半岛全媒体记者 王洪智
小区的管理一直以来都是民生热点问题，近年来，因为小区物业发生的纠纷越来越多，侵占小区物业用房从事经营活动的现象也屡屡出现。对此，黄岛法院针对一起业主委员会起诉要求腾退物业用房的典型案例，详解其中的法律问题。
2017年，青岛市某房地产公司将其开发的某小区内2-4层网点及门厅交由某酒店管理公司托管，用于经营快捷酒店、度假式公寓。
小区里开了酒店，人来人往、车来车往，给小区居民的生活带来了不少的麻烦。部分业主找到物业，要求物业说明情况，并按照封闭式的管理要求尽快关闭酒店，还给大家安宁的生活。但物业公司却表示出租行为与物业无关，业主应与开发商商量解决问题。
物业公司答复后，业主们一起找到房地产开发公司讨要说法，要求其与该酒店解除租赁合同，不得利用小区开酒店，影响大家生活，降低居住质量。开发商对诉求不予理会，认为网点产权归其所有，出租行为合法，业主无权干涉。无奈业主们将诉求反映给业委会，业委会将酒店诉至法院。
为此，业委会从城建档案馆调取了有关证据，显示该酒店所占用的网点性质上是物业用房。上述物业用房系全体业主共有，开发商无权出租，酒店应当腾退物业用房，交还全体业主。
法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,对于侵犯全体业主利益的行为,有权通过诉讼的途径要求行为人停止侵害。酒店占用的三层物业用房及一层门厅为公共区域，均属于全体业主共同所有，酒店使用上述区域未经业主大会或业主委员会同意，应当予以腾退。因此，法院判决，被告于判决生效之日起20日内腾退某小区商业网点一层公共区域及三层物业用房。
法官说法：
按照我国法律规定，小区内的物业管理用房为业主共有，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分、改变其使用功能或者进行经营活动,业主委员会有权代表全体业主请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。除此之外，如果在小区的公共区域，有门面或者摊位出租，收取租金，收益亦应属于全体业主。发生纠纷后，业主委员会可以向法院提起诉讼，依法维护业主的合法权益。
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《中华人民共和国物权法》第七十三条:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。
《物业管理条例》第二十七条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
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