质疑物业账目不清，小区4业主起诉维权—— 从长沙一起物业纠纷看业主知情权

　　本稿首发于法制周报2021年第01-02期
　　文 | 法制周报记者 陈思 曾雨田
　　本文3036字，阅读约需10分钟
　　质疑物业账目不清，小区4业主起诉维权——
　　从长沙一起物业纠纷看业主知情权

　　涉事小区一角
　　双方争论焦点：业主知情权范围是否扩大
　　2010年入住阳光100国际新城小区的业主秦厚刚介绍，小区现有4期、8000余户业主，物业费收费标准为每月1.6元/平方米。公共收益部分还包括基站、小区出入口等公共区域摆摊租金、停车场等5块商业收入。
　　2015年开始，他和多名热心小区公共事务的业主，对物业每年在小区公告栏张贴的收支明细公示产生了疑虑，“每年张贴出来的公共收益从100多万到几百万不等，收支都是亏本的，不是亏50多万，就是百来万”。
　　质疑账目不明，秦厚刚和多名业主曾以个人身份，向物业提出申请，要求查阅账目明细，但交涉多次未能如愿，“物业说我们没成立业委会，无权查看，每次都让我们‘看公示就是了’”。
　　秦厚刚说，多年前，业主们就积极奔走，试图成立业委会，以监管物业。但因其他原因，业委会迟迟未能正式成立。2019年，他和其他3名业主对物业提起诉讼，“不能再等到业委会成立了”。
　　他们诉称，根据《物权法》第82条、《物业管理条例》第6条规定，业主享有知情权和监督权，物业需公开自2004年7月16日至今的业主共有部分的使用和收益情况，以及支出情况所涉及的合同、收款凭证、银行交易明细等原始凭证，并允许查阅、复印和拍照。
　　在2020年10月30日的庭审中，“业主知情权的范围界定”“公示主体应为业委会还是物业”等问题成为双方争论的焦点。
　　物业方及律师认为，每年小区物业服务、公共部位经营收支明细，物业已在小区公示栏进行过公示，已经履行了物业管理服务义务。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第36条及《湖南省物业管理条例》第21条规定，业主们请求中要求公布的资料等，公布的主体均为业主委员会。而业主们要求公开原始凭证，并查阅复印和拍照，属于擅自扩大业主知情权的范围。业主要求查阅原始凭证的提供、复印拍照等要求，超出业主知情权的权利范围，且无法律依据。
　　对此，业主方及律师则回应称，根据《物业管理条例》第6条规定，业主在物业管理活动中可以监督物业服务，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况，享有知情权和监督权。因业委会未正式投入工作，一直以来，小区是由物业对共用设备设施进行使用和管理。据《合同法》，合同义务不仅包括合同约定的本身条款，还包括法律法规规定的法律义务，合同中虽无约定的义务，但据《物业管理条例》，物业有公开的法定义务。
　　业主方代理律师张群林说，目前的确尚无明确法律条文规定，物业公司需要公示财务账目原始资料。但基于法律保障维护业主知情权和监督权的立法精神，在小区还没有业委会，物业暂时代管公共收益部分的情况下，物业公司除了履行张榜公示的基本义务外，当业主对账目提出质疑时，理应保障业主知情权。
　　在阳光100物业发展有限公司长沙分公司，负责与业主协调的客服部主管贺秉文介绍，该公司2004年成立，每半年、一年，公司都向业主公布收支明细，也要接受审计部门审计。他认为，业主要求查阅账目的要求，不仅牵涉到公司的商业机密，还得安排专人接待，公司无法满足。业主看来是连年亏损的公示明细，其实是正常的运营收支。“根据《物业管理条例》规定，即便业委会成立，也要经业主大会同意，业委会才能前来查询。”他说。
　　物业方律师、湖南环楚律师事务所律师叶意根认为，物业公司已公布整体收支明细。业主要求公布合同、流水、账目明细等原始材料，不仅没有法律依据，且将给物业公司造成负担，“业主对知情权行使范围做了不恰当的扩大”。针对业主就物业为何连年亏损还继续经营的质疑，叶意根说，如果要提供亏损的详细信息，必然增加物业公司的服务成本，“没有法律明确规定业主有这项权利”。根据湖南省住建厅发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，业委会应向业主公示收益情况，但该小区业委会尚未成立，实际情况上是不能满足的。
　　《民法典》规范了物业服务应当公开的内容
　　业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。
　　记者查阅发现，我国《物业管理条例》规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主请求公布、查阅五类应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。
　　在前述规定的基础上，2021年1月1日正式施行的《民法典》，进一步规范了物业服务应当公开的内容。其中，《民法典》第943条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，第282条还新增了一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
　　第三方声音：建议成立业委会再维权
　　在司法实践中，业主知情权的范围如何界定，业主如何争取自己的知情权？
　　记者采访了湖南师范大学法学院教授倪洪涛。他认为，按照物业服务方面的相关规定，物业公司有义务公开共有部分收益明细、物业管理事项，业主对此有知情权，也有权要求物业公司达到法律规定和物业服务合同约定服务质量要求。
　　但他也认为，“只能就外围事项公开信息，深入人家公司内部查账特别是银行流水，于法无据”。倪洪涛说，服务信息公开应有边界，业主也并非执法主体或者监管主体，更非物业公司内部员工，没有权利查询物业公司的劳动合同、银行流水等原始文件。
　　“只有相关市场监管部门等执法主体有这个监管权。”他表示，如果业主质疑收入和支出，在双方同意的前提下，可以寻求第三方介入，比如会计事务所对物业公司账目进行审查。业主对物业公司服务不满意，认为其服务不到位，可以和物业公司解除服务协议。如果业主怀疑物业公司存在贪污挪用小区收入、物业费的情形，可以报案。
　　采访中，湖南人和律师事务所律师高晶波认为，在小区尚无业委会的情况下，业主只是在买房时和房地产开发公司签订了物业前期服务合同，业主可行使的权利范围，“可以看下前期物业服务合同约定的事项”。
　　他表示，业主作为物业费用的支付人，确有财务监督的权利。但行使此项权利的方式，并不是由业主私人检查，物业公司是有权拒绝的。业主有两个合法途径监督查账，一是业主委托会计事务所进行检查，二是成立业委会，由业委会或者业委会委托会计师事务所检查。小区业主成立业委会后，成为合法主体，便可代表全体业主，每年和物业公司签订物业服务合同，“这样才有依据，甚至可以请求返还公共部分收益”。
　　高晶波建议，在当前业主法律意识越来越高的环境下，业主试图用法律途径维权，还是要符合法律要求的主体合法化，“最好成立业委会合法维权，与政府层面达成和解，由更高一层的政府组织出面协调，取得社区、街道、物业的协助或支持，业委会成立、主体合法化后，才便于主张自己的权利”。
　　END
　　编辑：小李

分享来源：网易网

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