大华斐勒公园业主们斗赢了“地主”

　　对于物管行业而言，疫情是一个放大镜，也是一块试金石。
　　“上海疫情期间物业的管理很糟糕，感染了几十个工作人员，没办法只能实行自治，业主自我管理。”谈及大华斐勒公园现有物业的服务情况，业主张琴（化名）显得十分不满，“好在，我们‘斗地主’赢了”。
　　随着近日二审判决与第三次业主大会的表决结果相继出炉，大华斐勒公园物业权去向的争夺战以业主胜利告终。

　　左宇 摄
　　作为上海物管行业第一起开发商起诉业主行使撤销权的案例，这场案件备受关注。
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　　千元物业费与不对等的服务
　　这场官司战发生在浦东北蔡板块的大华斐勒公园，其由上海锦绣华城房地产开发有限公司(下称“大华地产”)开发打造，占地面积超10万平方米，是一个集住宅、叠墅、洋房为一体的中高档住宅小区，住宅总价基本在千万以上。该楼盘最早于2017年开盘，2019年5月开启交付。
　　于当时的张琴而言，这是入住新家幸福的开始，也是后续一系列“扯皮”事件的起源，“最初交付时，我们就发现小区存在一些质量瑕疵、规划不合理甚至减配的情况，包括后续入住房屋存在漏水隐患、车库积水、墙面发霉等问题，有些是开发商遗留的问题，有些则是物业管理的问题”。
　　据张琴描述，入住之后，小区曾出现电梯困人事件，但数次与物业反映，却迟迟未得到妥善解决，加上电梯间没有信号，老人、儿童乘坐电梯时安全隐患较大。同时业主们还依次列出小区内监控较少、保安无故进家门、车库安全设计不合理、开放露台儿童玩耍时不慎摔落等17项安全隐患与11项绿化、环境、卫生的问题，“这完全不是10元/平/月的物业管理水平”。
　　据悉，大华斐勒公园当前的物业管理公司为上海浦华物业管理有限公司（下称“浦华物业”），是大华集团旗下的物业公司，也是大华多个开发项目的“御用”物业公司，但物业费收取却高低不一。
　　以其临近小区为例。大华斐勒公园是大华锦绣华城（五街区）项目，与其一路之隔便是大华锦绣华城（四街区）项目，二者同为大华项目、物业公司均为浦华物业，但四街区项目的物业费仅为1.2元/平/月，该小区业主告诉记者，浦华物业的物业服务水平一般，胜在物业费便宜，想象不到他们10元的物业服务会是怎样。
　　随着小区的开发时间与产品定位不同，大华锦绣华城不同街区的物业费用也有一定起伏，但无疑，大华斐勒公园是其中最高的一个。以105平方米的3房户型计算，业主月度物业费用达1050元，年度费用在1.26万元；若是199平方米大户型产品，年度物业费用近2.4万元。
　　而与之形成差异的是浦华物业的服务水平，据业主统计，大华斐勒公园交付短短两年间，前后更换了8任物业经理，也经历了小区外墙漏水、天坑事件、车库漏水三次业主维权。业主陈阳（化名）隔空对话了四街区项目的业主，“1.2元的物业和我们10元的物业配置是一样的，一样的人员配置一样的服务”。
　　高昂的物业费用与不对等的服务水平让大华斐勒公园的业主们逐渐磨平了耐心，最终走向了重新选聘物业的道路。
　　2021年4月，大华斐勒公园召开首次业主大会，选举产生了第一届业主委员会成员。随后，业委会也紧锣密鼓的开启了选聘物业的工作。8月28日第二次业主大会召开，在商业业主（大华地产）未投票的情况下，表决户数超80%、专有部分面积超70%，会议通过了物业选聘服务方案。此后业主们从十余家竞聘物业公司中筛选出5家入围，9月底的选聘会议又进一步确认了滨江物业为第一中标候选人，同时计划于10月31日进行第三次业主大会表决是否与其签订物业服务合同。
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　　开发商起诉业主
　　直到此时，选聘物业的工作尚在稳步推进，但2021年10月的一张法院传票打乱了整个计划。
　　信息显示，浦华物业的控股公司大华地产起诉了大华斐勒公园业主大会、业委会，案由为业主撤销权纠纷，要求撤销8月28日第二次业主大会的决议。由于该官司未定，很快，业委会也收到了暂停第三次业主大会活动的裁定书。

　　由此，大华斐勒公园业委会选聘物业的工作被迫暂停，这一事件也成为了上海物管行业首起开发商起诉业主要求行使撤销权的事例。
　　整理下来，大华方面主张第二次业主大会参与表决的业主所占专有部分面积认定存在问题，且物业选聘服务方案不合理，故要求撤销8月28日第二次业主大会的决议。
　　根据民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这也意味着，若判定专有部分面积占比未超过2/3，则第二次业主大会不再合规，此前会议中的表决事项也将作废。
　　同策研究院研究总监宋红卫在采访中对记者表示，其实物业跟业委会纠纷的事件很常见，更多的是物业管理与业主的预期以及物业费收取标准方面双方存在争议。
　　“换物业公司中间做出一些抵抗动作是比较容易理解的，但是把业主告上法院的却并不多见。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，大华近几年在上海本土企业中算是拿地较为凶猛的，后续的物业管理业务也是一个不小的市场，从这方面考虑，大华肯定不想放弃这块“肥肉”。
　　为了增加胜率，大华方面委托了知名律所锦天城，但结果也并不如意。经过2021年11月8日及11月29日两次公开庭审，上海市浦东新区人民法院于2022年1月7日做出判决，驳回了原告大华地产的诉讼请求。

　　无疑，这一结果大华地产并不满意，很快其又一次提出上诉，继续要求撤销第二次业主大会关于“选聘物业服务企业方案”的决议。8月31日二审结果出炉，大华地产再次败诉，法院维持原判。被迫暂停长达三百余天的第三次业主大会也有了决断，将与滨江物业签订物业服务合同。
　　至此，这场耗时一年多的物业选聘风波终于落下帷幕。
　　“滨江物业和浦华物业的交接时间在今年11月份，希望一切顺利。”张琴也道出了内心的期盼。
　　记者 左宇
　　编辑 孙婉秋
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