“矛盾小区”如何变“安居小区”？——北京大兴区党建物业联合体解老旧社区治理难题

文/李朗

《北京市物业管理条例》提出构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，积极推动将物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。在实际工作中，党建引领如何在社区治理和物业管理中真正发挥作用，多方治理架构如何形成并良性运转，仍需积极探索。北京大兴区兴丰街道黄村西里社区建立党建物业联合体，完善联合体议事规则，健全日常工作机制，依托“党建物业联合体”这一模式，充分调动各方主体积极性，做实社区协商议事机制，破解老旧社区治理难题，取得可喜成效，也为我们提供了有益的借鉴。
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大兴区黄村西里基本情况
大兴区兴丰街道黄村西里社区建于20世纪80年代，社区有居民楼16栋，分别隶属6家产权单位，居民1038户、3000余人。社区现有驻区单位15家，门店40个。2013年，社区实施了综合节能改造，改造后，社区环境虽然提升了，但因产权单位多且其总部分散在其他区，直管公房占比55%以上，产权单位、社区居民的物业服务意识淡薄，小区物业服务工作一直处在权责不清、推诿扯皮的状态，造成物业服务缺失，只能以街道托底维护为主。对于乱堆乱放、私搭乱建、环境维护等问题，虽然社区党组织联手街道办事处多次进行整治，基本保证了环境干净整洁，但产权单位、社区居民的避责现状也阻碍着社区的良性发展。

黄村西里党员协商议事
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党建物业联合体成立及运行
明确理念目标，社区党组织牵头组建党建物业联合体
为破解多产权单位社区治理难题，黄村西里社区通过逐步摸索，确定了“一核两翼多节点，探索构建党建引领社区治理大格局”的理念（一核：党组织；两翼：党建物业联合体与党建协调委员会；多节点：服务五张牌），以服务群众为宗旨，以解决问题为出发点和落脚点，本着精治、共治、法治原则，努力实现“人人有责、人人尽责、人人负责”的社区治理目标。
2019年，黄村西里社区党组织牵头成立了党建物业联合体。联合体由社区党组织代表、居委会代表、产权单位代表（各单位名称）、驻区单位代表和兴丰街道相关部门代表共15人组成，通过将社区6家产权单位、物业服务公司及街道分管部门纳入作为成员单位，形成共商共议、共同出招、多方参与的局面，达到社区党组织领导下一手托多家的目的。联合体下设两支工作队伍，明确职责，负责联络协调各项事宜。一支是黄村西里物业服务监督队，队员由居民推选出来的热心公益、拥有一定专业知识的业主组成，主要开展社区物业服务监督与评价，监督社区物业服务行为；另一支是黄村西里社区物业服务纠纷调解队，主要由热心业主组成，负责对小区内的日常纠纷进行调解，争取做到小事不出楼门、大事不出社区。
完善议事规则，确保各方主体协商议事效果
为了确保议事效果，党建物业联合体经过讨论协商，制定了经街道审核备案的《黄村西里社区党建物业联合体议事规则》（以下简称议事规则），作为开展工作的依据。议事规则明确党建物业联合体在黄村西里社区党委领导下开展工作，社区党委负责人为党建物业联合体牵头人，负责召集并主持党建物业联合体工作，提前确定议事议题。党建物业联合体在居委会设办公室，由居委会人员兼职承担联合体具体事务工作，同时还明确了党建物业联合体的具体议事内容：包括对社区存在的乱飞白色垃圾，乱搭乱建，乱堆杂物，乱放易燃物，乱贴小广告，乱停车等现象的研究整治方案；对花坛、小广场、主干道等公共部位环境问题提出改进措施和方案；听取和分析解决居民反映的其他物业共性问题；制定居民物业费收缴标准、收费方案及收费组织工作；制定居民物业费缴纳信用评价办法，进行缴费信息公示等。
党建物业联合体一年召开两次例会，遇到重大事项随时召开协商会议。为协助配合党建物业联合体运行，社区党组织还深化“接诉即办”，每个楼都成立一个居民微信群，由楼长收集居民诉求，第一时间向联合体进行反馈，几方协商后能办成的事立马办，解决不了的再由街道依托“吹哨报到”工作机制，会同区级职能部门协商解决，在此基础上，小区的12345投诉量呈现明显下降趋势。
围绕小区治理难点问题，集体协商寻找解决路径
多产权老旧小区物业管理模式选择是小区治理的一大难题，小区党建物业联合体成立后，围绕这一问题进行了反复协商议事，提出多种方案并逐一讨论，最终确立了社区物业管理模式：直管公房（579户）由社区牵头，组织居民代表选聘物业服务企业进行收费管理；4家央企（393户）所属楼栋，部分服务委托物业服务企业管理；1家央企所属的楼栋（66户业主）实现自管。社区党委搭建的党建物业联合体平台，积极与产权单位及“三供一业”移交物业服务企业协商，将保洁、维修等基础物业服务统一由社区原物业服务企业承接，实现社区物业服务资源的有效整合，逐步达到一个小区由同一个物业服务企业统一管理的目标，实现党建联合体下多种模式共融。
对于直管公房选聘物业服务企业的工作，社区党组织和居委会牵头，围绕选聘物业服务企业签订协议、协商物业服务收费标准、深入动员实现顺利收费等各个环节，扎实推进，聘请专家进行指导，针对居民的各种意见，通过居民答疑、法规宣讲、走访入户等方式深入讲解实施物业管理的意义，最终选定物业管理单位，并确定物业服务费标准为1.6元/平方米/月，前期采取街道补一点、业主出一点的方式实现过渡，街道每平方米补0.6元，业主自己承担1元，预计过渡期为3年，逐步引导业主树立缴费意识。社区党组织充分发挥引领作用，向党员发出倡议书，提出社区党员和在职党员带头缴费，带头宣传，并与每名党员签署了承诺书，多策并举促进小区物业服务收费率稳步提升。
自行车停车秩序乱、电动自行车充电难是老旧小区的通病。围绕小区自行车停放、房屋出租等问题，社区党建物业联合体牵头，带领居民们积极开展自治协商，通过多轮协商，达成一致，形成了小区“六条自行车棚环境管理制度”“十条电动自行车安全充电规范”“十条出租房屋管理规定”等系列管理办法，并在广大居民的监督中不折不扣地执行下去，在解决小区具体问题的同时，也促进了居民文明习惯的养成。
努力出好“五张牌”，增强治理向心力
为有效增强社区治理的向心力，黄村西里社区党组织还努力出好“五张牌”：
一是民情牌。紧紧抓住区委组织部走千家访万户活动、社区网格民情工作法、街巷长制等活动和方法，将群众诉求关口前移，走入群众家中问需求、解难题，将政务服务、七送五关爱、电梯安装的惠民福利政策送到老百姓身边。
二是巡查牌。落实街道周一巡查要求，明确寻违建、寻装修、寻楼道、寻堆放任务，由书记带头、副职包片、委员包格进行社区拉网式巡查，超前发现问题，会诊出方，分类解决。
三是议事牌。成立社区书记工作室，建立议事厅机制，通过开展“拉家常”议事会，聚焦民生热点，摆问题、说需求，社区根据问题吹哨，组织推进落实解难题，使居民成为机制的受益者、解决问题的监督者，提高了社区自愈能力。议事厅中议民事，拉家常中解民忧，不仅提高了居民对社区事务的参与度，也让辖区单位有了社区是我家的集体归属感。
四是规矩牌。编制《黄村社区党委红色治理宝典》，制定社区精细化管理规章制度，引导居民规范社区行为，形成良好社区秩序。
五是文明牌。充分利用宣传阵地、板报、小喇叭等，营造物业服务收费管理氛围；开展法律教育，培养居民收费意识；强化几大课堂建设，如书画、茶艺、彩铅等，推广精品文化，提升居民品味，增强社区党组织凝聚力，为推进社区治理奠定基础。
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经验启示
大兴区黄村西里社区面对老旧小区多产权单位的复杂局面，能有效发动各方主体同步发力，引导广大居民形成共治氛围，关键在于基层党组织探索出了一条行之有效的路径，通过社区党组织牵头成立党建物业联合体这一组织，完善协商议事规则，用有形的组织和规则把社区、居民、产权单位等与物业管理有关的各方统领起来，共同参与小区治理，有效实现了基层党建与物业管理及社区治理的融合。在党建引领下，依托党建物业联合体，形成社区、物业、产权单位、居民同频共振、同步发力的良好局面，引导居民遵守规则、自律于心、协商议事，共治共享，由此解决了小区众多管理难题，实现了由“矛盾小区”向“安居小区”的转变。
作者单位：北京市物业服务指导中心
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