你看或不看小区广告就在那里你问或不问广告收入从无踪影
由于业委会发展不理想记者调查发现昆明不少业主对自身权益知之甚微
日前，昆明人的朋友圈热传着这样一条微信：“你家小区物业欠你一笔钱，这么多年还不知道？”文中讲的是一法院公布的2015年十大经典案例，其中一个案例讲的就是物业公司在电梯等公共区域发布广告，而广告收益最终应该归谁的问题。近日，记者走访了滨江俊园、翡翠湾、金江小区、阳光A版、滇池卫城、世纪城、润城、理想小镇、万科金域国际、和谐世纪10个小区，发现这些小区的电梯里或一楼电梯口都有专门的广告区域。
但当记者询问小区住户是否知晓广告费该归谁、用去哪儿的时候，所有住户都表示不清楚也不关注。不但是电梯广告费，就连这些业主每年缴纳的1000-2500元不等的物管费用到底用在了什么地方，由于没有公示，大部分业主也是云里雾里，而最能保障业主权益的业主委员会为何物也只有少部分人知道。
但另一方面，很多业主对于物管放入外来车辆进小区停放并收费、租借公共区域建筑物给商户、不及时修缮被极端天气冻坏的太阳能热水器等问题都有诸多怨言。却由于没有业主委员会、或是业主委员会“不管事”等原因拿物管毫无办法。
当记者继续深入采访，发现了一个怪圈：业主权益被侵犯——业主委员会建设不完善或直接没有，导致投诉渠道窄——法律维权成本高，业主不愿耗费精力——继续被侵权。
调查业委会的存在感很难“刷”出来
在记者发放的50份问卷调查中，32人表示自己曾有过物权被侵犯的感受或经历。但苦于找不到合适的维权路子，大部分业主只能算了。业内人士分析，昆明的业主委员会发展根本没有达到预期目标，“一方面业主委员会的普及率不高，基层政府部门并没有发挥相关的引导作用，这就造成了维权难问题。另外一方面，已有的业主委员会也由于参与度不高等问题，出现了‘装饰化’的倾向，不能够为业主解决一些实实在在的诉求。”
现象
电梯广告天天见广告收入从未见
在小区里投递广告的，多是小区周边的餐饮企业、教育培训机构等。对于他们而言，在小区投放广告，受众精准而且成本不高。那么第一个关键问题来了，张贴、摆放这些设置在公共区域的广告是否取得了业主的同意？
答案并不理想。
“我也是刚搬进来3个月的新业主，一住进来电梯里就有这些广告了，我们也还没有成立业主委员会，所以这些广告的张贴不知道到底有没有得到业主的同意，或者说得到了多少业主的同意。”万科金域国际业主祁先生说。
“我们小区的广告更新频率还挺快的，基本每个月看见的广告都不一样。但我从没在公告栏里看见换广告啊之类的公告，挺被动的。”金江小区业主王倩说。在记者的走访中，这些小区的业主表示，从没有看见过与电梯广告相关的公告。
那么，对于这些广告业主都有什么看法？
“其实挺方便的，这些广告大概一到两个月会更新一次，每次都会宣传一下附近商家的优惠活动、新开餐馆什么的，我要是有时间都会去试试。”家住世纪城的杜小姐说。而在市中心的阳光A版，电梯广告也同样布满电梯，但对这些缤纷的硬广告，住户张黎有不同的看法：“一进电梯就感觉乱麻麻的，本来里面租户就比较复杂，这样一布置更是感觉来到了一个‘高楼城中村’。其实做成清清爽爽的几面镜子就很漂亮。”他表示，“物管还是应该从保障业主居住环境、居住质量出发，确实，居民会有对餐饮、教育培训、旅游等便民信息的需求，但物管可以在一个人流集中的地方设置一个广告栏，这样能净化居住环境，也能为需要的住户提供便利。”
去向
广告费去哪儿了？
就不告诉你，就不告诉你……
“50cm*50cm以内的广告每个月的费用是50块钱，但除此之外，每个广告位每个月你们还要提供50块钱的代金券。”
“代金券给谁？”
“物管。”
上周五，记者以要在北市区住宅小区做广告的餐饮老板身份，致电昆明爱邦广告有限公司，该公司工作人员这样回复。记者算了一笔账，按照一个住宅小区有20栋住宅楼，每栋楼2部电梯，每部电梯2-4个广告位，一年下来，电梯轿厢广告费用在4.8万-9.6万间（不含代金券）。
为什么要按现金和代金券来分开收费？这两部分广告费又到哪里去了？眼下，昆明有的小区会不定期给业主发放电影票和餐饮代金券。但在记者采访的这10家小区，业主都表示还没享受到这样的“福利”。
“在北市区，目前除了俊发旗下的小区和欣都龙城以外，其他小区都可以在电梯轿厢内投放广告。而之所以俊发和欣都龙城电梯广告无法投放，是因为要价较高，一直没谈妥。”该工作人员介绍。
记者走访和谐世纪、翡翠湾等多个小区，这些小区电梯轿箱内都有广告投放，然而当记者向这些小区的物管询问广告收入去向时，大部分物管工作人员表示不清楚。部分小区的物管表示，广告费用已经划入公共维修基金，将用于公共设施维护管理。
长期从事广告行业的咸先生透露，小区电梯内投放广告早已不是新鲜事，之前其所在公司也有这方面的业务，后来因为广告位的租金太高而放弃。“一般由广告公司向小区物管或者开发商以年为单位承包广告权，然后再向外租给企业和商户，部分小区物管还会在这个过程中向广告公司抽成，这样一算电梯广告收入十分可观。但这笔费用到底去哪儿就不清楚了。”
小区里的广告费到底去哪儿了？该怎么使用、如何管理？“昆明现在各小区对电梯广告费的使用各不相同，目前，我们没有接收到一宗业主关于关于电梯广告的投诉，所以也就谈不上去规范或者解决这个问题。只能说等问题投诉出现之后，如果业主找上我们协会，我们才会协调物业公司解决问题。”昆明物业管理行业协会唐晓林秘书长表示。
随评
业主维权与“搭便车效应”
小区业主与物管公司之间的维权博弈，是一个看似简单但实际非常复杂的问题，其复杂程度要大大高于人们对其的表面观感。即使把视野缩小到“如何保证业主委员会发挥有效功能”这一个问题上，我们就不得不面对社会管理学中一个至今无法彻底解决的难题——“搭便车效应”！
1965年，美国经济学家曼柯·奥尔逊发表了《集体行动的逻辑：公共利益和团体理论》一书，提出“搭便车”理论。所谓“搭便车”，是指在集体行动里，组织中一部分人既不提供公共产品也不分担集体供给公共产品的成本，却免费从其他人或组织的努力中受益的现象。回到业委会的问题上我们可以发现，作为一项代理式维权的组织方式，业委会固然可以减少个体业主的维权成本，但其代理式维权的本质，又决定其主要运作成本只可能由一小部分业委会核心成员来承担，而其余大部分业主将在不用付出精力、时间的基础上坐享维权成果。在这一背景下，想要求核心成员心态始终不变、始终任劳任怨，只怕就过于理想化了。看清这一点，业主委员会的普遍“装饰化”也就不是一件奇怪的事情。
令人遗憾的是，虽然有大批学者致力于对“搭便车效应”的研究，但时至今日仍然没有找到彻底消除这一效应的有效途径。当然，目前也有一些办法可以在一定程度上减少“搭便车效应”对集体行动的影响。例如奥尔逊提出，应对“搭便车效应”，组织内部必须建立选择性激励，组织内部在权力、利益、贡献和分配上都不能搞平均主义。因此，要消除业委会的“装饰化”倾向，不但要在广大业主心中树立起业委会核心成员“合理取酬”的思想自觉，全社会也应当为业委会核心成员“合理取酬”提供必要的政策和法律支持。有了利益激励，业委会的核心成员才更有可能坚持下去，业委会的业务才更有可能有效运转下去，业主的维权之旅也才更有可能实打实地进行下去。（大海）
律师说法
电梯广告收入应归业主
云南凌云律师事务所执行主任李春光介绍，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，而物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。也就是说，电梯属于小区公共设施，产权归全体业主所有，在电梯间经营广告，必须经业主委员会同意，没有特殊情况，收入也应归全体业主所有。
但现实情况是，由于缺乏相关职能部门的指导，昆明各小区里的业主委员会成立、运行情况并不好。诸多新建小区都没有业主委员会，即便有业主委员会的小区，也没有很好地发挥应有作用。这直接导致一些该让业主决定的事情现在却由物管“拍板”，没有业主委员会，物管也就不怕“下岗”，服务质量也就没有保障。
最新进展
成立业主大会向街道申请即可
之前，成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门是区一级的住建部门。不过令人欣慰的是，政府部门已经看见了目前业主维权存在的难处。唐晓林介绍，从今年2月1日起施行的《昆明市物业管理办法》中明确提出，增加街道办事处、乡镇人民政府为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门，街道办事处、乡镇人民政府将在收到书面申请60天内，指导、协助业主成立首次业主大会会议筹备组。
“总的来说，成立业主委员会肯定是一个大趋势，我们眼下已经开始加强对各个街道办相关人员的培训，下一步肯定会对各个小区的业委会有一个积极的指导作用，更好地保护业主权益。”唐晓林说。
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