电梯广告归业主共有，深圳立法了！广州还会远吗？

　　新修订的《深圳经济特区物业管理条例》8月29日经市人大常委会会议表决通过，将于明年3月1日起实施，种种长期困扰小区居民的难题，都有针对性解决的举措。
　　8月29日上午，深圳市人大常委会法制工作委员会主任刘曙光表示，条例其中一大亮点就是，明确小区共有物业收益归全体业主所有，保护业主合法权益，源头上减少物业纠纷。

　　小区共有区域收益归业主共有
　　条例指出，小区共有区域包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备门等。

　　此外，利用物业管理区域的共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益归业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

　　刘曙光解读说，这是条例修改后一个非常大的变化。原先，这些经营活动的利益是归物业公司来收取和管理，原先法条上也没有对此进行明确规定。
　　降低业委会成立门槛
　　我国的物业管理发源于深圳，随着经济的高速发展和社会加速转型，2007年起实施的物业条例已不能满足实际的需要。目前深圳市物业小区中，成立业委会的仅占四成。成立门槛过高是“拦路虎”。

　　根据现行规定，要成立业委会就必须召开业主大会选举业委会成员，在“与会业主所持投票权（主要按房屋建筑面积算）二分之一以上和与会业主人数二分之一以上”的同意后，方能有效当选。然而，由于不少小区流动人口数量大，很多物业用于出租，上述“双过半”的比例在一些小区难以实现。
　　新修订条例降低了业主大会召开门槛，授权街道办可以根据实际情况主动成立业主大会筹备组，同时调整了业委会委员的选举程序和当选条件。

　　业委会委员的选举采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选，未能选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。
　　业主大会可以有“身份证”
　　当前业主大会不能开设账户，共有资金通常统一放置在物业服务企业账户，导致侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生。

　　新修订条例大胆创新，规定业主大会成立后向住建部门备案，取得统一社会信用代码证书，这相当于有了“身份证”。业主大会可以凭这张“身份证”到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。
　　通过物业管理信息平台，对业主共有资金账户的信息实时公开，业主可以随时监督。这就让业主真正拥有主动权、实现当家作主。
　　小区车位只能出售出租给业主
　　车多位少，如何分配车位一直是各小区管理的难题。条例明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。要求物业服务企业将车位的使用情况按月予以公示。

　　为了防止争议发生，条例明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位约定归建设单位所有的，其所有的车位只能出售、附赠、出租给业主。
　　建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。
　　公示物业费告别“糊涂账”
　　物业管理费怎么缴纳是许多业主关心的问题。条例规定，既可以缴交至业主共有资金账户管理，也可以直接交由物业服务企业管理，由业主根据小区实际情况自行选择。

　　不过，无论哪种缴纳方式，都要求物业服务企业将公共水电费分摊情况、物业管理费用、物业专项维修资金使用情况等资金使用情况给予公示，做到公开透明，物业账目不能再是一笔“糊涂账”。
　　另外，条例对小区安装朝天摄像头对此进行监控给予肯定，明确规定，经业主共同决定，物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取包括视频监控在内的技术措施对高空抛物行为采集相应证据。
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