天津小区探索物业管理新模式

　　“全年物业费目前已经收缴近九成，已收的140余万元物业费中，只有个别业主是由于行动不便或者特殊原因预约物业人员上门收取的，其余都是业主主动过来缴 纳。”物业费收缴难一直是困扰物业公司的一大难题，而天津福天物业管理有限公司总经理李学伍却自信地告诉记者：“收缴物业费再也不是我们公司的难题。”
　　如今不少小区物业都在为收取物业费一事而头疼，收费难成了他们共同的感慨，但在天津却有这样一批小区，不需要物业人员反复上门催缴，每年物业费收缴达到90%以上。这样高的收缴率的秘诀是什么？记者带着疑问进行了走访调查。
　　诚心服务赢得信任
　　福天物业负责的蓟县青山溪语社区，曾经2年无物业服务，6年管理不善，连续多年业主群体上访，是当地有名的难点小区。2012年初，福天物业开 始正式接管青山溪语小区，由于服务得到业主肯定，物业费收缴率大大提高，从接管时的30%上升到今年93%以上，还被评为“天津市物业管理优秀住宅小区” “天津市绿色小区”。
　　小区物业费收缴率低，一个直接的后果是小区物业服务正常运作难以维持，物业公司只得降低服务水平，这又导致居民对物业公司的服务更为不满，物业 管理运作更加困难，由此陷入恶性循环。李学伍说，物业公司物业费收缴率低，问题主要还是出在物业服务质量没有让业主满意。如何提升物业服务让业主满意？ “物业公司的服务一定要真心实意，做到业主心坎里去。”
　　事实确实如此。“进驻小区后，我们没急于上来就先收物业费，而是帮助小区业主委员会完成了对小区问题的梳理分类，把解决业主生活困难作为服务小 区的第一项工作，并且主动把收取物业费的时间向后推迟了一个季度。”李学伍告诉记者，青山溪语小区业主入住多年仍然存在着天然气不通，楼宇门对讲系统无法 正常使用，房屋漏雨，园区没有绿化浇灌系统等诸多开发商遗留问题。而就是这些与新物业公司无关的问题先期提上了福天物业的工作日程。福天物业与小区业主委 员会，会同社区居委会和县政府物业办共同努力，与开发商进行了“马拉松”式的谈判。在历时近半年的沟通交涉过程中，终于促成了小区业主大会与开发商之间达 成园区恢复补偿方案，由开发商出资，物业公司出力，为小区接通天然气、更换楼宇门、改造供电设备、解决屋面漏雨、重新规划补建小区园林绿化等，业主们终于 看到了小区环境改善的希望。
　　经过3个月时间，小区里看不到了满地枯草、没有了遍地垃圾和动物粪便，楼道里也没有了厚厚尘土和蜘蛛网，取而代之的是平整的绿化地块、整洁的园 区道路和楼道卫生。物业工作人员收到的回报是业主赞许的目光和一面面写满中肯话语的锦旗。业主李信大爷感慨地说：“小区物业管理经历了前几年不堪回首的动 荡终于结束了，我们总算可以安心过日子了。”还有一些曾经因为环境恶劣躲避搬走的小区业主又重新回到了这里生活。
　　在服务满3个月后，福天物业开始了第一个收费期，仅用10天时间就收取了全年物业费的60%。同年8月，组织第二次集中收费，物业费收缴率达到90%以上。
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