新修订的《天津市物业管理条例》12月1日起实施

　　北方网消息(记者陆希 通讯员吴梅 张学军)：2008年9月10日，天津市十五届人大常委会第四次会议审议通过了《天津市物业管理条例》修订草案(以下简称《条例》)，并将自2008年12月1日起正式施行，这标志着本市物业管理进入新的发展历史时期。
　　据了解，本市制定施行了《天津市物业管理条例》，对规范本市物业管理服务活动，维护物业管理服务当事人的合法权益，保障本市物业管理行业持续健康发展起到了重要作用。之后，根据《条例》和国务院《物业管理条例》，又先后出台了《天津市商品住宅维修基金管理办法》、《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》、《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》和《天津市业主委员会活动规则》等多个配套办法，搭建起了比较系统的物业管理法制框架，为规范物业管理行业发展提供了法制保障。截至8月底，全市物业管理面积达到1.7177亿平方米，其中，住宅1.5137亿平方米，非住宅0.204亿建筑平方米。全市物业服务企业达到937家，物业管理项目2682个，从业人员12万余人，物业行业年营业收入突破16.70亿元。
　　此次修订新《条例》旨在进一步与《物权法》和国家《物业管理条例》衔接，将市政府下发的有关规范性文件内容升格为地方性法规，并着力为解决制约行业发展的深层次问题、规范物业管理市场秩序提供法规依据。为保证新《条例》的针对性和操作性，在修订过程中广泛征求了社会各界意见和建议，修订后的《条例》对促进本市物业管理行业健康规范发展，建立和谐的物业服务关系将起到有力的推动作用。
　　据市国土房管局相关负责人介绍，即将开始实施的新《条例》与原《条例》对比，在进一步明确街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理活动的监管职责、业主大会表决通过物业管理事项和对物业管理区域内停放机动车辆规定等10个方面发生重大变化。
　　1、新《条例》赋予街道办事处(乡镇人民政府)在辖区物业管理活动的十项监管职责　　新《条例》将物业管理纳入社区管理范畴，明确规定街道办事处(乡镇人民政府)要明确部门和人员，负责对本辖区内物业管理活动进行指导、监督和协调，并在以下10个方面履行监管职责：1、负责组织、协调成立首次业主大会。2、受理业主大会备案。3、在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作。4、在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。5、监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。6、负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。7、对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。8、接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新《条例》行为的投诉和举报。9、接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料。10、对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。
　　这些规定充分发挥了基层政府组织在监管物业管理活动中的作用，对维护社区和谐稳定、构建社会主义和谐社会将发挥重要作用。
　　2、非住宅物业也要通过招投标方式选聘“管家”　　新《条例》在规定有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理的基础上；又规定商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业推行物业管理。并且规定新建物业，住宅物业建筑面积在3万平方米以上、非住宅物业建筑面积在1万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。这一规定将进一步推进本市物业管理市场化进程，推动新建物业项目的建管分离，促进本市物业管理行业的健康发展。
　　3、同一个物业管理区域不得分割管理　　新《条例》规定，新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。同时又规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。针对目前本市高层物业项目不断增多的趋势，为防止出现同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地分割进行物业管理的情况发生。又作出了同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理的规定。
　　4、业主决定共同物业管理事项要“少数服从多数”
　　新《条例》在业主共同决定管理事项内容和共同决定管理事项的有效条件方面与《物权法》和国务院《物业管理条例》进行了对接。其中规定业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备需要“双三分之二”以上业主同意；制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项需要“双二分之一”以上业主同意，使得业主在决定共有和共同管理事项时更加规范、透明、科学，为业主集体决策提供了法律依据。
　　5、欠费业主不能当选业委会成员　　《物权法》规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时又规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”，新《条例》规定，遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费是业主参加业主委员会选举的必备条件之一，也就是说今后欠费业主没有参加业主委员会成员的选举资格。
　　6、对物业管理区域内停放机动车辆有新规　　物业管理区域内机动车辆的停放与管理是目前全市遇到的热点难点问题，为此，新《条例》对这方面作了详细规定，一是规定占用物业管理区域内业主共有的道路停放机动车辆的要征得业主大会同意，并必须保证消防通道和道路畅通；二是规定了占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的必须交纳场地占用费，并且明确了收取费用的使用用途；三是规定场地占用费的收取标准和使用办法由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在合同中约定，广大业主对费用的收取和使用情况有知情权。四是业主对机动车辆的停放另有保管要求的，可在物业服务合同之外约定。五是机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内的停放、行驶的具体管理办法由全体业主共同研究确定。六是对前期物业管理阶段的机动车辆和非机动车辆的管理、收费标准及其费用使用用途等问题在前期物业服务合同中进行约定。这些规定，体现了物业管理区域内机动车辆的停放、行驶等管理由全体业主集体决策、物业服务企业执行的原则，对于减少因机动车辆停放管理而产生矛盾纠纷将起到积极作用。
　　7、物业服务企业违规退出将受到处罚　　新《条例》规定，一是业主与物业服务企业签订物业服务合同的期限一般不低于两年，这一规定是根据物业管理行业的特殊性做出的，旨在保护合同双方的根本利益，维护广大业主的正常生活秩序；二是规定物业服务合同期限届满双方不再续约的，或者提前解除物业服务合同的，物业服务企业应当提前三个月书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，落实退出项目预警报告制度；三是物业服务企业在预警后、退出项目前要继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业，同时业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止；四是规定物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内向业主委员会移交有关资料及物品，未有业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。另外，新《条例》还规定，物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。此规定将约束物业服务企业退出项目管理行为，进一步规范本市物业管理市场秩序，能够有效地维护广大业主的正常生活秩序。
　　8、新建非住宅物业被列入缴存维修资金范围　　新《条例》规定“有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。”，这一规定将为新建非住宅物业建立“房屋养老金”，延长房屋使用寿命提供了资金保障。另外，新《条例》还规定“专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出”。为建立维修资金使用应急机制提供了法规依据。
　　9、物业管理服务费计费方式业主有选择权　　新《条例》规定“物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”此规定明确了物业管理服务费有两种计费模式，业主可根据自己所在的物业管理项目实际情况进行选择。
　　10、开发建设单位在前期物业管理阶段违规将受到处罚　　新《条例》对开发建设单位未按照规划、设计建设、移交、登记物业管理用房以及未通过招投标方式选聘前期物业服务企业、出售新建房屋时未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约等6种违规行为明确了行政处罚规定，将进一步规范开发建设单位行为，有效保护购房人的合法权益。
　　据了解，为确保新《条例》12月1日起在全市贯彻落实，目前，市国土房管局正在认真进行各项准备。一是抓紧修改《天津市业主会管理办法》、《天津市物业管理招标投标管理办法》和《天津市物业管理区域划分暂行办法》3个配套文件、《天津市前期物业管理服务合同》等4个示范文本、《天津市业主会备案程序》等5个备案程序；二是对市区县物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)有关人员、物业服务企业从业人员、业主委员会成员进行分级、分批培训，使其真正吃透和把握新《条例》的精神实质，牢固树立法律意识，自觉做到依法行政、依法经营、依法维权。三是通过发放传单、社区公示等多种方式，宣传新《条例》的基本内容，让新《条例》真正进入物业项目、进入业主家庭，落实到物业管理的各个环节，引导物业服务企业合法经营以及业主依法理性维权。

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http://news.enorth.com.cn/system/2008/09/11/003677814.shtml

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