观点碰撞：梳理物业难题

　　开发商有权卖车位吗
　　阳光100国际新城小区居民白先生说，开发商卖地下车位，一个就要价10多万元，租车位的价格也不便宜。白先生问：开发商有没有权力卖地下车位？价格如何确定？还有，业主的汽车在小区丢了，怎么办？另有很多业主反映称，私家车越来越多，回家稍微晚点就没有地方停了，业主为此常常和物业公司争吵，这种事情怎么解决？
　　关于小区内车辆停放的收费问题，市国土房管局相关部门负责人介绍称有两种情况：一是占用业主共有的道路等停放机动车辆的车位，按照新《天津市物业管理条例》规定应当交纳场地占用费。关于收费标准和使用情况，按照规定，前期物业管理阶段应由开发建设单位决定，并与前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定；当小区成立业主大会后，收费标准和使用办法则由业主大会决定，并与选聘的物业服务企业在合同中约定。按照规定，该笔场地占用费归全体业主所有，“但这并不意味着给大家均分”，该笔费用主要用于养护、维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。同时，该笔费用的收取和使用情况应当向业主公示。此外，依法律师事务所副主任王秋惠律师补充说，需要注意的是，归全体业主所有的场地占用费，是“收益”而不是“收入”，收入当中要扣除物业公司额外付出的管理成本、人员成本，还有如购买地锁等消耗费用，该笔“纯利润”才属于全体业主共同享有。
　　另一是地下车库的收费，对于高层住宅来说，业主要知道车库的权属归谁，如果归全体业主所有，其收费标准和使用办法按照地上车位的情况去做；如果权属归开发商所有，按照《物权法》的规定，开发商有权出售、出租或者赠予，并可根据市场情况确定车位出售或出租的价格，在此基础上，车主还应另行支付车场的有关管理费用，且该部分收益不属于全体业主所有。
　　关于小区车辆丢失后是否有权向物业公司索赔一事，据相关部门介绍，按照新《条例》规定，对占用业主共有的道路等收取的场地占用费不含保管费用。如果业主对车辆有保管要求，且物业公司有条件保管车辆的，双方可另行签订保管合同，否则，车辆一旦丢失，物业公司可拒绝赔偿。
　　关于住宅小区车位不足一事，有关专家说，车位不足问题确实已经成为很多小区管理的难点，应该说开发商建房时大多按照设计要求、按比例建设了车位，但近年来私家车发展速度始料未及，车多位少问题凸显。这是社会快速发展后附带而来的新问题，应该呼吁政府相关部门加强调研，采取在住宅小区周边插建停车场等多种方式加以解决。另外，广大业主也要理性对待这一现实情况。王秋惠律师补充说，一些小区采取抽签选号的方式确定为数不多的车位，实行过程中要注意不应一次中标永久使用，车位使用权应限于两年或者三年，大家轮换着。这样一来，业主的心情会有所平衡。业主应面对现实，不可能在空中楼阁里面谈问题。她觉得最主要的还是人的心态，心态摆正以后，问题就不难解决了。
　　物业收费是高还是低
　　很多物业公司都说自己的经营面临着巨额亏损，入不敷出，向业主提出上涨物业费的要求，有的甚至称如果不同意涨价，企业就支撑不下去，就要退出小区的管理。对此，居民们反应不一，并提出了一些疑问。其中，顺驰名都新园的居民宋女士说，前一段时间小区涨了物业费，从每月每平方米0.5元调到了0.7元，为此小区热闹了好一阵子。她有些疑惑：物业费调高，是不是合理？
　　天津国土资源和房屋职业学院教授张弘武说，物业费的确定应具有科学性，很多人并不了解物业的实质。大家看的大多是小区的卫生，认为做物业服务，就是扫地、看大门、搞绿化，其实，物业费的构成有10项。物业公司更重要的工作，是要保证小区物业的保值增值，是做那些“物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护”等工作，比如说电梯、智能化、水泵等等。由于很多设施设备都在地下或顶层，业主平时不太会注意，但是，这些公共设施的养管费用较大，而养管一旦缺乏，对业主的损失不可估量。
　　融创物业公司王永平总经理说，物业费的收取标准要靠市场来调节，“什么叫做市场，价值与价格匹配以后才叫做市场。”目前普通商品住宅执行的物业费标准是政府2003年确定的“中准指导价格”，该价格5年多来没有变动，可政府规定的人员最低工资标准、各种保险、水电费价格以及其他材料的价格都有很大调整，据了解，梅江地区有个高层住宅小区因为电费的调整一年就多支出近10万元。建议政府有关部门应依据社会平均物价指数变动情况适时对物业费政府指导价格进行调整。
　　“物业公司为业主提供服务是市场行为，当然以盈利为目的。各方面成本的上涨，已经使物业企业不堪重负。”天津市物业管理协会秘书长张俊梅算了这样一笔账：首先，从人力成本上看，自2003年起本市最低工资标准逐年上涨，最低保险基数也同步上调。5年间，最低工资标准从480元增至820元，涨幅达到70%，保险基数也从680元增至1260元，涨幅为85%。其次，水电费方面，按照本市有关规定，物业公司用于住宅小区、服务于居民日常生活的用水要按照经营服务用水标准缴纳，用电要按照商业用电标准缴纳。本市经营服务用水现价为每立方米6.2元，比2003年上涨了63.2%。眼下，电价也有一定程度的上涨。这些刚性成本的调整增加了物业公司的经营成本，上调物业费是确保小区物业管理良性运转的必然选择。
　　业主自治是否行得通
　　为了避免与物业公司的尴尬，本市有少数小区业委会听取业主意见，决定自己雇人管理小区，实行业主自治管理模式。那么，这些小区的实际效果如何？是不是真的就没有了物业管理烦恼？
　　对此，真理园业委会主任梁龙子有“两年零两个月”自治经历，他自嘲是个探索“失败者”，他目前正在为寻找一个新的物业公司而犯愁。梁主任说，该小区2003年入住后业主与物业公司矛盾较多，物业费收缴率低，两家物业公司均先后撤出。“当时大家对物业服务失去了信心，经过民意调查，2/3业主同意自己管理。于是，2005年底，我们就实行了业主自治，业委会牵头找保洁等服务人员。我们定的收费标准较低，每月每平方米0.2元，刚开始时，收缴率很高，一度达到98%。但到了第二年，事情就不妙了，到了后来，我们累得半死，而业主不满情绪却逐步高涨，收缴率也跌到了40%。现在的民意调查显示，53%以上的业主希望重新选聘正规的物业公司。”
　　自治管理之所以失败，归纳起来，原因很多。梁主任说，小区实行自治管理，尽管收费标准低，但业主对服务的要求并不低。因为收费低，小区只能雇一个人看门，做不到日常的巡视，招聘人员的年纪也偏大，维修也局限于开关更换等简单项目，连楼宇对讲门坏了都修不了，时间长了，业主的意见自然越来越大。还有，物业管理是一项复杂的工作，业委会成员政策性不强，工作中很容易被业主抓住“小辫子”，大家都是不计报酬服务，时间一久热情就没了。自治收费只能靠业主自觉，个别人随便找个理由不交费，他们也没有好的制约手段，慢慢形成了恶性循环。还有，为了降低人力成本，他们雇的都是五六十岁的退休老人，工作时，生怕这些人在岗位上生个病或出现意外，出了工伤事故业委会可赔不起，闹得整天提心吊胆的，不是个事儿。
　　安华物业公司副总经理朱禧说：“对真理园小区业主遇到的困难，大家表示同情，但是，哪个物业公司也不会轻易接手。”朱禧说，一些小区在实行业主自治的过程中，因管理经验匮乏，小区公共设施设备得不到养护，物业公司接手后在物业保值增值方面需要付出更多的人力物力财力，有些设施损坏甚至是不可挽回，因此，一般的物业公司都不会贸然介入。
　　市国土房管局相关部门负责人说，在一些小型社区，业主自治也有成功的例子，但是从目前很多社区业主还未成熟的现实状况看，“自治管理”的长久性难以保证。并且，随着建筑物及其附属设施科技含量越来越高，管理难度不断加大，从长远来看，还是选择专业化、市场化的物业公司进行管理更为科学。
　　业委会应如何准确定位
　　一方面，很多小区业委会成员出于热情，苦苦支撑着小区的建设、发展；而另一方面，一些业主针对业委会的怨言不断，有的甚至认为业委会成员不作为、乱作为，以权谋私。如何给业委会一个适当的法律定位，如何提高业委会成员的素质、规范业委会的良性发展，以及是不是应该给业委会成员以适当报酬等，成为人们关注的话题，与会专家学者也进行了热烈的讨论。
　　据了解，本市一些小区业委会成员年龄都在五六十岁以上，他们在付出辛苦的同时，也承受了很多误解。一度闹得沸沸扬扬的康都大厦物业纠纷，将该小区业委会成员推到了风口浪尖上，他们坦言自己的压力很大：“我有自己的工作,要养家糊口，忙乎了半天却费力不讨好，家人也不断说我管那事干什么。但是，看到人家入住一年没有煤气做饭,我能不管吗?看到小区的消防设施丢了很多，我能不管吗?责任感支撑着我不能退缩。我相信大多数业主会理解我。”新世界花园的业委会负责人接受采访时也称，当该小区发生物业纠纷时，不但有人在墙上贴大字报大骂他们的家人，甚至连人身安全都一度受到威胁。“静下心来想一想，我们都是60多岁的老干部，既不图名，又不图利，不在家享清福，为了小区累得要死，还要遭这份活罪，这是何苦呢？”
　　与此同时，如何技巧性地应对小区物业管理问题，如何给自己的工作实现准确定位，也对业委会成员提出了很高的要求。小区出现物业纠纷后，如何应对？是立即炒掉物业，还是尽可能沟通、交流、消除误会，尽量实现共赢？相信很多小区业委会都会遇到类似问题。参加座谈的与会人员有一个共识，认为一般来讲，业委会成员素质和处理问题的能力相对越高，物业公司和业主关系相处得越和谐。有专家曾指出，对大多数业主来说，他们买房子不是来当维权英雄。特别是那些维权积极分子一定要明白这一点。大家首先要过一个安定的日子，然后才是其他。为此，也提醒业委会成员一定要对小区物业管理保持清醒头脑，为了使业主的房屋实现保值增值，要依法理性维护权益，广大业主要慎用辞退权，其间业委会的正确引导作用不容忽视。

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http://news.enorth.com.cn/system/2008/10/31/003750757.shtml

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