近日，有深圳市民向南都·湾财社记者报料称其所居住的小区停车费收取不合理，该小区便是位于福田CBD的紫元元大厦。
“通知9月1日开始收取停车费，月卡800元，每户只能办一张月卡，家里有第二辆车的按照60元/天的标准收费，这也就是说第二辆车一个月要1800元的停车费。”业主林燕（化名）向记者说道，“家里有两辆车，现在其中一辆是老公用来上下班开，另一辆是公司的车干脆停在公司，自己每天走路上下班。”
而在林燕所在的业主自发组织的维权群聊中，有业主表示自己买房的时候，曾被销售告知小区停车费预计只有300元/月左右，现在800/月还限量的停车费用和当初承诺的完全不同，他因此认为开发商有虚假宣传之嫌。
业主反馈
停车收费
协商过程引发更大争议
从四十多楼的窗户向外望去，在夜晚可以看到整座城市的流光溢彩，这是林燕去年选择买入紫元元大厦的原因之一。另一个原因则是对高品质物业的向往，“当初来看房的时候听说物业费有9块（一平方米）还是觉得挺贵的，但是一起来看房的朋友说世邦魏理仕的物业很专业很有品质，买入居住体验感很好所以也没有多想。”在接受记者采访时，林燕表示自己在入住前对新家充满了期待，但入住1个月后因停车费问题产生的矛盾却让她很无语。
紫元元大厦高层向外景观。
8月24日，一张加盖着紫元元大厦物业服务中心公章的《紫元元大厦停车场收费通知》公示给业主，该通知表示自2022年9月1日凌晨起正式启用地下停车场收费系统，收费标准月卡800元/月/辆。
这800元的月卡，还不是所有车辆的统一的费用。“一户只有1个名额，一家如果多个人有超过1部车就按60块一天收费，1个月1800元。”林燕在接受记者采访时提到，这样的规定让目前已入住的大多数业主都无法接受。
因为工作地点在南山，在尝试连续打车多日上下班之后，出于必须用车的考虑，林燕的老公还是向物业妥协办理了800元的停车费月卡，但林燕始终觉得这个钱花得很不值。
“我们当时交楼的时候有一个物业服务手册，如果有定价、有什么协议需要跟我们业主沟通，现在是物业跟开发商直接定了一个很离谱的价格，没有跟我们做沟通。”紫元元大厦的另一位业主孙女士一直试图同物业协商，希望能在月卡的价格方面给到一个业主能承受的价格。
除了避开业主私自定价的行为本身不妥之外，孙女士还认为，紫元元大厦没有商业配套，只有个健身房和小商店，商业占比不到10%。“物业说让我们参考周边的公寓停车费用，实际上周边的公寓没有参照写字楼和购物中心的月费标准，收取800元这么高。我们这里不是大型商场不是写字楼，是公寓，发改委对住宅最高收费月卡是250元/月。”孙女士说。
针对停车费收取标准是否合理的问题，业主方在同开发商、物业、社区等多方三轮协调后，不仅没有缓解小区业主对这种管理制度的不满，还激化了更大的矛盾。
记者调查
项目仍在现房销售
周边无大型商业开业
9月20日下午，南都·湾财社记者来到紫元元大厦项目附近，项目的展示中心正在对外开放，从大堂进入有相关工作人员接待，该大堂和已入住的业主共用，乘坐电梯上楼需要业主刷卡方能进入。
据了解，紫元元大厦的土地用途为商业用地，项目为超高层建筑，由一栋塔楼、裙楼及4层地下室组成，由低区商业区域、中区办公区域以及高区公寓区域共同组成，建成后为高端商住城市综合体项目。
据深圳房地产信息网显示，该项目于2019年12月获批预售许可证，并在住建局官网公示，该批次备案房源共479套，涵盖商业、办公和商务公寓三种类型产品，其中商务公寓产品共128套，户型建面约113-131㎡，均价约8.2万元/㎡。
记者实探从项目外立面可以看到，紫元元大厦的低层仍在施工中，高层已有部分业主入住，周边没有明显的商业，大厦40楼所在的位置为健身房，而进入大楼部分居住区域可听到楼上楼下装修的声音。
在地下一层的停车场电梯入口处可以看到物业的公告栏，公告栏上张贴着最新的关于停车费的具体收费方式。
紫元元大厦停车场公告栏。
那么紫元元大厦周边小区的停车费用是如何收取的呢？记者走访了最近的深物业金领小区，停车场入口的保安告诉记者，月卡只能业主办理，费用最低300元起。
另记者问询了多个位于福田的公寓小区，从不同物业处获知，有公寓停车费月卡为500元左右，也有公寓物业表示最低的为10元/天，但目前没有固定车位需要排队。其中，宝能公馆公寓部分的停车费和紫元元大厦接近，问询物业后得知其停车费月卡在800-900元左右。
律师意见
业主有权协商停车费问题
物业需制定管理规约
那么紫元元大厦停车费的收取方案是否合理，又是否符合深圳停车费收取的相关政策规范？
长期跟踪物业管理案件的广东卓建律师事务所律师许怿滨向记者表示，第一，需要看大厦所在物业管理公司有没有依法取得停车场经营许可证，是否在有效期限内；第二看所在大厦的停车场是否为住宅小区停车设施，如果不是住宅小区停车设施，也不是实行政府定价的具有公共公益性质的停车设施，那就是实施市场调节价的其他停车设施。
许怿滨律师指出，“对于住宅小区停车设施之外的，政府定价范围的公共公益停车设施之外的其他停车设施，深圳的政策文件没有特别细节的规定。”
南都·湾财社记者了解到，据《深圳市机动车停放服务收费管理办法（2008）》规定的商业场所配套停车场收费指导标准（元/天），二类地区小车收费为35元/天。
而在该标准的说明中提到，“上述标准为商业场所配套停车场每天（24小时）的最高收费标准。各商业场所配套停车场应在不超出上述每天最高收费标准的基础上制定具体收费标准；上述停车场对业主或非业主房屋使用人车辆可实行按月收费，收费标准由双方按不超过上述每天最高收费标准乘以30天的总价协商确定。”
商业场所配套停车场收费指导标准（元/天）
紫元元大厦停车场入口收费标价牌。业主供图
对于本案中因停车费用产生的纠纷问题，许怿滨律师认为从基本的法律规定来看，商业类停车场的收费要看具体的物业管理合同的关于停车费的规定，要看大厦有没有制度制定合法有效的停车使用、管理规约。
如果原物业服务合同或停车管理规约有具体约定，且还在有效期限内，应当遵照执行。如果在前期物业服务合同、小区管理规约，以及其他小区对全体业主约束力的法律文件都没有关于停车费的具体规定的情况下，业主是有权跟物业管理方去协商有关停车费的问题。
那么业主该通过何种渠道维护自身的利益，和物业方达成双方满意的结果呢？
许怿滨律师建议到，稳妥的处理办法是由住建部门，以及包括辖区的社区街道等各方再由业主代表和物业管理方，一起召开联席协调会议，就小区的停车费的问题，在合理合法的范围内协商。可以参照借鉴周边的一些类似小区的停车费用，在达成一致之后，可以由当地居委会或社区召集全体业主进行表决。
他同时提出，从长远来讲，小区还是要制定关于停车使用管理收费的一个管理规约，这样才能够从根本上解决矛盾，解决纠纷。
官方回应
福田街道办：已在协商积极沟通
世邦魏理仕有关工作人员在接受记者采访时指出，紫元元大厦是CBRE世邦魏理仕受深圳市苏豪投资有限公司委托管理的物业项目。上月24日，CBRE受停车场产权所有者及停车场收费定价主体—即开发商的委托，向项目业主及住户发出停车场收费通知。
对于目前部分业主反映的停车费用偏高的问题，其表示，“在陆续收到客户对于此次收费通知的意见反馈之后，我们非常重视，并一直在和客户及开发商进行积极沟通，评估定价的合理性。我们会在职责允许的范围内继续尽心尽力推动相关争议的协商和解决。”
9月20日，南都·湾财社记者拨打了项目所在的福民社区电话，工作人员向记者表示经过物业和业主的几轮协调后，物业同意将停车费优惠200元/月，但业主仍觉得价格偏高难以接受。对于后期的处理方式，上述工作人员指出，“现在协调处于一个僵持的状态，我们社区这边主要是搭建一个平台，让他们有效的沟通。”
9月22日，福田街道办工作人员告诉记者，本周五（9月23日）街道和社区，以及业主和物业各方将就停车费问题召开“三方会谈”寻求解决方案。
该工作人员说到，“业主集体投诉物业的是需要走流程的，并不是说您投诉了街道出面，停车费就能降下来。停车费的定价也不是随便定的，都是通过合理的物价或者说是车管所有一个合理的定价的，咱们这边老百姓诉求价格要降低的话，肯定后续会做一个协商，让业主将自己的诉求提出。”
采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳（部分为受访者供图）
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