小区广告收入去哪了？海口多数小区未曾公示收益

　　小区广告收入去了哪
　　道闸上有广告，停车场有广告，电梯里有广告，但……
　　业主你知道吗？
　　律师：物业有义务公示明细，广告费应由业委会处置
　　如今，海口不少住宅小区内，各类广告充斥于电动栅栏、宣传栏以及电梯间，作为业主的你注意过这些广告收益的多少以及去向吗？近日，龙华区人民法院一审判决，海口中院维持原判，支持某小区业主龚先生要求物业公布小区广告收益。
　　4日至5日，记者走访了海口市多个小区，发现多数小区从未就广告收益进行公示，业主们也多不知情。事实上，广告收益已成为物业经费的重要来源之一，一些高档小区电梯间的广告费甚至占到物业收费的半数左右。那么，这些钱有多少，被用到了哪里呢？
　　南国都市报记者王子遥
　　业主知情吗？
　　多数小区没公示广告收益
　　11月4日至5日，记者走访了海口市多个不同档次的住宅小区，发现小区内随处可以看到商业性质的广告，但在小区主要过道的布告栏上以及每栋楼一楼用于张贴通知的墙面上，却都没有关于广告收益的公示及通知。
　　“除了少部分用于装修货运的电梯外，我们小区每栋楼的电梯一年四季有广告张贴。但广告收入归谁我还真不清楚，小区里也没见公示。”家住龙华区博南苑二期的刘女士说。记者在该小区一部电梯内看到，电梯内张贴了健身及地产广告。
　　在位于秀英区的海岛国际名城小区，记者发现每部电梯有3个广告位，不少电梯内的广告位已有各类广告。业主符女士告诉记者，该小区目前一共有8栋住宅楼16个单元，每个单元有2部电梯，也就是说一共有96个广告位。符女士表示，她从未关注过物业对这些广告收益是否有过公示，对于每个电梯间的广告位价格也并不知情。
　　“我们不少业主都曾找过业委会，希望物业能够公布包括广告费在内的小区经费收入明细，但是始终没有得到明确答复。”琼山区绿色佳园小区业主林女士说。
　　记者在采访中发现，除了部分有业委会的小区，物业公司会在有营业性收益时告知业委会外，大多小区物业对广告收益的数额都讳莫如深，不愿正面回答。
　　广告收入有多少？
　　电梯间广告位多为千元/月
　　广告收入用哪了？
　　小区广告收益究竟能有多少呢？据龙华区金贸西路某小区一名不愿具名的物业经理告诉记者，目前海口住宅小区电梯广告位的平均费用在1000元/月左右，部分高档小区收费可达1500元/月。“电梯内的广告位一般是按月收费，同时会参照该小区的入住率、单栋住宅楼内居住的人数以及业主收入水平等多个因素来制定计算价格，假设某小区电梯单个广告位月收益是1000元，一般电梯至少同时悬挂2—3个广告位，一年下来也有2万多元的广告收入。而根据小区电梯数量，收入还会进一步放大。”
　　该物业经理称，除了少部分地段较差、入住率较低以及有着特殊要求的小区外，很多海口住宅小区的广告位都由传媒公司代理。“一般而言，地段好、住户收入水平较高的小区，传媒公司会争取与物业签订入场协议，拿下小区电梯间的代理权，然后根据业主的人群身份，如公务员、商务人士、高消费人群等细分广告招商的方向。一些有实力的传媒公司手里甚至控制数千个以上的电梯间广告位代理权。”
　　业委会有权决定怎么花
　　对于广告费的用途，多名物业负责人在采访中表示，主要用于补贴物业管理费用，完善业主的物业用房和小区内相关设施。“像我们小区，拖欠物业费的业主为数众多，很多业主都是等到水电费不足时才来结算拖欠了数月的物业费，使我们物业经费周转比较困难。”秀英区金福路一小区物业负责人说，“小区绿化保养费、电梯电费、人员工资等很多开支都要拿这些广告费填补。”
　　据了解，有些小区电梯广告是开发商在修建楼盘时，就已经与广告商洽谈好了，有的则是业委会招募物业公司进入小区进行管理服务时，在入场合同中就达成协议的。
　　位于秀英区的海岛阳光三期小区，今年7月经由业委会招标，更换新的物业公司进场管理。物业进场时签订的协议明确，小区内所有营利性收入均归全部业主所有，由业委会进行管理。“上个月，我们物业公司刚和一家广告公司谈好，以每年25000元/台的价格出租广告位使用权。”该小区物业赵经理称，“这笔钱我们会用于小区的管理方面，目前我们希望购买小区此前损坏的道闸，已将申请使用经费的书面材料交给业委会。”赵经理称，对于经费的使用，物业方面都会以书面公示的方式在每个楼道的信息栏张贴，方便业主知晓。
　　记者从海口市物业管理协会了解到，作为业主代表，小区业委会有权对小区营利性收入进行处置和监督。但由于目前海口仍有超七成的小区未成立业委会，对经费管理缺乏监督，也使得部分物业公司在经费公示方面存在不透明的情况。
　　业主咋维权？
　　建议积极成立业主委员会
　　海口业主龚先生要求物业公布小区广告收益的诉求得到法院支持。对于未进行广告费公示的小区，业主如何维权呢？
　　海南大弘律师事务所律师刘长征表示，就所有权而言，电梯属于小区公共设施，产权归全体业主所有。电梯间要经营广告，必须首先经业主委员会同意，收入也应归全体业主所有。对于广告收入，可以由业主委员会管理，或者由业主委员会委托物业管理，收益归全体业主所有，扣除成本支出应给业主平均分配。此外，也可以由业主委员会根据情况进行处置支配。
　　那么，针对物业公司不公示经费明细或将经费挪为私用等情况，刘长征律师建议，“针对小区经营性收益问题召开业主大会，成立业主委员会，与物业服务公司协商收益分配事宜。若是物业公司拒绝交出广告收益或者未详细说明收益去向，业主委员会可以起诉到法院要求物业公司返还该部分收益。”
　　相关法律法规
　　《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”
　　《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
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分享来源：南海网

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