海口3成小区成立业委会 制度缺陷业主维权难

　　人民网海南视窗海口8月19日电（记者 毛雷、实习记者 李巾）“海口仅有30%的小区成立业主委员会，居民称个体维权难”、“过半的业主委员会‘不作为’、‘乱作为’”、“物业从业人员和业委会委员素质低”，这就是目前海口物业管理的现状，而这一现状也折射出物业管理法律法规的不完善和业主委员会制度存在的缺陷。
　　海口仅有三成小区成立业委会 居民称个体维权难
　　8月18日，海口市民冯先生向人民网海南视窗反映称，自己所在的凤翔山庄小区已经建成10多年了，却一直没有成立业主委员会，“《海南经济特区物业管理条例》去年8月份就公布了，今年1月1日起实施，里面规定了像我们这样的小区就应该成立业主委员会，但我们小区却一点动静都没有。”
　　冯先生说，原本以为自己所在的小区属于个例，但经过向周围朋友打听发现，原来不少小区都没有成立业主委员会，“《条例》都开始实施了，但效果好像不太明显，希望你们关注一下。”冯先生说，小区内不成立业主委员会，个体业主在同物业解除的过程中属于弱势群体，不利于业主维护自身权益。
　　根据冯先生反映的情况，人民网海南视窗记者对海口小区成立业主委员会的情况进行调查，发现大多数小区因种种原因没有成立业主委员会，市民普遍反映个体业主维权难。
　　海垦路绿谷康都小区的住户陈先生告诉记者，自己入住小区已经4年了，但小区一直没有成立业主委员会。陈先生坦言，关于小区物业收费、停车场、游泳池收益等问题，业主曾不止一次的物业部门交涉过，但由于没有成立业主委员会，单独的业主一直处于“弱势地位”，“没有业委会，业主们就像‘一盘散沙’”。
　　“我们小区这么多年了，都没有成立业主委员会，物业把我们的车位卖给外面的人也没人管，因为单个的业主去和物业说，人家根本都不理你。”海口市龙昆南路某小区的住户张女士说，因为没有一个业主的组织，单个的业主在物业面前显得“势单力薄”，在应对物业和业主利益的冲突中，也不会占到优势地位。
　　海口市住房和城乡建设局的数据显示，海口已经实施物业管理的各类商品房住宅区（包括大厦和工业区）1000多个，总建筑面积约300万多平方米。目前已成立业主委员会的小区408家，约占全市住宅小区的30%。
　　多原因造就海口业委会“成利率”低
　　那么，为何海口小区成立业主委员会的比例如此之低呢？记者在采访中发现，成立业委会“门槛高”、业主之间有利益冲突、参与意识不强、和物业阻挠是主要原因。
　　“我们小区也很想成立业主委员会，但是成立业委会的门槛太高了，我们还达不到标准。”海口市海甸岛某小区业主王女士对记者说，他们小区的购房者多为外地人，属“候鸟”型小区，投资型业主，小区入住率长期不到40%，不少业主长期无法联系，业主大会会议投票表决率达不到两个过半（占建筑物总面积及业主占总人数过半数）同意，所以一直无法成立业主委员会。
　　同时，部分小区业主之间有着严重的利益冲突，导致业主分为“多个派别”，客观上也造成业委会“难产”。“我们小区的业主分为好几派，谁也不服谁，投票的时候，谁都无法过半，业主委员会自然就成立不了。”海口海甸三西路一小区的住户田先生说。
　　“我们的物业管理一直不好，现在我们想成立业主委员会，物业害怕我们成立业委会之后把他们‘炒鱿鱼’，就千方百计的阻止我们成立业委会，到现在我们都没办法成立。”海口龙昆南路某小区的陈女士说，他们目前正在积极向政府部门申请，争取早日成立业主委员会。
　　此外，部分小区业主参与意识不强，对公共事务不热心，也成为业委会“难产”的主要原因。
　　过半已成立的业委会“不作为”、“乱作为”
　　记者在采访中还发现，虽然有的小区已经成立了业主委员会，但部分业主称，这些成立的业主委员会却“形同虚设”，不少业主委员会负责人还利用手中的权力为自己谋取私利。
　　“业主委员会一点作用也没有，就是个摆设，没有帮我们解决过实际的问题。”海口成信景苑小区的业主应女士告诉记者，他们小区业委会的成员自从上任以来，没有给小区办过什么“实事”，基本上属于“名存实亡”。
　　而部分小区成立业主委员会之后，因为选人不当等原因，业委会负责人利用手中的权力为自己谋取私利，如和物业勾结损害广大业主利益等。
　　海口市住房和城乡建设局物业管理处相关负责人在接受记者采访时坦言，目前海口确实存在业主委员会成立比例较低、已经成立的业主委员会多数没有真正发挥作用，运作水平低。
　　“业主委员会的成员普遍文化素质较低、年龄较大，为广大业主服务的能力略显不足，甚至有的小区成立业主委员会就是为了把物业赶出去，等到新的物业进入时，业委会的负责人就利用手中的权力为自己谋私利了。”该负责人说，现有的业主委员会成员“不作为”、“乱作为”的事件时有发生。
　　业委会主任可“为所欲为”折射制度漏洞
　　在采访中记者发现，“业委会成立率低”、“不作为、乱作为”、“物业管理差”等物业乱象背后，折射出的是相关制度的不完善。
　　海口市住房和城乡建设局物业管理处相关负责人告诉记者，如果遇到业主委员会违规谋取私利等现象，唯一可以采取的办法，就是召开业主大会将其罢免，而法律上对他没有任何约束。
　　“业主委员会制度存在很大缺陷，目前，国家法律没有给予法人的定位。一方面，它是一个松散的公益性的自治组织，对委员的要求要公正廉洁、热心公益事业、责任心强、有工作能力而又不拿报酬，它没有足够的经费，不具备法人资格，不承担任何民事现任另一方面，它是业主大会执行机构，仅受制于业主大会，而业主大会是一个松散的群众自治组织，召开困难很大，很难及时发挥对业主委员会的监督制约作用。”该负责人说。
　　住建部门：“双管齐下”逐步解决“物管乱象”
　　那么，面对海口目前的物业管理现象，住建部门有什么良药呢？海口市住房和城乡建设局物业管理处相关负责人告诉记者，关于海口物业管理的情况，他们曾多次向人大、政协的部门作出反馈。下一步，他们将采取两方面的措施，来逐步解决这一问题。
　　首先是加强物业部门的职业道德培训和专业素质的培养，建立物业质量投诉服务体系。
　　“现在不少物业公司的从业人员水平确实比较低，其实不少业主和物业的纠纷都是从小矛盾开始的，而物业又不会很好的处理，最终导致矛盾激化。”该负责人说，所以，要加强物业方面的培训工作，尽量减少矛盾的发生。
　　同时，加强对居委会一级工作人员的培训力度，让他们主动的走进社区，帮助那些符合条件的小区成立业主委员会，从而提高海口业主委员会成立的比重。
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分享来源：南海网

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