物业真取消？央媒“30字”表态！今年起，新规下业主新增4项权益

　　前不久看到这样一则报道：河南省郑州市某小区物业停了电梯卡，该小区电梯有些特殊，业主需要刷卡才能乘坐对应的楼层，但根据小区业主反映，原本电梯卡承诺一年只需升级一次就能使用，但如今擅自改为7天就需要前往物业升级一次，不然就无法搭乘电梯，导致部分业主晚上加班回来需要爬20多层楼梯才能回家。为何物业会将电梯卡修改为7天呢？物业给出的答复是由于部分业主没有按时缴纳物业费用，但许多业主纷纷表示，今年9月业主集体给物业提出了一个书面整改的要求，一共15条建议，但物业一条都没有修改，因此业主认为缴纳物业费却没有得到相应的服务，因此不肯缴纳物业费。

　　事实上，类似的问题每天都在上演，物业与业主之间的矛盾近些年也在不断激化。前不久，某家机构针对物业问题进行了一次问卷调查，回收的7000余问卷中，“支持取消物业”的业主占比71.4%，无所谓的业主占比23.2%，反对取消物业的占比仅为5.3%。根据中国消费者协会发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》数据来看，消费者满意度和现场体验得分均比较低的水平：保洁、绿化、秩序、维修满意度分别为57.34、65.17、62.76、62.48，均处于比较低的水准。
　　但问题在于，物业服务并不是考试，只需要拿个及格分数就够了，至少需要让95%以上的业主满意才能算得上是称职的物业。随着近些年物业满意度的降低的同时，物业费用也在稳步提升，数据显示全国36个城市普通住宅物业服务费从2019年初的0.98元提升到2020年6月份的1.06元，相当于每年以8.2%速度增长，增速较为明显，值得一提的是，根据业主的反馈来看，不少小区的物业费用明显高于1.06元。

　　具体来看，当前物业主要存在以下3个方面的问题：
　　第一，利用业主公共区域盈利。根据《物权法》的规定，小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房均属于业主共有。但物业往往会将其视为盈利工具，比如在小区公共场地设为外来临时停车点，让外来车辆停放赚取停车费用。此外，住宅的电梯内部往往都会设置一个广告投放屏，用于商家投放广告，此外还有小区大门的显示屏也作为投放广告工具，影响小区住户的正常生活作息，降低居住品质。
　　第二，胡乱收费、收费项目不透明。正如上文提到的一样，不少业主反馈小区物业费用高于1.06元，对于物业来说，只需要稍微提高一点物业费用，整个小区几千户家庭加起来就是一笔很大的开支，并且当前物业收费并没有一个统一的标准，因此如何收取还是由物业自身说了算。此外，收取的物业费用用途往往也没有公示，许多业主并不知道自己物业费用花在什么地方了，上述提到的物业利用公共区域盈利的费用同样也没有公示出来。

　　第三，收费不办事，服务态度差。相信很多业主都深有体会，物业在催缴业主缴纳相关费用的时候，跑得比谁都积极，在哪都能看到物业的相关人员，部分小区物业甚至会以断水断电的方式强迫业主缴纳费用。但业主遇到困难向物业寻求帮助的时候，反而难以找到物业的从业人员，办事效率极差，由于物业人员变更频繁，可能承诺帮助业主解决问题的人员，没过多久就离职了，导致业主遇到的问题只能搁置。

　　物业真取消？央媒“30字”表态！
　　正因如此，近几年有关“取消物业”的呼声越来越高。不少业主呼吁取消物业，由小区业主自行管理。那么物业有没有可能“全面取消”呢？对此央媒新华社主办的半月谈中的一篇《物业不应是城市的“火药桶”》给出了“30字”回应：在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要。也就是说，短时间内物业不会全面取消。
　　事实上，原因很好理解，当前并没有更好的地替代服务方式，并且从业主自身角度来讲，对于当前普遍高层住宅小区而言，小区住户数量可能达到几千上万个，并非过去的“院子”，只有几百个家庭，因此缺少相应专业的技能的话较为难以管理。与此同时，并非所有的物业都那么差，简单地将物业“一刀切”容易误伤部分表现优异的物业。

　　尽管短时间内物业不会取消，但对于业主来说也不必过于失望。7月13日住建部会同8部门印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中就明确提到了针对人民群众反映的房地产市场的一些问题，比如开发商的偷工减料、买卖的虚假广告、租赁的克扣租金、物业收费不透明等，力争用3年时间解决这些问题，实现房地产只需明显好转。

　　今年起，新规下业主新增4项权益
　　1、多城发布新规，一些杂费不用给。根据相关报道显示，近期多个城市陆续发布了一系列新规，要求取消小区里的一些不合理的物业费用，比如陕西某城市就明确指出要求小区内能耗、水消耗、电消耗的公共区域消耗费用不应该由业主承担，属于物业费的范畴内。除了陕西以外，山东、深圳等城市也在2021年发布了类似新规。
　　2、业主有权更换物业。根据《民法典》规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。此项为业主共同决定事项，应当有2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%才可以取消。也就是说业主能够自行取消小区物业，条件是2/3的业主共同参与表决，并且一半以上的业主同意即可。

　　3、物业资金透明化。《民法典》第九百四十三条规定：物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
　　4、业主还可获得一笔长期收入。上文提到过，许多小区物业会将公共区域用于盈利，损害了业主的权益。因此今年起新规要求物业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有，而业主仅需要支付一定的“劳力费”给物业即可，对于业主来说将获得一笔长期由公共区域盈利获得的收入。

　　因此，对于业主来说，已经不必纠结未来物业是否能够取消的问题了。原因很简单，一方面随着楼市不断调控，房地产秩序会得到明显好转，而表现差的物业自然也会随着时间的流逝而淘汰出局。另一方面，对于业主来说今年迎来的4项“新权益”，能够自行决定取消物业，并且物业的行为也受到了明确约束，无论是对于已经买房家庭还是没有买房的刚需来说，都是一个好消息。

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