换一次物业遭一次殃？海口亚洲豪苑南区物业与业主间矛盾不断

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　　开篇语
　　和谐的小区环境，不仅关系到小区业主生活的舒适度，更关系到一座城市的和谐文明。然而，物业与业主的矛盾却从未消失，影响小区和谐，甚至酿成惨剧。
　　面对物业与业主间的矛盾，作为对策，海口“双创”工作领导小组曾提出，将着力解决住宅小区物业管理中存在的核心问题，力争2017年海口市成立业主委员会(后简称业委会)的小区要达到80%以上。
　　然而，去年年底海南省人大常委会曾发布的一份调研报告称，从目前已成立的业委会运行情况来看，有相当一部分业委会未按规定履行职责，存在运行不规范、不作为，甚至乱作为的现象。
　　业委会能否从根本上解决物业与业主的矛盾，一个优质的业委会又应具备哪些因素？今天，我们先从剖析亚洲豪苑南区存在的问题开始。

　　12日，亚洲豪苑南区陷入两家物业公司交接困境，导致小区内垃圾无人清理。
　　纷争不断的业委会
　　亚洲豪苑南区如何解管理困局？
　　小区物业一度交接不畅，垃圾无人清理
　　人们依然清晰记得，3年前，亚洲豪苑南区，一物业保安捅死业主的惨剧。事情发生后，小区业委会带领保安接管小区，让原本陷入混乱的小区再次回归平静。
　　可令人意外的是，近日，该小区再次陷入混乱，物业交接受阻，垃圾无人清理。这损害的不仅是小区的和谐环境，更是全体业主的利益。
　　3年的轮回背后，究竟有着怎样的深层原因？
　　海口市住建局物业管理处处长张利民说：“这个矛盾循环的尴尬跟业委会的不规范运行有着极大的关系。
　　南国都市报记者敖坤王小畅/文图
　　A魔咒
　　物业与业主间矛盾不断
　　“换一次物业，遭一次殃”
　　4月8日，海口亚洲豪苑南区物业公司——开元物业，以经营亏本为由撤离小区，富南物业准备进驻小区。然而由于交接账目问题，小区管理陷入“尴尬”。垃圾无人清理、电梯无人维护、门卫不见踪影。(南国都市报4月12日，曾详细报道此事。)
　　回顾亚洲豪苑近几年来发生的种种尴尬，不禁令人唏嘘。
　　2013年5月23日凌晨，亚洲豪苑南区一名业主因10元停车费，与小区内的金鹿物业管理公司保安发生争执，被连捅7刀入院。4天后，该业主救治无效死亡。
　　这令整个社会震惊。
　　其实早在2011年10月1日，金鹿物业公司通过小区业主委员会原主任徐萍进驻小区之时，就埋下了质疑的声音。随后，原业主委员会也遭到质疑，无奈之下，徐萍交出公章，由业委会副主任邢亿接任主任一职。
　　惨剧发生后，是年5月27日下午3点20分，接任业委会主任的邢亿带领着30余名身穿迷彩服的安保人员，迈着整齐的步伐走进亚洲豪苑南区，准备接管。但金鹿物业以“未接到政府职能部门通知”为由拒绝离场，双方人员在小区甚至形成对峙态势。矛盾再次激化，小区一时混乱不堪。
　　亚洲豪苑南区于2005年交房，至今不过11年，小区的物业公司，从亚豪物业到现在正在交接中的富南物业，已经更换四家，每次更替，小区的物业管理都陷入困境。
　　这仿佛一个“魔咒”，让本该和谐安全的小区环境变成了奢望。
　　2015年6月原业委会到期，由于迟迟未能改选，形同虚设。2015年年底，小区在热心业主的倡议下，重新成立业委会，“小区会变得混乱，让我们痛心。我们是实在看不下去了，才希望成立了新一届业委会，让小区恢复和谐。”
　　可在新业委会还未正式批准成立时，开元物业便提交了辞呈。由此引发了4月8日的“尴尬”。
　　原因
　　B业委会管理机制混乱
　　相互猜忌导致矛盾
　　亚洲豪苑南区，为何出现如此尴尬？海口市住建局物业管理处处长张利民分析认为，“这跟物业公司的管理水平、管理规范有关，但更重要的是与业委会的规范运行有关。业委会作为小区重要的管理成员，如果能够充分发挥业主与物业公司间的桥梁作用，矛盾都将得到有效化解。”
　　此次物业公司交接，暴露了前后两届业委会之间的“纠葛”。
　　现任业委会主任曹林质疑上一届业委会，没有详细的账目公开，“小区的电梯广告费、游泳池租金，还动用了200多万的维修基金，收支、经济来往都没有说明。”
　　另外，开元物业公司撤离时要将业主们现在预交的电费、管理费、车辆管理费共计10余万元拿走，作为退还的合同履约保证金。这遭到了新一届业委会的强烈反对，“预交的费用是小区业主的，怎能拿走。”
　　上一届业委会主任邢亿解释，当初开元物业提交的合同履约保证金10万元，被用于垫付了上一任物业拖欠下的水电费。
　　双方由此闹得不可开交，致使物业公司交接无法正常进行，小区陷入混乱。
　　从这些纠纷中，张利民分析说，“问题主要原因是业委会的失职。上届业委会没有尽到自己的责任，比如公示财务情况、追索之前物业公司的水电费欠款、新旧业委会之间未能进行交接，导致物业、业主、业主委员会之间相互猜忌，矛盾难以调和。”
　　C现状
　　多部门协调恢复宁静
　　小区物业开始正常交接
　　亚洲豪苑南区出现物业交接问题后，9日，海口市相关部门即介入协调。
　　12日下午，亚洲豪苑南区仍然处在物业交替的困境当中。南国都市报记者在该小区看到，道路两侧摆放的垃圾桶，满是垃圾，有些地方因为装不下，垃圾被直接堆放在地面上，却没有人及时清理。
　　在业委会的办公室里，成员们紧张商讨对策。协商过程中，张利民为小区确定了“交接原则”：“开元物业预收款项不能带走；交接过程中，物业公司必须履行好职责，确保小区不乱；涉及账目问题，三方再协商。
　　“在没有正式交接完成，如果小区出现任何问题，开元必须负责。”张利民态度强硬，要求开元物业必须站好最好一班岗，确保小区安全。龙华区住建部门甚至致函给开元物业，要求其在未完成交接手续前，继续为该小区提供物业服务。
　　随后便是持续的谈判。13日，小区业委会和原物业协商达成一致，并开始进行正常交接，虽然财务问题仍在纠葛中，但小区的垃圾，已经有人清理。
　　17日，经历此场风波的亚洲豪苑南区，似乎已经回归了正常。富南物业顺利进驻小区，让小区再次清洁起来，并开始谋划按照合同的要求，为小区安装不少于30个摄像头的监控设备。
　　可小区里，仍有业主担心，这次的风波是否是最后一次？
　　D反思
　　新业委会建章立制
　　政府着手规范业委会
　　“我们跟上一届业委会有着质的区别。”新一届业委会主任曹林解释，“我们这届业委会的筹备组成立时，我们的筹备组成员是宣誓的。宣誓参与业委会必须是没有私心、没有收入，只是献爱心，不逃避问题。”
　　此外，新一届业委会也在着力尝试成立规章制度。曹林说，他们会采取分权方式，如主任负责签字、副主任管公章，一名委员管银行账户，动用的每笔钱都需要经过多人，此外，财务账目会定期公示。
　　另外，业委会每做一项决定都必须经过业委会9名成员中至少5人的同意。
　　曹林相信，通过这些措施能够杜绝上一届业委会出现的问题。
　　这些做法也是张利民所希望的，“希望他们能够出台具体的规则，比如印章管理制度、财务制度、表决制度等等。不然很难确保类似事情不再上演。”
　　去年12月，海口市“双创”工作领导小组提出，将力争2017年海口市成立业主委员会的小区要达到80%以上。
　　目前，如何规范业委会运行已经纳入有关部门的工作中。张利民说：“我们希望能够真正发挥业委会的作用，通过业委会搭建起业主与物业沟通桥梁，从而促进业主与物业矛盾的解决。”
　　相关评论>>>业委会如何行使权利 政府指导不能缺席
　　南海网特约评论员：矢弓
　　小区物业混乱，人们盼着成立业主委员会，可成立业委会后的小区就不混乱吗?有媒体报道，3年前，亚洲豪苑南区，一物业保安捅死业主的惨剧。事情发生后，小区业委会带领新保安接管小区，让原本陷入混乱的小区回归平静。可令人意外的是，近日，该小区再次陷入混乱，物业交接受阻，垃圾无人清理。这损害的不仅是小区的和谐环境，更是全体业主的利益。
　　成立业委会后的小区怎样监督物业做好服务工作?亚洲豪苑南区的小区的业委会似乎不仅仅是监督，而是介入很深了。报道称，2011年10月1日，金鹿物业公司通过小区业主委员会原主任进驻小区，就埋下了质疑的声音。看来，这物业是业委会主任的关系进驻的，从一开始就没理顺关系。进驻之后，原业委会自然遭到质疑，物业没换，业委会主任换了。
　　换了主任的业委会如何正确履职?报道描述，接任后的业委会主任带领着30余名身穿迷彩服的安保人员，迈着整齐的步伐走进亚洲豪苑南区，准备接管。但金鹿物业以“未接到政府职能部门通知”为由拒绝离场，双方人员在小区甚至形成对峙态势。看来，业委会如果摆不正自己的位置，从监督变成领队，似乎也解决不了根本问题，哪怕带着身穿迷彩服的保安队伍。
　　再次引发亚洲豪苑南区矛盾的原由是什么?报道称，现在的物业公司撤离时要将业主们预交的电费、管理费等共计10余万元拿走，作为退还的履约保证金。这自然遭到了新一届业委会的强烈反对。但上届业委会主任解释，当初的保证金10万元用于垫付了上一任物业拖欠下的水电费。看来，业委会不仅没有及时公布账目，反而成了物业公司的挡箭牌，身份尴尬了。
　　业委会如何防止自身腐败?亚洲豪苑南区新一届业委会主任解释：“我们这届业委会的筹备组成立时，我们的筹备组成员是宣誓的。宣誓参与业委会必须是没有私心、没有收入，只是献爱心，不逃避问题。” 不过，仅靠宣誓就能让业主相信，他们“跟上一届业委会有着质的区别”，这似乎还有难度。要知道，现在被抓的贪官，他们当时也都是曾在党旗下宣誓过的。
　　去年12月，海口市“双创”工作领导小组提出，将力争2017年海口市成立业主委员会的小区要达到80%以上。亚洲豪苑南区业委会和物业公司的乱象表明，成立业委会容易，让业委会正确行使职权很难。宣誓只是形式，更多的要把权力关进制度的笼子里。报道援引海口市住建局物业管理处处长的分析：“这跟物业公司的管理水平、管理规范有关，但更重要的是与业委会的规范运行有关。业委会作为小区重要的管理成员，如果能够充分发挥业主与物业公司间的桥梁作用，矛盾都将得到有效化解。”“希望他们能够出台具体的规则，比如印章管理制度、财务制度、表决制度等等。不然很难确保类似事情不再上演。” 业委会如何行使权利，政府指导不能缺席。
　　这不仅海口市住建局物业处的希望，也是更多别的小区业主们的希望!
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分享来源：南海网

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