四：
　　房多多和物业公司未就物业费交纳达成一致意见。物业公司以房多多未交物业费，而拒绝交付所购房屋并切断房屋水电。物业公司的行为是否合法？
　　肯定不合法。《民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
　　《民法典》第九百四十四条第三款规定， 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
　　房屋的交付涉及的是房屋买卖合同关系，而物业费的交纳涉及的是物业服务合同关系。交付房屋系房产开发商的权利与义务，并非物业公司的权利与义务。
　　如业主违反约定、逾期不支付物业费，物业公司应该依法催讨，不能采取包括扣押房产证、停用门禁卡、切断水电等违法行为。
　　疑惑五：
　　房多多入住小区后不久，发现前期物业服务合同已到期。此时，物业公司要求支付物业费，房多多还需支付物业费吗？
　　此时要区分情况。《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。
　　物业服务涉及业主群体利益，在无新的物业服务人承接时，如强行要求原物业公司退出将导致小区处于无人管理、维护的状态，影响小区业主的整体利益，乃至社会公共管理秩序。在未能证明选聘新物业的情形下，原物业公司如果继续提供服务的，房多多应交纳物业费。

　　主要情形有：
　　1.交房前产生的物业费；
　　2.物业公司未履行物业服务合同主要义务的；
　　3.物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准；
　　4.物业服务合同到期后且未提供物业服务等。

　　01
　　业主应与物业公司保持沟通，及时、有效固定相关证据，在维权过程中做到有理有据。
　　02
　　如无法协商解决纠纷，业主可向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，同时提交必要证据。
　　03
　　如投诉无法解决争议，应及时向法院起诉或申请仲裁，避免错过诉讼时效。
　　04
　　发挥业主大会、业委会的监督作用，增强利益共同体认识，切实保护业主合法权益。
　　良好的物业服务，需要理性对话、群策共治、依法而行。为构建和谐、高效的物业服务关系，物业服务合同已被写入《民法典》合同编。相信在民法典的护航下，我们的小区物业服务会越来越好！
　　(来源：浦东法院)
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