一、案情简介
苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称“华新国际”，合同乙方）从2007年开始接受苏州都市花园业主委员会（以下简称“都市花园业委会”，合同甲方）委托开展物业服务。
2007年，双方首次签订《都市花园物业服务合同》。乙方依照约定，在甲方委托其各类物业经营的收入中提取30%费用，用于该项物业经营活动的成本支出和员工的激励；甲方委托乙方物业经营的收入去除乙方该提取的费用后的收益全部用于补贴物业管理公共性服务费的不足。
2009年1月23日，续签《都市花园物业服务合同》，约定物业公司该提取的30%管理费用全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。本合同期满甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。
2010年1月2日，再次签订《都市花园物业服务合同》，除第十二条说明商业用房的经营情况和所有人。其他内容与2009年签订的上述合同均一致。之后双方未再签订书面物业服务合同，双方一致确认华新国际撤离都市花园小区的时间为2014年1月10日。
因都市花园业委会因人数不足总数一半，都市花园社区居民委员会从2013年9月23日起代行都市花园业委会职责。
2009年至2014年，华新国际均委托苏州某会计师事务所对于都市花园上年度收支报告进行审计并出具审计报告，审计报告显示都市花园物业服务一直处于亏损状态。都市花园业委会认可华新国际公示过2008年度、2009年度、2010年度审计报告。
都市花园业委会诉华新国际物业服务合同纠纷一案，苏州工业园区人民法院(2014)园民初字第01073号民事裁定书驳回苏州都市花园业主委员会的起诉；苏州工业园区人民法院于2016年7月8日作出（2015）园民初字第00962号民事判决。
都市花园业委会不服该判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）苏05民终6764号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
都市花园业委会仍不服该判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2018年5月22日作出（2017）苏民申3494号裁定，发回苏州工业园区人民法院重审。苏州工业园区人民法院于2019年9月30日作出（2018）苏0591民初5958号民事判决。
二、案件评析
本案争议焦点 ：原、被告之间关于商铺租金及车位费的收益分配方法。
（一）法院认为
1. 双方签订的《都市花园物业服务合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。
因双方在合同期满后并未书面解除或协商变更前述合同，被告客观上延续性地为小区提供物业服务，符合双方对于顺延的合同约定，故2010年合同期满至2014年1月10日被告撤离，双方的权利义务仍受2010年度物业服务合同的约束，可以此为依据判断双方的权利义务。
2. 从文义解释而言，弥补亏损的收益为“全部”，在此基础上确定华新国际与全体业主分配的比例，故双方应以弥补亏损后存在盈余为分配前提，并非全体业主能够直接提取70%收益而不承担风险。
3. 从合同目的而言，民事行为遵循公平、等价有偿的原则，原、被告自愿签订物业服务合同，双方的权利义务不应过分失衡。
原告认可持有2008年度、2009年度审计报告，故双方在签订2010年度物业服务合同时，对于此前华新国际的物业经营处于亏损状况均明确知晓，如约定全体业主享受收益而仅由华新国际承担风险，有悖物业公司作为市场主体持续经营的本意，对华新国际是否签订该合同必然产生极大动摇。
4. 从前后合同约定内容而言，2007年至2008年合同约定物业经营的收入去除华新国际提取的30%费用后的收益全部用于补贴物业管理公共性服务费的不足。
之后两年合同均约定经营物业公共设施所得的收益全部用于补贴物业管理公共性服务费用的不足；华新国际提取的30%费用，也全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。
根据之前合同，2010年合同约定物业公司提取的30%费用全部返还都市花园物业用于补贴，而另外70%费用并不存在变更约定即仍为补贴物业管理公共性服务费用的不足，应为双方订立合同时的真实意思表示。
（二）法院判决
驳回原告苏州都市花园业主委员会的诉讼请求。
三、律师提示 （一）业委会在处理公共收益相关纠纷时，应对以下法律法规有所了解
1. 《中华人民共和国民法典》第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
2.《江苏省物业管理条例》第六十六条第三款利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。
3.《苏州市住宅区物业管理条例》第五十四条第四款公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
（二）有关住宅小区公共收益，律师提醒广大业委会朋友重视以下几点 1. 签订物业合同
委托物业公司开展物业服务应及时签订《物业服务合同》，明确双方权利义务，未重新签订《物业服务合同》，将可能会继续受之前《物业服务合同》的约束。
2. 公共收益分配约定优先
《中华人民共和国民法典》明确约定建筑物及其附属设施收益分配，有约定的，按照约定。业委会在与物业公司签订《物业服务合同》时，应谨慎约定全部公共收益用于弥补物业管理公共性服务费的不足等条款。
3. 审查审计报告
业委会对于物业服务审计报告应及时审查，对于其中的异议，应当书面向物业服务人和审计单位提出，以维护业主合法权益。怠于审查审计报告可能会被视为对审计报告的认可。
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