河南商报记者 张超凡/文
伴随着郑州房地产市场快速发展，物业服务行业规模不断壮大，同时也暴露了物业企业服务水平参差不齐，服务双方矛盾纠纷不断增多，物业管理发展不平衡不充分的问题。
而如何更好地进行物业管理，提高郑州市人民居住的幸福指数，执政者已在行动。
郑州市日前公布关于《郑州市物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（以下简称《条例》）向社会公开征求意见的通告。
河南商报记者梳理《条例》发现，基层政府、业主委员会、物业公司、行业协会、业主等多方的权责得以厘清；基层党组织的引领作用更加突出；物业管理的重心向基层下移；老旧小区的物业管理受到关注；建立劣质物业退出机制，应急物业服务机制。
下面我们一起来看一看有哪些值得关注的变化。
变化一：对业主身份认定进行了新的规定
《条例》中提到，除房屋的所有权人为业主外，尚未依法取得不动产登记，但符合基于销售、赠与、拆迁安置等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；因继承取得房屋所有权的人；法律法规规定的其他情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
变化二：明确了物业管理委员会的概念
当出现不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的情况时，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。
物业管理委员会作为临时机构，依照条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
组建物业管理委员会的目的是进一步加强业主对小区事务的参与和物业管理与社区治理的深度融合。
变化三 ：明确物业管理区域项目负责人
《条例》规定了物业服务项目负责人到区（县）市物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府“双报到”制度，有助于对物业服务企业的监管和促进物业服务进一步融入社区治理。
加强信用监管，明确市房地产行政主管部门建立物业服务企业和项目负责人的联合信用评价、激励和惩戒制度，纳入社会诚信体系。
变化四：劣质物业退出机制更加完善
此次，《条例》中提到了物业交接的问题。其中，明确列出了物业服务人在退出物业管理区域时应履行的义务。
明确了交接禁止行为。如，原物业服务人不得以业主拖欠物业服务费、对业主共同决定有异议等为理由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进驻服务。
原物业服务人拒不移交有关资料或财物的，或拒不退出物业管理区域的，业主委员会或物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县（市）物业管理主管部门报告，并向辖区公安部门请求协助。
此外，值得一提的还有补救措施和应急措施。如，物业服务人退出物业管理区域后，业主仍未依法选聘新物业服务人的，由全体业主共同承担管理义务，社区居（村）民委员会应当采取相应措施维护物业管理区域的正常秩序，并依法组织业主进行自行管理或选聘新物业服务人。
物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
变化五：老旧小区的物业管理受到关注
《条例》中还提到，基层政府要推动老旧小区建立物业管理长效机制，将物业管理纳入辖区现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理综合体系，促进物业服务行业发展和文明社区建设。
而在具体的管理方面，街道办事处、乡镇人民政府应当组织老旧小区业主通过聘请物业服务企业或者业主自行管理等方式确定物业管理方式。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。
变化六：对“暴力”征收物业费行为说不
在物业费方面，业主应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费，物业服务人按照合同约定和有关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。
业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。
但不得以业主拖欠物业服务费为由，采取停止供电、供水、供气、供热以及其他损害业主合法权益的行为。倘若违反，由区、县（市）物业管理主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，由城市管理综合执法部门处一万元以上五万元以下罚款。
变化七：明确物业服务人、专业经营单位、用户的收费关系
《条例》中提到，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取劳务费。
专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。
变化八：新增物业管理区域内禁止行为
如，在物业管理区域内擅自架设电线、电缆；在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或为其充电；影响邻居采光通风；擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动；违反规定饲养动物，干扰他人正常生活。
违反规定的，物业服务人、业主委员会或物业管理委员会应当予以劝阻、制止。及时处理不当的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务人、业主委员会或物业管理委员会。
变化九：专项维修资金的使用和管理更加快捷和透明
针对当前维修资金使用过程中表决难的情况，《条例》规定部分影响使用安全的行为，不需业主表决，可以直接动用维修资金维修。
对于其他部分需紧急维修的情形，如，电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的；屋面、外墙渗漏的；楼体外墙墙面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；公共护栏（围）破损严重等，业主委员会可以申请使用维修资金进行应急维修。
针对房屋转让过程中维修资金的过户问题，规定维修资金随房屋过户一并过户，不需要房屋买卖双方到维修资金办理相应维修资金过户手续，简化办事流程。
针对个别业主大会申请管理维修资金的情况，规定业主大会自行管理维修资金的，应当接受物业管理主管部门的监督管理。
变化十：明确主管部门责任
意见稿中还提到，对于未按照本条例规定履行监督检查职责的；未按照本条例规定召集或参加物业管理联席会议的；未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；发现违法行为或接到投诉、举报后不及时处理的；截留、挪用、侵占或未按时审核拨付专项维修资金的；其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
由监察机关或者公职人员任免机关、单位依法给予政务处分或者处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（河南商报编辑 施尚景）
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