江西南昌一物业公司合同期限届满被解聘却拒撤场

　　近日，江西省南昌市东湖区红原新城小区业主向本社反映称：物业收益疑似被私吞；小区脏乱差；基础设施损毁无人管；物业合同到期还却不撤场……

　　该小区业主反映对象为小区物业管理企业——南昌龙建物业有限公司（以下简称“龙建物业公司”）。对此，该公司经理杜某龙回应称，公司退场需房管部门、街道办、社区、派出所、物业及业主委员会（以下简称“业委会”）六方会谈。公司之前的债权债务要清算，公司投资要评估：“在没有任何人履行任何程序下，怎能说交接就交接？”
　　对此，江西豫章律师事务所万勇律师认为，物业公司应在合同终止时向业主委员会交还物业管理条例所列明的资料和财物。如果物业公司拒不交接，业主可向房产主管部门投诉，由房产主管部门予以调处或依法责令限期改正并处罚款。
　　目前，东湖区房管局物业办已介入。

不满服务，业主解聘到期物业

　　2020年12月30日上午，记者在红原新城小区看到，该小区北门门岗仍有安保人员值班，但门禁已被解除。安保人员亦没有对进出车辆和人员进行盘问并要求登记。同时，小区门口贴有《红原新城业主大会公告》《声明》《关于物业交接事宜五方会谈相关的函》等，内容均是关于业主委员会与物业公司交接事宜。

　　在小区内，记者看到，垃圾乱扔、乱堆严重，快递柜安装在小区内，基本上所有楼栋外墙均出现脱落，一些公共设施损毁严重。“找遍全南昌，也没有比这环境更差的小区了。”小区业委会主任马力说道。
　　据马力介绍，红原新城小区属于董家窑街道朱家湖社区管辖，总建筑面积18万平方米，学区划属豫章小学，本属于学区房、江景房。而今，由于物业公司管理混乱，居住环境不尽人意，导致房屋价值相较周边每平方米便宜数千元。
　　“红原新城的物业只收钱不办事，小区的居住环境都不如安置房。”业主朱剑斌介绍，多年来，物业公司从房管局申领的房屋维修基金和收取业主的物业费、停车费如何使用从未公示过，只看到居住环境越来越差，基础设施越来越破败。
　　红原新城小区业主为维护自身权益，2020年11月8日，在朱家湖社区的指导和组织下，召开了业主代表大会，选举产生了首届业委会，并表决通过《关于红原星城小区自治》等事项，决议“授权业委会通过小区自治的方式，对红原星城小区进行物业服务管理”。
　　此后，业委会多次向龙建物业公司发出《告知函》，告知物业管理服务已终止，要求该公司限期撤出。但是，龙建物业公司始终未回应。

物业公司：撤离需多方会谈

　　据了解，红原新城小区于2010年交房，十年间共有两家物业，分别为南昌龙盛物业有限公司（以下简称“龙盛物业公司”）和龙建物业公司。其中，龙盛物业公司2017年被工商部门注销后换为龙建物业公司（同一套人马）。
　　2020年6月8日，红原新城业委会尚未成立，遂由朱家湖社区居委会与红原新城龙建物业代签服务合同，有效期截至2020年12月3日。合同到期后，居委会基于小区业委会已成立，遂出具《情况说明》明确，“后续由业委会与物业衔接”。
　　此后，该小区经业主大会决定“通过小区自治的方式，对红原星城小区进行物业服务管理”，遂双方没有再续约，即龙建物业公司与红原新城小区的物业服务期满终止。基于此，该小区业委会多次函告龙建物业公司，明确“决定结束物业管理服务”“解聘南昌龙建物业有限公司”“要求停止收取物业费、停车费等费用”，并要求龙建物业公司限期撤出小区。
　　然而，双方“交接”过程并不平稳，且有矛盾加深的趋势。
　　既然合同期限届满，龙建物业公司为何拒绝撤出小区？对此，该公司经理杜某龙在接受采访时称，业主的物业费交到了2020年12月31日，我们就要服务到12月31日。杜某龙表示，公司并非不同意撤出，但撤出需要派出所、房管、街道办、社区、物业公司、业委会六方会谈，清算公司之前的债权、债务，评估公司的相关投资。
　　杜某龙还告诉记者，该小区如今的环境较以前已经有很大的改善，此后，该公司将提高服务质量。2021年起，该公司还向业主做出了七项公开承诺：包括维持物业费不涨价，定时向全体业主公示收支明细，从多种经营收入中抽取50%用于小区环境、基础设施、文化娱乐，对给水增压泵进行全面大修，完成人行通道门禁人脸识别工作等。
　　“龙建物业公司在合同期满后欲借‘七项公开承诺’争取更多业主同意续约，但历经十年，业主已失望至极。”马力告诉记者。
　　据杜某龙透露，截至2020年12月30日，该小区1000余户业主中，有不到10户业主交纳了2021年物业费。

物管办：物业公司须服从业主大会的最终决议

　　针对龙建物业公司的说法，东湖区房管局物业办主任熊良珍接受记者采访时表示，刚成立的新一届业委会的手续是合法合规的，如果让物业公司撤走是业主大会的最终决议，那么物业公司就必须撤走，不需要多方协议，只需要物业公司和业委会两方进行协商交接，但房管物业办、董家窑街道办、朱家湖社区也需介入监督。

　　熊良珍进一步称，房管局物业办前期已了解到相关情况，并与物业公司相关负责人取得了联系，接下来将开展相关工作，让物业公司准备好交接材料，再把基本情况拟一个书面报告给董家窑街道办。
　　熊良珍说，该事将由房管局出面，街道办牵头并联合朱家湖社区，共同就物业资产清算、物业费等进行协商，让业委会和物业公司坐下来谈。

律师：房产部门可责令物业公司限期交接

　　对上述问题，万勇律师从法律的角度分析后认为，红原星城业委会合法成立，具有主体地位，有权解聘原物业公司。并且，原物业服务合同由朱家湖社区居委会代为签字，其并非法律规定的签订物业服务合同主体，该服务合同不具备法律效力，对红原星城业主没有约束力。同时，《物业服务合同》因期限届满而自然终止，红原星城业委会、朱家湖社区均要求龙建物业停止服务，龙建物业已失去继续对红原星城小区进行管理的权限，应当积极配合与业委会交接。
　　万勇进一步解释，根据《南昌市物业管理条例》第69条的规定，物业公司应在合同终止时向业委会交还物业管理用房、物业服务期间业主出资配置的固定设施设备等资料和财物。如物业公司违反条例规定，以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接，房产主管部门可责令限期改正。对逾期不改正的，可处最高十万元的罚款。

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