海南成立业主委员会的小区不足三成 且运行不规范

　　南海网海口11月27日消息(南海网记者 李晓梅)在物业与业主的“战争”中，业主委员会犹如一柄尚方宝剑，上可以实现自治管理，下可以制衡物业服务企业。然而，根据海南省人大常委会调研组日前公布的一份关于物业管理条例实施情况的调研报告显示，海南绝大多数住宅小区尚未成立业主委员会，面临成立难、运行不规范等问题。
　　大部分小区未成立业委会 运行不规范
　　目前，海南推行物业管理的2263个住宅小区中，成立业主委员会的仅有622个，占总数的27.4%。这是调研组经过调研获得的统计数据，其中，海口、三亚、儋州、琼海、五指山、澄迈、定安、陵水、保亭9市县成立业主委员会的小区分别分别占上述9市县各自推行物业管理小区总数的35.7%、25%、11.5%、20%、15%、1.5%、4%、2.6%、5.5%。根据向物业公司发放的调查问卷统计结果显示，小区没有成立业主委员会的占70%，与有关部门统计的27.4%的成立率基本相符。据了解，成立业主委员会的小区多为早期开发项目，规模小，本地居民占多数，未成立业主委员会的小区多为“候鸟型”小区。
　　调研发现，从目前已成立的业主委员运行情况来看，有相当一部分业主委员会未按规定履行业主委员会职责，存在运行不规范，不作为，甚至乱作为的现象。一是没有起到业主委员会维权、监督和协调的作用，没有制定管理规约，对业主反映的问题置之不理，对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调等;二是任期届满不组织换届选举。很多小区的业主委员会在任期内未按规定组织召开业主大会进行换届选举，导致任期届满后自动解散;三是缺少监督和制约。由于业主委员会没有经费，无人监管，致使个别业主委员会委员利用续聘或选聘物业服务企业、与物业服务企业协商使用公共部位收益等时机，趁机谋取个人私利，损害了全体业主的利益。
　　据统计，海口市住宅小区至今共成立业主委员会472个，其中344个任期届满未改选，改选率27%;琼海市住宅小区共成立业主委员会27个，其中14个已任期届满未组织改选，改选率48%;三亚市近两年共有16个业主委员会任期届满未改选。
　　新建小区入住率低等导致业委会成立难
　　调研组发现，海南成立业主委员会难的主要原因，一是新建住宅小区入住率低。海南商品房住宅小区的业主绝大部分是内地各省区市的购房者，这些业主大部分冬天则来，夏天即走，只有一小部分常年在海南居住，还有一部分在购房后从未入住，入住率低的情况十分突出，影响了业主委员会的成立。条例规定：“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加(双过半)，方可召开业主大会”。由于一些业主长期不在小区居住，还有一些业主联系不上，开会无法达到“双过半”，无法召开业主大会。二是一些小区业主参与意识不强，业主大会因多数业主不愿参加而无法召开。根据对业主的调查问卷统计结果显示，对小区业主委员会不了解的业主占到了60%。
　　据了解，由于目前全省绝大多数住宅小区尚未成立业主委员会，今年6月，省政府调整了现行的物业服务收费指导价范围，放开了全省非保障性住房物业服务收费价格，实施市场调节价。物业收费放开后，物业服务企业如要调整物业服务收费，将面对广大业主，势必激发很多矛盾。调研组建议，对没有成立业主委员会的小区仍实行政府指导价，直到业主委员会成立，再由物业服务企业和业主委员会协商决定物业收费标准;对物业企业反映较多的物业费收费难问题，建议政府及有关部门采取有效措施，解决困扰物业服务企业经营困难的难题，推动全省物业服务行业健康发展。
　　主管部门要想方设法促进小区业委会的成立
　　住宅小区成立业主委员会是法律规定的基本要求，调研组认为，物业管理主管部门要加强管理和指导，充分发挥基层组织的作用，由基层组织联手前期物业服务企业，建立物业管理网络平台，通过电话、电子邮件、短信、微信等方式，开展宣传发动工作，加强与业主的联络和沟通，想方设法促进住宅小区业主委员会的成立，在这种情况下仍不能成立的，建议由街道办事处代为履行业主委员会职责，直至业主委员会能够成立。
　　同时，对业主委员会不能正常开展工作或在任期内未组织改选的，建议由小区所在的街道办事处、乡镇人民政府等基层组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。此外，还要加强对业主委员会的监督和指导，对不履行委员职责的要依法启动处理程序，对乱作为甚至触犯法律的要依法追究责任。
　　调研组建议，各市县政府要建立物业管理联席会议制度，整顿规范物业管理市场秩序，严肃查处无备案经营行为，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业服务企业的整顿力度，完善市场竞争机制，全面提升物业服务水平。
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