小区住宅可以开民宿吗？
小区车位如何租售？
公共收益谁来管理？
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物业管理关系千家万户。
今天（4月29日）上午，重庆市人大常委会举行《重庆市物业管理条例》新闻发布会。新修订的《重庆市物业管理条例》，将从今年5月1日起正式施行。
早在2002年，重庆市人大常委会就制定了《重庆市物业管理条例》。我市现行的《重庆市物业管理条例》，是2009年5月21日市三届人大常委会第十次会议审议通过的，自2009年10月1日起施行。但随着我市经济社会不断发展，出现了业委会产生难、对物业服务企业监督难、公共收益监督难等问题。原有的条例已经不能适应我市物业管理发展的需要，急需加以修改完善。
2018年11月，《条例（修订草案）》提请市人大常委会第七次会议审议。历经四次审议，2019年11月，市五届人大常委会第十三次会议审议通过，从初次审议到四次审议通过，历时一年时间，召开数拾场座谈会，收集的意见、建议数千条。修订后《条例》对原条例86条进行了全面修改，删除2条，修改84条，新增27条，将部分条款进行优化调整后，新的条例共计112条。
新版《重庆市物业管理条例》将给你我的生活带来不小的改变！
业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、辖区公安派出所等派员共同组成业主大会筹备组
很多小区没有成立业主委员会，主要是难以召开业主大会进行选举。为了推动解决业主大会“召开难”这一问题，条例明确建设单位的公告义务。一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会（第十六条）。
在现实生活中，有的业主对筹备组不信任，不愿参与业主委员会成立工作。为了提高业主对筹备组的信任度，条例规定，筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会和建设单位派员共同组成，且业主代表人数所占比例不低于筹备组总人数的百分之五十；筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任（第十七条第三款）。
业主委员会成员应当符合热心公益、责任心强、公正廉洁等八方面要求
近年来，由于部分业主委员会工作不规范，让很多业主对业主委员会失去了信任。为了解决业主与业主委员会之间的矛盾，让业主委员会真正代表业主利益，条例把好“入口关”。业主委员会成员应当符合八个方面的要求，比如热心公益、责任心强、公正廉洁、具备一定组织协调能力、与物业服务企业无利害关系等（第二十六条）。
同时，条例对业主委员会的职责作了全面规定，包括监督管理规约实施、督促物业服务企业履行合同等九个方面，并定期听取业主意见建议，接受业主咨询、投诉（第二十九条）。业主大会可以设立监事委员会，监督业主委员会的工作（第十五条）；业主委员会及其成员不得有九个方面的行为，如侵占共有财产、拒不交纳物业费、获取不正当利益等。业主委员会成员如违反相关规定，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其暂停履行职责，由业主大会会议决定终止其成员职务（第三十三条）。
物业服务企业不得擅自提高物业收费标准
物业服务收费是广大业主普遍关心的问题，也是现实生活中业主与物业服务企业矛盾的焦点之一。对此，条例在地方立法权限内作了细化完善。前期物业服务收费实行政府指导价，价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布（第四十七条）。物业中有住宅项目的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业，通过引入竞争机制降低服务收费（第四十四条）。
授权相关部门制定管理办法。物业服务收费管理办法，包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门另行制定（第六十九条第三款）。物业服务企业不得擅自提高物业收费标准（第六十条）。物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过（第七十条）。
公共收益存入物业专项维修资金账户
业主大会成立前，物业专项维修资金由住房城乡建设部门代管，存入银行专户；公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。业主大会成立后，共有资金由业主大会决定代行管理或者自行管理；自行管理的，应当存入业主委员会账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理（第八十三条第二款）。同时，业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理（第八十三条第三款）。如果物业服务企业收取装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理（第七十六条）。
公共收益主要用于补充物业专项维修资金，用于其他的，由业主大会决定（第八十五条）。专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共有部位、共有设施设备的中修、大修或者更新、改造，不得挪作他用（第八十七条）。
对于十万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，业主大会决定不聘请评审机构的除外（第八十九条第二款）。如遇电梯无法运行、消防设施损坏等影响物业使用的紧急情况，可以适用应急简易程序，经街道办事处、乡（镇）人民政府书面同意，向区县（自治县）住房城乡建设主管部门申请使用物业专项维修资金（第九十条）。
小区车位首先满足业主需要
车位、车库普遍属于业主的刚性需求，规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足业主需要。为了保护业主的利益，条例第七十七条对此进行了规范。建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个。车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位或者个人。
小区住宅开民宿应取得有利害关系的业主同意
条例规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（第七十四条）。利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等主管部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督的具体管理办法，由市人民政府另行制定（第七十五条）。
来源|重庆广电-第1眼编辑｜赵茂竹
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