绿地被划成停车位出租：物业管理的权限，究竟有没有明确的边界？

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　　绿地被划成停车位出租：
　　物业管理的权限，究竟有没有明确的边界？
　　青锋
　　天津市蓟州区一小区多处绿化带被物业铺上镂空的地砖，划成停车位，以每年1200元的费用对外出租，居民多次通过民生热线反映，但该小区所在社区就这些问题向物业公司反馈时，物业公司以“小区车辆逐渐增多，乱停车现象时有发生，通过多划车位可以实现有序停车”为由，予以答复，被小区业主质疑，“原本的公共用地成了停车场，甚至对外出租谋利，小区物业是否有这一权力”？
　　类似天津蓟州区这一小区物业将绿化带改成停车位，对外收费的现行并非个案。福州市民林先生在永泰县购买了一套房子后，也遭遇了绿化带被占用的情况。据有关报道，林先生是根据开发商当时提供的沙盘和规划图以及现场销售经理的介绍，看到所购房子的前方是一处面积约为500平方米的规划绿化景观带，才下决心购买了一处房屋。但购买后发现，这个500平方米的绿化景观带的位置被隔成了4块，成了其他四栋房子的院子。
　　而在内蒙古自治区锡林郭勒盟正蓝旗，一小区的业主发现，开发商要在停车位盖楼，业主不得不向有关部门投诉。好在当地政府对这一小区业主的投诉高度重视，将开发商的行为定性为“私搭乱建”，由旗政府分管领导牵头，由自然资源局与综合执法局成立专班，在查清事实的基础上，当即下发整改通知书，责令立即拆除围栏，恢复住户停车位原貌并安排工作人员全程监管，在5天内即恢复了小区停车位原貌。
　　现实中，不少小区业主权益遭到开发商或物业的侵扰时，并非都像内蒙古正蓝旗这一小区业主这么幸运。前述天津市蓟州区将绿化带改成停车位对外出租的小区，不仅把绿化带改成了停车位对外出租，还将小区道路“到处都划成了停车位”，该小区业主抱怨“双向来车时错车特别费劲。一旦有车经过，行人连走路的空间都没有”。对此，即便小区居委会予以干预，也没有得到及时纠正。
　　有关专家认为，“物业无权改变公共场所用途，如小区要更改共有部分的规划用途，首先应当由全体业主共同决定，再向相关部门提出申请”。更有专家指出，物业“擅自改变用途将违反民法典物权制度的相关规定”，业主还“可通过民事诉讼方式进行维权。”
　　成都商报报道的成都绿城·诚园一期小区业主高先生通过法律程序维护自己合法权益，青锋认为，则是最好的选择。据成都商报报道，高先生将自家阳台封闭，这一大家可能都认为是业主自己的事情，却不料被高先生所在小区的物业责令拆除，及至将高先生告上法庭，“要求他立即拆除已封闭的阳台并恢复原状”。
　　在物业方看来，“根据业主购房时签订的《诚园小区临时管理规约》，业主在物业使用中，原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台，需经全体业主表决，面积和户数均需达到‘两个2/3’(专有部分占相关建筑总面积2/3，业主占总人数2/3)以上业主的同意，并按统一方案实施”。这一理由依据民法典第二百七十八条第八款关于“业主共同决定事项及表决”的规定，看上去也站得住脚。而且，一审法院审理过程中予以了认定，认为“高先生的行为妨碍了物业的服务和管理，有违《规约》，判决高先生在判决生效起15日之内，拆除违规封闭的阳台并恢复原貌”。
　　而在高先生看来，“阳台并不是公摊区域，是自己的专属区域”，封闭阳台“是自己的事，不需要让他人来决定能不能封”而提起上诉。结果，高先生的上诉得到二审法院的支持。负责二审的成都市中级人民法院认为，“《民法典》中明确业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，而“本案中，房屋阳台作为房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，属于房屋的专有部分”。高先生“在阳台内封闭，且与开发商交房前已封闭了阳台的小区1栋至4栋的样式风格和颜色一致”，且“违法搭建，依照相关规定，也只有相关行政机关才有权决定是否拆除”。而“物业公司与高先生是物业服务关系，物业公司作为物业服务人，要求其服务的业主立即拆除已封闭的阳台并恢复原状，在法律上没有明确规定”，撤销了一审判决，驳回了物业公司的诉讼请求。一锤定音，成为终审判决。
　　上述案例说明，一旦发现物业公司或开发商侵占了公共区域或者改变了公共区域的用途，抑或自己权益被侵犯，业主一是可以通过拨打市政热线投诉，二是与开发商或物业公司沟通协商，三则可以向法院提起诉讼等方式维护小区和自身的权益。而通过法律途径解决问题，似为更好的途径。
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　　主编全国青年报刊十佳记者、省作家协会会员、资深媒体人，著有《做有思想的媒体》《白纸黑字——一个新闻记者和众多高官的恩恩怨怨》。

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