商办 | 南宁提出降低企业拿地成本,江廉江首座万达广场签约落户,上海永升物业成立新物业公司,重庆百货

商办 | 南宁提出降低企业拿地成本,江廉江首座万达广场签约落户,上海永升物业成立新物业公司,重庆百货
                                            中指研究院                          2022-09-19 07:30                    
　　[摘要]                政策规划：南宁提出降低企业拿地成本行业资讯：凯德MALL·望京二期将于10月1日开业，湛江廉江首座万达广场签约落户，福建福州新区103亩产业园项目预计月底交付使用企业动态：粤海置地续租粤海投资大厦18楼A室，汉商集团部分房屋被政府征收 ，上海永升物业联手启悦物业、湘凯物业于长沙成立新物业公司，太极实

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　　政策规划：南宁提出降低企业拿地成本
　　行业资讯：凯德MALL·望京二期将于10月1日开业，湛江廉江首座万达广场签约落户，福建福州新区103亩产业园项目预计月底交付使用
　　企业动态：粤海置地续租粤海投资大厦18楼A室，汉商集团部分房屋被政府征收 ，上海永升物业联手启悦物业、湘凯物业于长沙成立新物业公司，太极实业拟转让成都太极商务宾馆大楼及11套住宅，莱茵达拟转让上海杭州嘉兴南通共6宗商业资产
　　大宗交易：东土科技拟购买北京石景山区一商业房产，景瑞控股拟出售苏州一幢商厦全部股权，重庆百货拟5.5亿元向控股股东收购商社汇巴南购物中心，安缦集团拟以6亿美元价格出售旗下位于纽约的酒店，博枫收购富力地产及合景泰富上海杨浦项目，招商局置地2.88亿转让南京项目，保利入资大悦城重庆项目，蓝河控股有限公司拟转让先锋科技大厦
　　土地市场：20城市商办土地大部分指标有所减少，其中推出楼面均价、推出土地均价呈大幅增长，一线城市商办用地成交1笔
　　▌政策规划
　　南宁：近日，南宁市人民政府印发实施《南宁市进一步释放潜力促进消费的若干措施》（以下简称《若干措施》），包括鼓励汽车消费、升级家电产品消费、提振餐饮消费、提振住房消费、拓展文旅体消费、提质康养养老育幼消费等12个方面，共34条措施，执行期限为印发之日起至2023年2月28日。在提振住房消费方面，《若干措施》提出落实好降低首付比例、契税补贴、提高公积金贷款额度，降低企业拿地成本，开展购房专场活动、发放家装消费券等。在升级家电产品消费方面，提出开展“乐购南宁”系列促销活动，市财政安排500万元开展“家电以旧换新”补贴。提振餐饮消费方面，提出持续开展“食在南宁”系列促销活动、积极推进落实餐饮业纾困政策等。在拓展文旅体消费方面，提出市财政安排2000万元发放文旅消费券和1000万元体育消费券，加大“文旅贷”推广力度，支持引导消费品生产企业与景区合作等。在拓展新型消费方面，提出加快线上线下消费有机融合，大力实施电商消费帮扶，对线上销售南宁市帮扶产品超2000万元的电商企业给予一次性最高不超过10万元奖励。
　　▌行业资讯
　　北京：9月15日，凯德MALL·望京二期焕新启幕，将于10月1日盛大开业。凯德MALL·望京是凯德商业版块进入北京市场的首个项目，也是望京区域首家购物中心，一直以来都是区域内备受青睐的一站式消费目的地，于开业16年之际启动全面升级改造。项目二期紧邻一期，升级后两期空间全部打通，建筑面积合计达8.4万平方米，整个商业体将以零售、餐饮、体验业态为主，家居、大型亲子、儿童互动及办公业态体验环境全面升级，并引进数码业态品牌旗舰店和新能源汽车品牌，优化整体业态组合。目前凯德MALL·望京二期引入了一批首店和最新形象店，如小牛电动车旗下造车新势力自游家（NIUTRON）华北首店；“会说话的汤姆猫”亲子乐园北京首店；凯迪拉克新能源体验店、Wagas集团旗下轻餐品牌BAKER & SPICE等。截至今年年底，项目将对外广场、停车场、通道、服务台等公共区域进行改造。
　　廉江：9月15日，廉江万合隆房地产开发有限公司与万达投资集团签署友好合作协议，标志着粤西地区首家第四代万达广场正式落户廉江。廉江万达广场预计将在2024年建成开业。这个集“旅游、文化、社交、生活”四大功能于一体的“一站式复合型城市综合体”将为廉江市民带来一个10万㎡大型时尚购物商场及廉江市首个下沉式广场。廉江万达广场将成为第七个万达落子粤西地区的项目，将打造粤西区域首家第四代万达广场。此次万达选址的万合隆广场地理位置优越，位于创业北路与人民大道交界处，交通方便，周边人口密度大。项目占地约120亩，总建筑约38万㎡，规划1300户将陆续交楼、入住，未来将规划为廉江人休闲娱乐聚集地。
　　福州：9月15日，福建福州新区占地103亩的均和云谷·滨海科创产业园项目本月将交付使用。均和云谷·滨海科创产业园位于万新路西侧、湖文路东侧，地处福州新区滨海新城东南大数据产业园核心区，占地约103亩，总建筑面积为12.32万平方米，共规划建设19栋生产研发楼、2栋公共生活配套设施，提供1000平方米~8000平方米研发、办公、生产一体化标准厂房/办公空间。截至目前，均和云谷·滨海科创产业园已签约9家企业；其中有4家数字电商文创企业、3家智能制造企业、2家新材料企业。另外待签约企业有5家。项目负责人表示，目前项目B区工程已基本全面建设完成，现正进行正式交付前收尾工作，预计9月底就能交付给已签约的企业入驻使用。
　　▌企业动态
　　粤海置地：9月15日，粤海置地控股有限公司公告披露，有关粤海投资大厦18楼全层的现有租赁协议将于2022年11月30日届满。经考虑目前对办公室空间的使用及未来的需求后，粤海置地决定在现有租赁协议届满后只继续租用粤海投资大厦18楼的部份空间。粤海置地（作为承租人）与广电国际（作为业主）订立有关该物业的新租赁协议，租赁期为3年，自2022年12月1日起至2025年11月30日止（包括首尾两天）。据悉，该物业为粤海投资大厦18楼A室，总楼面面积约3,901平方呎，租金每历月124,832港元（不包括差饷、服务费及其他支出），须于每历月首日预先以现金支付。
　　汉商集团：9月15日，汉商集团股份有限公司发布关于政府征收部分房屋资产的公告。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和其他相关规定，汉阳区人民政府已作出《国有土地上房屋征收决定书》（阳政征决字【2016】第9号），对汉阳区冷冻机厂片旧城改建项目征收范围内房屋依法实施征收，并在征收范围内公告。汉商集团股份有限公司方被征收房屋坐落于汉阳大道287号，规划用途为商业，证载建筑面积2，039.35㎡，证载用地面积635.90㎡，未经登记房屋建筑面积为226.62㎡，公司选择货币补偿安置方式。经武汉国新房地产资产评估有限公司评估，并经双方认可，武汉市汉阳区房屋征收管理办公室按1822.86万元给予公司征收补偿。
　　永升物业：9月15日，上海永升物业管理有限公司联合湖南启悦物业管理有限公司、湖南湘凯物业管理有限公司成立长沙永升悦诚物业管理有限公司，上海永升物业持有其51%股权。永升悦诚物业成立于2022年9月8日，法定代表人为夏曙，注册资本为100万元，经营范围含城市绿化管理；停车场服务；家政服务等。目前，该公司由上海永升物业持股51%、启悦物业持股39%、湘凯物业持股10%。启悦物业成立于2022年5月，法定代表人为黄文娟，注册资本为200万元，经营范围含物业服务评估；住房租赁；停车场服务等。目前，该公司由黄文娟持股90%。湘凯物业成立于2005年6月，注册资本为1000万元，法定代表人为杜学凯，经营范围含室内外装饰工程的设计、施工；外墙清洗服务等。目前，该公司由杜学凯持股80%。上海永升物业注册资本7.12亿元，法定代表人为梁斌，经营范围含物业管理；城市绿化管理；停车场服务；家政服务等。目前，该公司由精英力量国际有限公司持股98.2%。其对外有81家投资企业。
　　太极实业：近日，重庆太极实业（集团）股份有限公司拟转让所属的成都太极商务宾馆大楼及11套住宅。拟转让标的位于成都市成华区一环路建设路口，产权面积达5201.47㎡，其中商务宾馆有6层，在2000年开业，配有临街商铺、酒店大堂、棋牌室、会议室等，产权面积约4348㎡；11套住宅单套面积在40-90㎡不等，产权面积约853.47㎡。值得注意的是，去年重庆太极也曾处理过一处成都资产，以9.9亿元把大源西一宗66亩宅地转让给中国绿发。重庆太极实业(集团)股份有限公司拥有重庆桐君阁股份有限公司、西南药业股份有限公司、重庆中医药高科技发展有限公司等31家控股公司，主要从事中成药、西药、保健用品、医疗包装制品、医疗器械产销及原材料、中药材、药用包装的进出口业务。
　　莱茵达体育发展股份有限公司：9月13日，莱茵达体育发展股份有限公司委托上海联合产权交易所发布招商信息，拟转让其持有的位于长三角的6处商业资产。这6处资产包括位于杭州的莱茵·矩阵国际、莱茵旺角大超及旺角7号商铺以及莱茵知己；嘉兴市南湖区的嘉兴嘉禾北京城、上海市金山区东林坊以及江苏省南通市崇川区的莱茵濠庭。具体来看，矩阵国际是由杭州莱茵达枫潭置业有限公司开发建设的甲级写字楼，于2014年精装交付投入使用；总建筑面积80000㎡，土地证载面积2041.30㎡，共6栋建筑，商办属性。截至2022年8月31日，矩阵国际剩余未售面积15732.55㎡（含3号楼整栋面积9352.8㎡，4.5.6号楼拆零面积5372.15㎡，底商1007.6㎡），剩余未售车位385个，整层面积约为600-1000㎡。莱茵·旺角7号项目，地处杭州市临平开发区核心，总体量10万㎡，其中商业面积约6万㎡，涵纳物美大超和全沿街产权旺铺，是集休闲、娱乐、餐饮、购物、文化、居住等多功能为一体的城市综合体项目。旺角七号项目于2017年竣工交付，商业资产包含沿街商铺和旺角大超（东湖北路102号）两部分，于2017年7月正式开业。旺角大超东湖北路102号总租赁面积15867.65㎡（大超资产由开发商自持，不可出售）；旺角沿街商铺总租赁面积7082.99㎡。莱茵·知己城位于杭州市余杭临平山北的大型生活居住区，振兴西路和月荷路交汇西南处，南临临平五院城北分院。项目为午后街区（沿街商业街）住宅底商，总用地面积为49827㎡，建筑面积150000㎡，其中住宅面积 74852.84㎡，总户数898户，于2015年12月竣工交付。截至2022年8月31日，剩余商业面积7005.89㎡。嘉兴嘉禾北京城位于嘉兴市商业中心，所在商圈较为成熟，目前可售面积15917.65㎡，业态主要系茶业、灯具及家俱市场。该项目需整体打包出售，商铺不拆零。东林坊位于上海市金山区朱泾镇，依托东林寺景区，由莱茵达子公司上海莱德置业有限公司开发，项目于2010年12月建成。目前剩余总建筑面积3047.54㎡，均为商铺。东林坊商铺基本为餐饮商户，以及健身培训少数。莱茵濠庭位于江苏省南通市崇川区青年中路藏珑住宅小区的底商，项目于2012年09月建成。目前莱茵达体育发展股份有限公司持有该物业5间商铺已出租，总计建筑面积1559.47㎡。小区周边商业环境适中，多以餐饮和休闲娱乐行业为主。
　　▌大宗交易
　　联科创中心1号楼8-10层：9月14日，北京东土科技股份有限公司发布关于签署房屋意向性协议的公告。于公告当日，东土科技北京中关村工业互联网产业发展有限公司签署《房屋意向性协议》，东土科技有意向交易对方购买坐落于北京市石景山区工联科创中心1号楼8-10层的房产，预售总价约为4.2亿元，建筑面积约为1.2万平方米。协议的有效期自2022年6月30日至2023年12月31日，共计18个月。该意向房产坐落地的土地性质为B1商业用地，截至协议签署之日，该房产仍在建，并计划于2023年10月31日前向业主交付。北京东土科技股份有限公司成立于2000年3月27日，法定代表人为李平，注册资本53123.4061万元，经营范围包括生产电子产品；承办展览展示活动；经济信息咨询；集成电路布图设计代理服务等。公司实际控制人为李平，持股20.63%。北京中关村工业互联网产业发展有限公司成立于2021年1月26日，法定代表人为杨俊，注册资本为100000万元，经营范围包含：软件开发；承办展览展示活动；会议服务；技术开发；技术咨询；技术转让；技术服务；科技企业孵化等。公司大股东为中关村发展集团股份有限公司，持股90%；北京石景山产业发展有限公司持股10%。
　　苏州市三香路6号：9月14日，景瑞控股有限公司公告称，卖方（宁波梅山保税港区怡然投资有限公司）、第一家附属公司（Joyride RY (BVI) Limited）、第二家附属公司（景瑞地产(集团)有限公司）、买方（上海宏伊企业集团有限公司）、PM公司（上海悦樘企业管理谘询有限公司，由景瑞控股全资持有）及目标公司就出售事项订立协议。据此，卖方同意向上海宏伊企业集团有限公司转让出售股份；及将股东贷款转让予上海宏伊企业集团有限公司。出售股份为目标公司于协议日期及完成后的全部股权，出售事项的对价为人民币1.04亿元。目标公司为苏州璟誉咨询管理有限公司，是景瑞控股的全资附属公司，主要从事物业投资。于协议日期，其主要资产为位于苏州市三香路6号的物业，总建筑面积为12081.20平方米。该物业为一幢商业大厦，一直由景瑞控股持作投资物业赚取租金收入。公告显示，预计景瑞控股将自出售事项中录得亏损约人民币3612.5万元（经扣除出售事项应占开支）。出售事项将帮助缓解景瑞控股的流动资金问题，所得款项将用作该集团一般营运资金。鉴于流动资金紧张，倘买方能够于2022年12月31日前在未能出售该物业或出售股份的情况下，结清对价结余，则景瑞控股亦向买方提供折让人民币500万元的额外优惠。
　　商社汇巴南购物中心：9月14日，重庆百货大楼股份有限公司发布收购重庆商社（集团）有限公司商社汇巴南购物中心的关联交易公告。收购标的商社汇巴南购物中心位于重庆市巴南区新市街80号，由重庆百货和控股股东商社集团联合竞买拿地及建设，建筑面积约10.42万平米，其中：重庆百货持有主力百货——巴南商都建筑面积约 2.88 万平方米；商社集团持有购物中心及车库建筑面积约7.54万平方米。2021年3月31日起，重庆百货受托经营管理商社汇巴南购物中心。为全面向购物中心业态战略转型，彻底解决与商社集团在购物中心业态发展方面潜在的同业竞争，重庆百货现决定与商社集团签署资产收购协议，以现金方式向商社集团收购商社汇巴南购物中心。商社汇巴南购物中心房地产最终评估价为55,385.39万元。商社汇巴南购物中心初始建设成本65,075.13 万元，截至2021年12月31日账面值为80,433.94万元。本次评估结果低于初始建设成本，与2021年12月31日账面值相比，评估减值25,048.55万元。本次交易价格以经交易双方确认的截至评估基准日商社汇巴南购物中心房产及相关债权、债务的净额评估值为准，合计54,980.20万元。
　　纽约安缦酒店：9月14日，安缦酒店集团计划将纽约安缦酒店售出，预计交易额为6亿美元左右，但安缦仍将作为运营商继续运营该酒店。纽约安缦酒店位于地标建筑皇冠大厦，于2022年8月初开业，被视作整个纽约城最贵的酒店，仅会员年费就高达20万美元。安缦纽约占地约10,869平方米，酒店部分包含83间套房、3间餐厅和1个水疗中心；住宅部分包括22套私人公馆。安缦发言人表示，集团目前正在与仲量联行和瑞银集团商讨出售大厦的相关事宜，但未透露交易估值。8月中旬，安缦获得来自沙特阿拉伯主权基金PIF和英国地产投资公司Cain联合共计9亿美元的投资，安缦估值30亿美元。
　　嘉誉云景：9月14日，仲量联行作为出售方富力合景的专业代理，成功促成某外资机构收购位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目。该项目由富力地产集团与合景泰富集团联手打造，并由富力地产上海公司操盘。项目收购方为全球另类资产管理公司博枫资产管理，该项目是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。据悉，收购标的包含三座新建楼栋，地上建筑面积约4.2万平米，计划未来将提供约560间客房，定位中高端租赁住宅市场。项目将由新设立的中高端定位长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理。项目一期将于2022年9月正式对外营业，并计划于2023年中全面开放营业。
　　南京市栖霞区迈皋桥街道经五路二期西侧1号和2号地块：9月13日，招商局置地有限公司发布公告称，该公司以2.88亿元代价将南京项目转让至资产支持专项计划当中。卖方光鸿投资有限公司(本公司间接非全资附属公司)与买方中信証券股份有限公司订立股权转让协议。据此，光鸿投资同意出售而中信证券(作为资产支持专项计划的计划管理人)同意收购项目公司100%股权，代价为人民币2.88亿元。公告明确，出售事项乃透过于北交所公开挂牌的方式进行，中信证券成功竞标，于出售事项完成后，招商局置地将仍然有权委任项目公司董事会的大部分成员，项目公司将继续为本公司的附属公司。资料显示，项目公司为南京招商启盛房地产有限公司，于2014年8月4日成立，其主要从事土地的房地产项目的建设及开发。该土地位于中国江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道经五路二期西侧1号和2号地块。土地受指定为住宅使用年限为70年，商业使用年限为40年。于本公告日期，项目公司由光鸿投资拥有100%权益。公告明确，项目公司于2022年6月30日的资产净值约为人民币2.61亿元，按代价人民币2.88亿元以及有关出售事项的相关估计直接成本及其他相关开支及印花税约人民币15万计算，该集团预期将就出售事项录得收益约人民币2710.63万元，所得款项净额约人民币2.88亿元拟用作该集团的一般营运资金。
　　重庆两江新区地块：9月13日，大悦城地产间接全资附属公司泽悦实业及重庆悦升与独立增资人订立增资协议，独立增资人同意向重庆悦升的注册资本增资约3.65亿元，相当于重庆悦升经扩大股权的49%。完成后，泽悦实业及独立增资人将分别持有重庆悦升51%及49%的股权，重庆悦升将仍为大悦城地产的附属公司。据了解，独立增资人增资将导致大悦城地产于重庆悦升的股权由100%减少至51%，因此，根据上市规则第14.29条，增资事项将构成一项视作出售事项。截至公告日，独立增资人已向北交所支付2000万元作为投标保证金，该保证金将支付予重庆悦升并构成独立增资人应付增资额的一部分。增资额的余下部分将由独立增资人于重庆悦升根据资金需求提出资金要求当日起计十个营业日内支付予重庆悦升。另外，根据增资协议，独立增资人还将于增资协议日期起计五个营业日内向重庆悦升提供金额约为3.39亿元的股东贷款。公告称，重庆悦升成立的目的是为进行收购事项及开发位于重庆两江新区的一宗地块，该地块地盘面积约为89023.38平方米，总计容建筑面积约为128733.28平方米，预期该地块上将建设逾1000套面积介乎99至143平方米的住宅公寓。据悉，独立增资人保利（重庆）投资实业有限公司，主要从事物业发展及投资，为保利发展控股集团股份有限公司的间接全资附属公司。
　　先锋科技大厦：9月13日，蓝河控股有限公司间接全资附属公司保华房产(香港)及达球拟向南通兴嘉橙企业管理有限公司出售浙江美联置业有限公司全部股权，代价为人民币6500万元，可予进行代价调整。出售公司直接持有杭州公司的全部股权，其持有杭州物业的全部权益。杭州物业是一幢位于浙江省杭州市滨江区伟业路298号名为“先锋科技大厦”的16层高大楼。杭州物业所在土地乃划作工业用地，而杭州物业获许可用作非住宅用途。杭州物业总建筑面积为约1.83万平方米，另有地库面积为2358.13平方米，合共提供28个停车位。杭州物业若干单位现时出租予不同租户作为办公室，蓝河控股持有杭州物业作为投资物业以赚取租金收入。
　　▌土地市场
　　本周，20城市商办土地大部分指标有所减少，其中推出楼面均价、推出土地均价呈大幅增长。全国重点20城中深圳、长沙、西安、重庆、南昌、成都、杭州等7个城市共推出18宗商办用地，推出商办建设用地面积22万㎡，环比上周减少60%。成交方面，20城中深圳、长沙、西安、重庆、南昌、成都、杭州等7个共成交13宗商办用地，成交建设用地面积38万㎡，环比上周减少33%，成交土地出让金21亿元，环比上周减少22%。一线城市商办用地成交1笔。
　　20个重点城市商办土地市场监测

　　20个重点城市商办土地出让金城市排名

　　一、二、三四线城市的商办土地成交情况

　　备注：①以上数据为初步统计数据；②写字楼版数据库重点监测的20城市包括：北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、天津、武汉、杭州、南京、西安、郑州、青岛、厦门、苏州、福州、长沙、合肥、济南、南昌。
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