重庆出台管理办法规范大修基金

　　物业专项维修资金(俗称“大修基金”)该缴多少？什么时候缴？这笔钱到底由谁来管？能不能投资？———昨天，市政府公共信息网发布了《重庆市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)，就市民普遍关注的缴纳标准、缴纳时间、使用范围等进行了规范。该《办法》已经市政府常务会议通过，自今年3月1日起施行。
　　缴纳多少？
　　有电梯没电梯的不一样
　　据了解，大修基金该收多少，此前没有统一标准，有的区按面积收，有的区按购房总价比例收。
　　《办法》对征收标准做了统一的规定：大修基金由业主交存。本市主城区范围内，首期大修基金的交存标准为：有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期大修基金的交存标准，由各区县(自治县)人民政府确定。本市房改房首期大修基金的交存标准按照国家和本市相关规定执行。
　　哪些物业需缴纳大修基金？《办法》规定，有两户以上业主的下列物业应建立大修基金：商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房，房改房，市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。
　　按《办法》规定，在主城区购买一套建筑面积100平方米的电梯房，需要缴纳8000元的大修基金。
　　何时缴纳？
　　买房办理合同备案登记时
　　大修基金何时缴？买房的时候缴还是接房的时候缴？以上问题是市民经常问到的。
　　《办法》规定，购买预售商品房的，购房者应在办理房屋预售合同备案登记时缴纳。房改房首期大修基金的交存时间按国家和本市相关规定执行。
　　一个楼盘在办理房产证时，还有房没有卖完，剩余物业的大修基金谁来缴？《办法》明确规定，这部分钱由开发商缴。
　　《办法》规定，开发商和物管公司不得染指大修基金，首期大修基金由购房者直接存入大修基金专户。主管部门采用招投标等公平、公开、公正的方式确定2-3家商业银行，作为本行政区域内大修基金的专户管理银行。开立大修基金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账。
　　业主在买房时缴纳的是首期大修基金，那什么条件下业主需要续缴大修基金？
　　《办法》规定，业主的大修基金账面余额低于首期交存额30%的，管理单位应告知业主续交。
　　谁来管理？
　　主管部门和业委会均可
　　《办法》规定，在业主大会成立前，大修基金由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门代管。
　　业主大会成立后，有两种管理方式可以选择：一是继续由主管部门代管，二是由业主委员会管理。
　　业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的大修基金的，应在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，召开业主大会。大会将对“不由主管部门代管”、“本物业管理制度”、“确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业大修基金账目责任人”的决议等进行表决。以上事项应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
　　表决后，对表决的内容还需在本物业管理区域内公示5天以上。之后，主管部门30个工作日内将资金划转给业主委员会。
　　在业主委员会管理期间，如果经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请由主管部门重新代管大修基金。
　　何时能用？
　　少部分业主需要也可用
　　一个小区有十几栋楼，如果其中一栋楼的电梯坏了能不能用呢？
　　《办法》规定，大修基金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定。物业服务合同未约定或约定不明的，以市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门制定的指导标准为准。
　　《办法》规定，专有部分专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；如果楼盘的房子没有卖完，开发商则按比例分摊。
　　《办法》同时规定部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊。也就是说，如果一栋楼需要动用维修基金，那么只要这栋楼的大多数业主同意，就可以动用。当然，动用的也是这栋楼业主们的钱，而不是全体业主的。
　　《办法》规定，在使用大修基金前需要制定使用方案，在物业管理区域内公示5天以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。
　　能否投资？
　　可按规定买债券和国债
　　这么大一笔钱存在银行，在CPI飙升的情况下难免会贬值，能不能投资？
　　《办法》规定，区县(自治县)房地产行政主管部门代管期间，大修基金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。大修基金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。
　　在保证大修基金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定，在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的大修基金购买国债的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
　　同时《办法》也明确，禁止利用大修基金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或者投资，并不得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　如何监督?
　　财政和审计部门介入
　　《办法》规定，大修基金管理机构应当每年定期向业主公布：大修基金的交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关大修基金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可要求复核。
　　《办法》规定，大修基金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应按照财政部及市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。大修基金的财务管理和会计核算应执行财政部门的有关规定。市财政部门应加强对大修基金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。审计部门依据有关法律法规规定对大修基金的管理和使用进行审计和监督。(记者 聂玉虎)

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