众所周知，有好物业管理的小区井井有条，居住舒适。
没有物业管理小区就相对容易变得脏乱差，小区居住体验感下降，严重的甚至会影响房价等业主贴身利益等方面。
所以业主生活的小区离不开物业的管理。
物业和业主之间关系虽然是互不可缺，但二者的摩擦也在这样的关系中接连不断地发生。
福州众多市民在12345平台投诉称，他们小区物业管理乱象突出，主要反映在停车费收取、楼顶使用、物业费加价、公共收益去向不明等诸多问题。
针对这些问题，福建省住建厅将和发改、公安、民政、市场监管等部门联合开展全省范围内物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治
四大领域列入整治
1、物业服务企业侵占属于住宅小区业主的共用部分、共用设施设备所产生的公共收益（公共收益主要指住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入）。
2、物业服务企业未按规定分配住宅小区业主公共收益。
3、物业服务企业未将住宅小区业主公共收益存入专户（专项维修资金专户、业主大会或业主委员会专户）。
4、物业服务企业每季度未将住宅小区业主公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示。
暴力抗拒检查或侵占住宅小区公共收益
由当地公安机关依法依规查处
在福州12345平台上，经过梳理发现，福州小区物业违规行为主要有以下几个方面：
01物业管理乱象一：违法收取停车费
在福清市玉屏街道的成龙花园小区物业无端提高停车收费，且费用明显高于周边小区。据小区M业主介绍，成龙花园小区在今年6月不合理地进行停车费涨价。小区并没有经过什么整改提升，本身区域内停车就困难，业主怀疑成龙物业借机不合理抬高停车费用。
而在闽侯县荆溪镇的永丰佳园物业，收停车费后，对于停车场卫生视若无睹，收取相应费用不承担相应责任。
停车费用是业主和物业之间矛盾较多的一个方面问题。物业收取适当停车费是合理的，但应该在显眼地方公示收费标准。
02物业管理乱象二：楼顶私自加层
顶楼私自加层是这两年地方管理的重点项目之一，虽然受到严厉打击，但仍然有少量业主等对楼顶进行改造。
闽侯万家广场顶楼就出现私自加层，1号楼中共有4户被查出在楼顶搭建构筑物等违法问题。同样情况也发生在首站新区正源财富广场，1号楼顶楼存在改造，形成严重安全隐患。
顶楼的改造事关居民生命安全，以上现象都需要物业和其他业主的共同监督。
03物业管理乱象三：公共收益去向不明
据仓山区正祥香槟风范业主陈先生介绍，小区的正祥物业存在诸多侵占公共收益的行为。例如对电梯广告、移动基站、充电桩等项目进入小区的收益明细没有对业主公示，或者公示不明。物业方面则简单表示公共收益完全补贴如小区开销当中，并没有明细给出。
台江区洋中路的文景苑同样存在类似问题，据业主付先生介绍，负责文景苑小区物业的福州景华物业公司存在多项问题，其中包括利用物业用房进行租赁活动、共用场地设置停车收费项目等，所得的收益均被景华物业公司私吞侵占。
要清楚的是公共收益归属于小区全体业主。
电梯广告收入、公共场地停车费、快递柜场地租金……住宅小区公共部分带来的收益随经济社会发展与日俱增。但对于多数业主来说，这些公共收益却是一笔“糊涂账”，这就需要物业积极公示，保障业主的知情权，以对公共收益进行合理划分。
04物业管理乱象四：公共空间占用
位于福清的国际华城物业在未召开业主大会、未经全体业主同意的情况下，强行欲将华城四周的公共空间划定车位。
公共空间占用现象还有位于仓山区的潘墩新城，据某匿名业主反映，5区的9号楼楼顶有人用铁网圈地种菜、茶室，占用公共空间。
占用公共空间的行为实施者可能是物业或是业主。但该行为行动上较为明显，应该受到双方的相互监管。
05物业管理乱象五：强行捆绑收费
仓山区闽江世纪城的金源物业强行收取第二年一整年物业费、公摊费、车位费，否则不让业主车入地库停放。
闽侯博士后缘墅物业强行收费，将物业费和水费进行捆绑，并借以停水威胁业主。
业主及时缴纳物业管理等费用是每一个小区业主应尽的义务和责任，但如有业主人身受到威胁恐吓或恶意断水断电现象那就可向公安机关报警。
06物业管理乱象六：擅自改变管理用房用途
晋安区斗顶佳园物业未经业主同意擅自将物业管理用房改成小间房屋，出租给他人使用。按规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
建新镇亭新村物业管理用房开班托管补习班、凤山镇筑家双星小区的前物业福州鑫诚物业长期霸占物业管理用房，已霸占有5年时间
物业管理常见问题
提问：绿地被侵占物业该不该管？
解读：根据《民法典》第二百七十四条规定，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。
提问：私搭乱建该谁管？
解读：根据《民法典》第九百四十二条规定，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理；如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。
提问：消防出问题该谁管？
解读：根据《民法典》第九百四十二条规定，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。
提问：噪声污染归谁管？
解读：根据《民法典》第二百八十六条规定，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。
提问：物业换开关、水龙头该不该收费?
解读：根据《民法典》第九百四十二条规定，开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。
提问：停水、停电该找谁？
解读：根据《民法典》第六百五十一条规定，供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。
如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。
同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
提问：房子漏水归谁管？
解读：其中要分4类情况处理：
（1）新建商品房处于质保期内的，由建设单位（即开发商）来负责维修；
（2）属于自用部位（如业主家厨房、卫生间）或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修；
（3）超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面（公共部位）渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；
（4）如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。
提问：房屋出现质量问题归谁管？
解读：应分情况讨论：
（1）如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。
（2）如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。
提问：公共部位、设施出问题谁负责？
解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴；如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修；保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。
《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
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