房屋空置也要交物业费

　　现在拥有两套甚至多套房的市民越来越多，新房购买后未入住的现象也越来越常见。购房后没有入住，是否就可以不交物业费呢？近日，我市法院判决一起类似案件，业主未入住同样要交物业费。
　　案例：别墅未入住拒交物业费
　　2002年11月，林先生购买了闽侯一高档小区的别墅，并于2003年10月与小区物业公司订立了《业主入伙书》和《业主公约》。由于林先生居住在市区，该别墅一直空置，也未装修。
　　因林先生长期未交物业管理费，物业公司在2005年至2008年间多次向其发出催交物业费通知和律师函。见催讨无效，物业公司向法院起诉，要求林先生支付拖欠的物业费7200多元及滞纳金，滞纳金按每日千分之三计算。
　　庭审中，林先生认为自己购买的别墅至今还是毛坯房，一直没入住，无需物业管理。他还提出，物业公司的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，其主张的滞纳金计算标准也过高。
　　判决：房屋空置也要交物业费
　　法院审理后认为，该小区业主委员会代表业主于2002年、2006年两次与物业公司订立了物业管理服务合同，合同对业主林先生产生法律效力，且林先生2003年10月与物业公司订立的入伙书中也对此予以确认，因此双方形成了物业管理服务合同法律关系。
　　物业公司提供的物业管理服务是有偿的，其在履行合同义务后应当获得约定的报酬。林先生认为买房后未入住，无需物业管理，不应交物业费的主张不能成立，法院不予支持。
　　由于物业公司先后于2005年、2006年、2008年向林先生邮寄催交物业费通知书和律师函，充分证明其主张权利的事实，因此未超过诉讼时效。
　　林先生认为原告主张的滞纳金过高，符合法律规定，应进行适当的调整。
　　在调解无效的情况下，法院一审判定，林先生应支付物业公司物业管理费及滞纳金共9300多元。林先生不服，提起上诉，近日，二审法院判决维持原判。
　　□法官释疑
　　类似案件一般存在两个焦点问题，正是因为业主和物业公司对这两个问题的理解和认识不同，引发不少纠纷。
　　焦点一：开发商跟物业公司签订的物业服务合同，是否对业主有约束力？
　　负责审理此案的法官表示，物业服务合同一般由建设单位或业委会与物业公司签订，业主本人没有在合同上签名。某些业主正是以此进行抗辩，但这种说法得不到法院支持。
　　2009年10月1日起施行的《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定：物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因为小区物业管理的成果惠及全体业主，业主也就有相应的合同义务。
　　焦点二：业主购房后没有入住，是否应支付物业费？
　　法官表示，这是肯定的。大家都知道，小区的建筑物通常分为两个部分，一是业主专有部分，二是业主共有部分，如小区道路、楼道、楼外管道等。物业公司服务的主要内容就是对业主共有部分的建筑设施进行维修、养护和管理，并保障小区的公共安全。
　　物业公司按合同约定提供了物业服务，业主就有义务支付物业费。业主空置住房，只能视为其舍弃了享受物业管理的便利，但放弃权利不是免除义务的理由。
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