“停车难”和“停车乱”，几乎成了小区住户绕不开的烦心事。而长久以来，对小区停车收费的质疑就不绝于耳，小区路面车位是否可以随意多划？谁来监督这笔收入？
近日，省发改委会同相关部门印发的《关于完善我省机动车停放服务收费政策的实施意见》，给出盖棺定论的说法——住宅小区已成立业主大会的，其停车收费由业主大会自主确定，没有业主大会的，则由业主和停车服务企业协商确定，未协商确定前，纳入政府定价管理，由当地价格主管部门制定具体收费标准。那么，昆明小区公共区域停车普遍存在哪些问题？如何让《意见》不再“纸上谈兵”，真正维护业主权益？针对《意见》，根据实际情况，昆明有关部门是否会出台具体实施办法？
现象A 有业委会
案例：创意英国、银海森林
账目会公开 收入用到业主身上
说起小区停车乱的问题，家住创意英国的陈女士皱起了眉头。她告诉记者，由于停车紧张，“抢车位”大战每天都在小区内上演，找不到车位，一些业主就在消防通道上、人行道、绿化带上乱停放。
采访当日，记者来到创意英国小区看到，本来还算宽敞的人行道，里外却停了两排车辆，行人只好走到机动车道上，一旦有汽车开进来，道路两边只留下一个人走路的空间，汽车几乎贴着行人开，很容易发生意外。
对此，创意英国小区业委会主任张群礼并没有回避，小区业主和外来车辆停放大约2700辆，路面停车位只有800个，就算加上开发商卖给业主的地下车位，也远远不能满足需要，挤占消防通道成了不可避免的现象。“我们小区是开放式小区，而且一楼都是商铺，如果严格控制外来车辆，那么，商家的生意肯定会受到影响。”
“目前，小区业主地面停车费为一天4元，而对外车辆的停车费也是严格执行相关收费标准。我们每年都会定期公布这笔收入，去向清清白白，绝对不会成为一笔‘糊涂账’。”张群礼边说边向记者展示去年6月1日-11月30日的公共收益收支表，上面详细写明了收入和支出项目内容和金额，收入主要包括机动车停车费、场地租赁费，前者占了80%以上，而支出主要用于人员开支、电梯维修、公共维修费等。
张群礼说，他们聘请了15名保安专门负责看管车辆，这么多车辆，擦擦碰碰也是难免的，为此还购买了15万元的擦碰险，这些费用都是从停车收益中而来。对于没有车辆的业主，同样也享受到了这笔收入。小区已经建成10多年了，门禁维护更新、电梯修理维护、房屋设施维护、外层防水都需要花钱。
张群礼还说，公共区域停车收入在银行有一个专门的账户，由物管、业主委员会、政府三方共管。物管用钱需要先打报告，5万元以下的开支需要业委会7人开会签字同意，5万元以上的就要开业主大会表决通过。
银海森林和创意英国的情况比较相似。银海森林物业管理中心一位苏姓管理人员介绍，这里是封闭管理的小区，只对内停车，地下停车场有357个车位，而小区大概有500多辆车，这就意味着要有100多辆车停在路面上。对于新物管法规定的“收益归全体业主使用”，这位工作人员表示，他们并没有违背法律规定，路面清扫、维护都需要钱，这些钱最后还是花到了业主身上。
现象B没业委会
案例：版筑翠园
产权不明 还是一笔“糊涂账”
相比创意英国、银海森林这样拥有业主委员会的小区，版筑翠园的业主就没有那么幸运了。
版筑翠园有4栋房子，每栋从1楼到4楼都有一些商铺，围着房子外是一条环绕道路。从2013年，也就是交房第二年，物管就堂而皇之把院子这条道路开发成临时车位，对于不少业主而言，上述收入却变成一笔“糊涂账”，有些业主甚至从不了解相关信息。也有的业主起初质疑过这一行为，当时物管给出的解释是，外围道路产权不属于业主，也不计入公摊，而是属于开发商的。
对于物管的这一说法，业主并不认可。一位业主说，小区项目总用地面积为53027.9平方米，把院子里的花园和房屋建筑面积加起来，远远达不到总用地面积，估计小区范围就是西到铁路中线，南到虹山西路中线，其他就是围墙内，这样一来，这条路肯定是属于小区全体业主的。
采访当日，记者辗转找到物业了解情况，物管主任杨雷接待了记者，他表示，这条道路属于开发商的，但当记者要求出示相关证明时，杨雷却称，相关材料在开发商亚龙公司那边，管材料的那位工作人员出国旅游了，联系不上。
一位业内人士介绍，《物权法》有明确规定，小区停车位的产权归属取决于属不属于规划内的车位，规划内的属于开发商的，规划外的比如占用道路或其他新增的停车位就属于业主所有，确定小区的车位归属谁，需要寻找规划图查询产权明细。
市住建局一位工作人员表示，按照现有的政策，如果小区内已经成立了业委会，公共收入由业委会代管，无业委会的小区则由物业公司代为管理，具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定，代管方需要向业主公示账目。
这位业内人士介绍，针对版筑翠园的情况，最好的办法就是尽快成立业主委员会，以便更好地进行维权。或者某一业主以个人名义，委托律师向物管发律师函，要求物管出示有关证明文件，如逾期不出示，再进入司法途径。
难点在哪儿？
通过连续几日的走访，记者发现，目前昆明多数小区都存在占用小区内道路、绿地等公共区域停车并向业主收取停车费的现象，对于这笔不菲的收入，已成立业主大会的部分小区情况较好，还进行了公示，而没有成立的小区，停车费不仅成了“物业一口价”，而且不少市民维权意识不高，对于自己拥有哪些权益压根不清楚。《意见》的出台固然是件好事，怎样才能真正落到实处？昆明是否会出台具体的实施办法？
1 会有实施细则吗？
基本不会有变化
昆明是否会出台具体的实施办法？市发改委价格监督处一位负责人表示，目前他们正在根据《意见》，对《昆明市机动车停放服务收费管理规定》进行修订，但修改幅度不大，小区停车方面基本没有变化，还是参照之前的收费标准。
2 关键问题在哪儿？
没监管制度 还是物管说了算
在与物业公司的交涉过程中，业主犹如一盘散沙，在重大决策上很难达成一致，因此业委会的角色举足轻重。但记者从一个侧面了解到，在昆明只有约10%的楼盘有业委会，这意味着有90%的楼盘公共收益由物业公司代管。云南凌云律师事务所律师孙文杰说，虽然《意见》有了大方向的规定，但公共收益的收支并没有明确的监管制度，收支是否公开透明则因物业公司而异。
3 业委会为何很少？
业主维权意识低 部分物管会阻拦
既然业主委员会如此重要，为什么成立业主委员会的小区还如此之少？现实情况是，业委会的成立和运作面临重重困难。
“虽然成立业委会的政策门槛并不高，但由于多数业主缺乏权利意识，在成立过程中往往缺少组织者和发起人。”对于成立业委会的小区比例不高的原因，这位工作人员是这样解释的。事实上，采访中，记者还发现开发商和物业公司害怕业委会成立后会发动业主维权从而损害其既得利益，往往会加以阻拦。
益龙万象城就是这样的例子，成立业主委员会的过程可谓一波三折。物管在未征得小区业主同意的情况下，就把公共活动空间改成商业用途，这引起了业主的强烈不满，他们想到了成立业委会维护权益的方法。经过一年多的努力，得到了东华街道办的认可，但在发起人向业主发放成立业委会的调查问卷时，却遭到了物管的重重阻扰，至今不了了之。（昆明日报 首席记者李思娴 实习生伊洪汰）
随评
业委会发展需要多点“激励”
业委会是保障业主权益的组织，也是把社会矛盾化解在基层的稳定器，在住房成为中国家庭主要财产的社会大背景下，业委会的重要性应当不难理解。如果不召开业主大会、不选举业主委员会，那么作为个体的小区业主，在与高度组织化物业服务企业打交道时将处于必然的不利地位，实际上也就等于将自身权利拱手相让。从这个角度来说，业主、政府和社会都应该对业委会的成立和运作持积极态度。然而，业委会这个产物为什么发展多年仍然举步维艰，难以推动呢？
首先要看到，业委会做为一种业主自治的集体组织，其提供的服务在小区业主的范围内无疑是一种公共产品，因而不可避免地受到社会经济学公共选择理论中“搭便车困境”的困扰。“搭便车困境”提出，由于公共产品本身具有非排他性，使得不为公共产品作出贡献的人也能获得公共产品，从而导致人们总是愿意搭别人的便车而不愿意别人搭自己的便车。在成立业委会问题上，会有相当一部分业主寄希望于其他业主去操办业主委员会的事宜，自己则搭便车，不花成本享受便利，因而其参与业主委员会选举的积极性不高。与此同时，那些热心公益，在业委会的成立与运转中付出了时间与精力的业主，如果得不到任何精神或物质上的激励，又长期目睹“搭便车”现象的存在，其积极性只怕也难以保持。可以说，“搭便车困境”的存在，是业委会这样的集体成立与运转的先天阻碍。
针对“搭便车困境”，美国著名经济学家曼瑟尔·奥尔森提出：由于普遍存在的搭便车现象，对大家有好处的集体行动不会自然产生。其产生一般要满足两个重要条件：一是组成集体的人数足够少；二是存在着某种迫使或诱使个人努力为集体行动作出贡献的激励机制，即所谓“选择性刺激”。要解决业主委员会成立难、运行难的问题，关键要满足第二个条件，即在全社会建立行之有效的激励机制。
因此，业主、政府和社会各界应当共同着手，在全社会大力倡导建立这样一种业委会的成立运行机制——其中必须包括严格的业主委员会选举程序，规范的业委会薪酬体系，健全的业主委员会工作制度，业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，具体数额和计划由业主大会审议决定，在选举业主委员会时就写入业主公约并在日常运作中严格遵守，以实现义务和利益的统一，吸引更多的个人为集体利益作出贡献。另外，还应该由业主选举产生业主监督委员会，对业委会的工作业绩进行制约与监督。对那些热心公益，工作有成效的业主委员会成员，社会也应当给予充分的肯定和赞扬，在精神、物质和政策层面对他们形成支持，以此推动业委会的长远发展，让成立业委会、办好业委会成为一种新的风尚，成为每一个业主维护权益时理所当然的第一选择。
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