长沙23个小区加入“自管”行列

　　近年来，居民小区业主与开发商引入的“前期物业”间的矛盾频发，多数集中在维修资金管理不严，公共收益被侵占，物业擅涨物业费、乱收费，物业管理不善造成设备设施提前老化等问题上。为了解决物业公司无法解决的问题，也为了让业主利益不被吞噬，越来越多的小区业主开始尝试其他路子来完善小区物业管理。那么，可不可以不再聘用常见的物业公司，从而实现业主对小区物业的自行管理呢？
　　8月13日，长沙东成大厦、兴威名城小区和韭菜园商住楼小区等实现物业自管的“先行者”们给出了答案。
　　■记者 叶竹 通讯员 张以绪 熊静
　　案例一
　　自管省下大笔维修费，还给业主发红包
　　当三湘都市报记者联系到兴威名城小区业委会主任唐品芳时，她正忙着跟开发商及原物业“作斗争”，并在小区业主群里跟大伙通报最新进展。原来，自打她牵头成立小区业委会以及业主自有的物业公司以来，开发商就不断采取各种措施干扰，先是拒绝移交水电，然后又擅自在地下车库修倒闸强收停车费，令业主们十分气愤。
　　尽管如此，唐品芳仍然对小区顺利实现自管信心十足。
　　“我们小区有200余户居民，业委会代表的是全体业主的权益，现在我们自己成立物业公司来管理，大家都非常支持。”唐品芳所说的物业公司，就是2019年9月以全体业主为股东成立的长沙市涂新名城物业管理有限公司。关于为何要成立物业公司，唐品芳解释道：“业委会不是法人，以后遇到事情处理起来比较麻烦，成立物业公司就是为了更好地划清责任主体。”
　　一年来，兴威名城小区自管的“初体验”，让不少业主尝到了甜头。业委会做的的第一件大事就是把电梯的维修费给省下来了。
　　据介绍，之前小区电梯经常故障，物业给出的更换新电梯的费用约17万元，并且全部由业主筹款承担。为此，业委会请教从事房屋建筑行业的业主，了解如何维修保养好电梯又能省钱。经过核算，这笔维修费用只需要大约3万元。最终，业委会决定不让业主掏一分钱，而是从属于业主自己的物业公司经费中扣除。
　　“去年我们还给每户业主都发了200元的红包，大家真正体会到了当家作主的好处。”唐品芳介绍，“公共收入的来源主要是物业管理费、部分门面租金等。有钱发的原因很简单，原来的物业公司是来赚钱的，我们则把每一分钱都用到小区建设上、用到业主身上。”
　　唐品芳向记者展示了一年前小区的照片，那时的兴威名城小区道路下沉开裂，下水道年久失修。如今，小区电路得以整修，化粪池外干净整洁，20余个老旧的水房也全部更换，还加装了140多个高清摄像头“全方位”地监控小区动态。整个小区在业主自主的管理下井井有条，实现了“旧貌换新颜”。
　　案例二
　　摸索“自管”，业主担任物业管理人员
　　相较于兴威名城的“大刀阔斧”，长沙市韭菜园商住楼业主的自管改革则是适合自身特点的“小修小补”。
　　相比如今频出的体量庞大的新型小区，韭菜园商住楼算是一个“微型”小区，一栋居民楼、63户业主构成了小区主体。小区自管发起者秋大姐向记者介绍，韭菜园商住楼原本就没有聘请物业公司，而是业委会自主签约了一些工作人员，“像我们这种小型住宅区天然具有自管的‘基因’”。
　　包括秋大姐在内，小区业委会成员共4人。“我们现在还是摸着石头过河，才刚刚起步呢。我为了这事天天跟人请教。”尽管有时也会为小区事务忙得“焦头烂额”，但秋大姐依然对此葆有热情和信心。“最大的变化就是楼道整体变干净了，以前电梯口、楼梯间还有天台都脏兮兮的，现在感觉清爽多了。”
　　秋大姐介绍，业委会去年还向街道申请重新接管小区停车位，一来改善道路汽车乱停乱放的现象，二来还可增加小区公共收益。对于自己负责的收取水电费的工作，秋大姐说，以前小区采用的是上门抄表的方式收取电费，现在改为统一使用电卡，缴费更加方便。
　　幕后
　　23个小区实现自管
　　不满物业服务是主因
　　兴威名城和韭菜园商住楼的自管方式并非个例。据不完全统计，截至目前，长沙约有23个小区实行了类似的自管模式，其中也包括了每年给业主“下红包雨”的东成大厦。
　　那么，为什么越来越多的小区加入到了自管的行列中来？
　　究其原因，还是业主对现有的物业服务不够满意。“目前我国物业管理是包干制垄断市场，从一开始就是少数人管理多数人的机制，业主缺乏共同管理意识，就像一盘散沙。”湖南省三湘文明社区促进中心主任、长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会主任、小区治理公益志愿者谈俊介绍，部分小区业主抱有“个人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态，加大了共同管理的难度，“目前长沙还有约七成小区没成立业委会。”
　　一方面业主普遍对集体事务不太上心，另一方面物业服务质量却越来越低。2019年中国消费者协会发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》显示，我国住宅小区物业服务消费者满意度综合得分仅62.59分，物业服务体验评价得分仅65.14分，都处于及格水平。一些小区前期物业与开发商无视业主合法权益，形成事实垄断，“说不得、轰不走”；一些小区共有产权收益、去向不明不白，维修基金被挤占挪用。这样形成了一个恶性循环，在大多数小区里，本该是服务方的物业成为了“主导者”，小区原本的“主人”业主群体却不得不默默忍受物业“薅羊毛”，任意提价和管理混乱的现象十分常见。双方的矛盾长期积压，最终导致业主对物业忍无可忍。
　　长沙市小区自管的先行者东成大厦，其实也是被“逼”出来的。原来，在2014年6月，老物业在没有任何告知的情况下，将月停车费一下提高了500元，成为了业主们解聘物业并开始自管的契机。
　　法规
　　小区自管合理合法
　　具体操作还待完善
　　改革开放以来，国内房地产迅猛发展，小城镇快速建设，原有的小区物业管理模式和现行制度已经无法适应现代生活和小区长远建设和长期维系的需求。着急于众多小区出现的物业管理问题，今年农历大年初一，谈俊联合三湘文明社区促进中心法务部主任、大学法学副教授、北京盈科(长沙)律师事务所执业律师周雁武，向全国人大常委会寄出了一封名为《对人大常委会通过的〈民法典〉草案提意见》的信。其中提到，物业企业侵占业主公共收益、维修资金以及开发商侵占业主共有房产并非个别现象，而且常常引发群体事件。“如果这些问题得不到解决，房产年龄经过二十年左右，小区维修资金枯竭，又得不到来自公共收益的输血，这样的小区就会荒废，不仅造成极大的财富浪费，给人民群众带来巨大损失，也给社会安全带来危害。”
　　其实，我国法律早已明确业主具有自管小区的权利。根据《物权法》规定，只要经过业主大会“双过半”表决通过，小区业主就可以选择自行管理模式，即在小区全体业主授权下，由业委会带领小区居民对物业进行全面管理。国务院颁发的《物业管理条例》也规定“业主可以自行管理物业”。因此，小区自管是一条合理的“基层自治之路”。
　　当然，小区自管之路上还存在着一些阻碍，比如抗风险能力弱、核心团队难继、纠纷处理困难等，但相信随着业主自主意识的增强，法律规定的日益明晰，小区自管模式将会在探索中进一步得以优化和完善。

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