陕西浩公律师事务所 民商事研究院｜物业费的相关问题及回答

　　问题：
　　开发商通知业主收房，但业主发现新房不具备交付标准，要求开发商整改。整改完成后业主收房，但物业公司却从开发商首次通知收房的时间起算并收取物业费，这合理吗？
　　回答：
　　不合理。根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发商交纳。”新房物业费自业主验收合格，开发商交付房屋之时起由业主负责交纳。房屋已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的，物业服务费用应由开发商交纳，即房地产商交纳。如新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的，此期间段的物业费不应由业主承担，而应当由建筑单位承担。
　　问题：
　　物业以业主不交物业费为由，不交付房子，合法吗？
　　回答：
　　不合法。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
　　《西安市物业管理条例》第六十七条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
　　物业费的交纳属于物业服务的关系，房屋的交付属于房屋买卖的关系，是两种不同的法律关系。交付房屋系房产开发商的权利与义务，而非物业服务人的权利与义务。根据上述规定，若业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可催告业主按期支付，催告期届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。物业服务人员不得通过克扣房产证、停运门禁卡、禁止业主进入等方式不交付房产。
　　同理，如开发商在购房合同约定的期间内未履行配合办理房产证的义务时，业主也不得以开发商未交付房产证为由拒交物业费，而应当通过司法途径维护自身权益，根据合同约定提起诉讼或申请仲裁，要求开发商交付房产证并承担违约责任。
　　问题：
　　物业公司以未交道闸维修费和电费为由，拒收暖气费，合法吗？
　　回答：
　　不合法。《西安市物业管理条例》第六十四条规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。因此，暖气费属于物业公司代收的项目，不能因为业主没有交物业费，就限制供暖。
　　​对于拖欠物业费问题，双方之间应根据物业服务合同约定进行解决。《西安市物业管理条例》第六十七条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
　　问题：
　　物业公司以未交道闸维修费和电费为由，禁止车辆进入小区，合法吗？
　　回答：
　　不合法。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。”道闸维修费属于因物业共用部位、共用设施设备维修产生的费用，一般由住宅专项维修基金承担，若维修基金不足，应当及时续缴，业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有；电费是业主与供电部门签订供电合同，因业主用电而产生的费用，两者均与物业管理费性质不同，系不同的法律关系。物业公司可以经业主委员会（或业主）授权后，就管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等向最终用户收取有关费用，但物业公司不得在业主欠缴代收费用的情况下，就物业服务合同未授权的行为（如禁止车辆进入、禁止业主进入、停水停电等）进行私力救济。
　　若经合理催告期，业主委员会（业主）仍不交纳专项维修基金或代收费用的，物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或申请仲裁，要求业主委员会（业主）承担物业服务人垫付的道闸维修费或电费。

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