赢了！上海这家业委会通过诉讼成功撤换了物业公司

大华斐勒公园。徐凡淋/摄
　　

物业在服务过程中，应提升服务意识，提高服务质量，面对纠纷，物业应主动作为，积极探索多元调解。同时对行业要有敬畏之心，尊重广大业主的利益，定位好企业是服务主体。

徐凡淋/发自上海
当物业服务无法满足业主的合理要求，在《民法典》实施后，原本弱势的业主群体有了更多自主选择物业公司的权利。
“已经在交接了，比预想中配合”。
9月15日，上海大华斐勒公园一名业委会成员告诉记者，大华集团上海物业管理有限公司（以下简称：大华物业）已指定物业项目负责人办理退场事宜，退出大华斐勒公园的物业服务，退场工作已在交接中。
中秋节前，9月9日，上海浦东新区大华锦绣华城（五街区）业主委员会（以下简称：锦绣华城业委会）在《致大华物业的退场函》中显示，大华斐勒公园于2022年9月2日召开的第三次业主大会已决议滨江物业作为物业服务企业。根据业主大会决议，已与滨江物业管理有限公司上海分公司签订物业服务合同，该合同于2022年11月9日起正式生效。大华斐勒公园与大华物业的前期物业服务合同随即终止，大华物业将于2022年11月9日前退出大华斐勒公园物业服务。
公开资料显示大华物业是大华集团旗下全资子公司，拥有物业管理企业一级资质，曾获物业服务类多项殊荣。大华斐勒公园是由大华集团旗下上海锦绣华城房地产开发有限公司（以下简称“大华地产”）在上海核心城区开发的屈指可数的超大型中央国际住区，由大华物业提供服务，该楼盘于2019年开始交付使用。
交付仅三年时间，业主为何强烈要求更换物业公司？大华物业与锦绣华城业委会又何以对簿公堂近一年时间？
交付仅三年，诉讼纠纷占一年

退场函。受访者供图
回顾大华物业3年的服务中，大华斐勒公园业主曾多次投诉，物业公司服务随心所欲，对业主的合理诉求装聋作哑，避重就轻，换了多任物业经理均未实质解决问题，在今年上海的疫情中，对业主提出的100多项请求置之不理。
因不满大华物业的服务，2021年8月，大华斐勒公园与大华物业服务合同即将到期之际，业委会便启动物业公司选聘流程。2021年8月，业委会组织业主进行投票，并以书面征询意见方式召开业主大会，在商业地产（大华地产）未参与表决的情况下，于8月28日投票通过选举出了新的物业公司。
然而，此次表决通过后不久，2021年10月7日，锦绣华城业委会收到上海市浦东新区人民法院的传票，锦绣华城业委会被上海锦绣华城房地产开发有限公司（大华地产）以“业主撤销权纠纷”为由告上法庭。
2021年10月26日，大华地产向法院申请行为保全，根据业委会提供的法院裁定书，锦绣华城业委会第二次业主大会“选聘物业服务企业方案”的决议在法律效力前，禁止开展协议选聘物业服务企业相关工作。
2021年10月30日，锦绣华城业委会收到浦东新区北蔡镇房办指导意见，暂停第三次业主大会并进行封箱、暂停开票等相关事宜。
2022年1月7日，上海浦东新区人民法院一审判决裁定书中显示，锦绣华城业委会通过的决议符合法定程序，维护了大多数业主的合法权益，对小区全体业主具有约束力。原告认为业主大会决议违反相关法律规定，侵害了原告的合法权益，但未能提交充分证据证明其主张，驳回原告上海锦绣华城房地产开发有限公司的诉讼请求。
随后，大华地产提请上诉。2022年8月30日，上海市第一中级人民法院终审判决，驳回上诉，维持原判。原行为保全裁定书无需另外下达解封，业委会可直接开展后续物业选聘工作。
9月2日，锦绣华城业委会召开第三次业主大会选聘物业服务公司；9月8日与滨江物业管理有限公司上海分公司签订物业服务合同；9月9日，大华物业收到锦绣华城业委会的退场涵，将于11月9日前完成退场交接工作。
诉讼历时一年，终以大华物业黯然离场落下帷幕。
对于该案件的胜诉，业委会方律师上海广发律师事务所孙磊律师对记者表示，这是上海第一个批准的“行为保全”案，在业主与物业的多起纠纷案件中，业主维权意识不足，败诉的案例较多。这起案件业委会作为相对弱势的一方能赢，跟业委会细致工作密不可分，业委会在组织召开业主大会中的流程、唱票、知情权保护等方面非常完备，充分保障了业主的民主权，这对赢取诉讼很重要。
面对纠纷，物业公司应主动作为
住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是社会治理的基本单元，物业服务已经成为城市生活的必备需求服务。随着经济社会发展，物业管理已成为矛盾纠纷的高发领域，物业服务成为人民群众强烈反映的问题之一。业主与物业服务企业的矛盾纠纷化解也正成为当前社区治理工作的重点、难点。
根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业，签订物业服务合同以及监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等职责。
在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权属开发商，开发商有权决定哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理。
在业主入住后，由于产权的转移，物业管理的决定权随之转移，由业主所有权派生出来的管理权或委托管理权属业主，在开发商委托的物业管理公司完成过渡期的管理后，物业管理的决定权从开发商转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。
根据上海市人大常委会通过的地方性法规《上海市住宅物业管理规定（2020年修正）》第四十条第二款规定，“鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正地选聘物业服务企业”。
“前期物业服务企业与开发商有着更为紧密的关系，本案中的前期物业服务企业应当不断提高服务质量和标准，积极获得服务合同续聘”。北京市众明律师事务所兼职律师、高级经济师宋庭敏对记者表示，物业在服务过程中，应提升服务意识，提高服务质量，同时积极探索多元调解、推动矛盾纠纷人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制。
“这一案列也为物业服务企业敲了警钟，不要以为业主维护合法利益难，就利用自己有利地位不作为，损害业主利益，要有行业敬畏之心，尊重广大业主的利益，定位好企业是服务主体”。对于大华物业与锦绣华城业委会案列，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿认为，在物业管理中，常常会因为业主委员会成立难，业主意见和建议分歧大等原因，在相关服务纠纷中，处于相对弱势的处境。
“这一案例中虽然业委会赢了，但耗时长、成本高”。崔光灿对记者表示前期物业管理虽为开发商关联物业企业，在面对问题时应避免激化矛盾，物业企业最好能主动作为，做好协调与沟通作用。同时他建议，业委会的建立与相关议案的表决要注意法律程序的规范性，处理好相关诉讼内容、时间和原合同的关系。

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